盐城市人民政府关于加强城市物业管理工作的通知

各县（市、区）人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

    物业管理是城市建设和城市管理的重要组成部分 。为不断提升城市形象，提高居民生活质量，建设现代文明城市，现就加强城市物业管理工作作如下通知：

    一、加强对物业管理工作的认识，进一步明确目标任务。物业管理水平反映一个城市的风貌以及管理城市、经营城市的能力。在实行社会主义市场经济、改革住房制度、对国有企事业单位进行改革改制的情况下，搞好这一工作显得尤为重要和迫切。它有利于改善城市居住、工作和投资环境；有利于进一步拓宽劳动就业领域，发展第三产业；有利于加快建设文明、优美、富强的现代化城市的步伐。今后一段时期我市物业管理的基本思路是：按照建设现代文明大城市的要求，全面规划和大力推进城市物业管理工作；按照市场经济规律要求，引入竞争机制，积极推行市场化、专业化、社会化管理模式；加强业主委员会建设，增强业主的自治意识，建立业主自治机制；加快老居民区整治改造步伐，完善配套设施；处理好业主委员会、社区管理、物业管理的关系，促进社区两个文明建设的协调发展；坚持以营造良好人文环境为出发点，逐步实现物业管理由粗放型、劳动密集型向智能型、知识密集型转变，全面开创我市物业管理工作新局面。

    二、采取切实有效措施，加快物业管理行业发展。
    （一）加强新小区建设控制管理，配套物业管理硬件设施。物业管理公建配套项目应与房屋同步建设，其中住宅区水、电、气、路、灯、绿化、停车场、公交、消防、环卫、通讯、邮政、安全防范、物业管理用房等公建配套项目必须与住宅同步建设，同步交付使用。新建房屋（包括住宅楼、办公楼、医院、人防工程、集贸市场及其他房屋建设工程等，下同）规划设计方案，应征求城市物业管理主管部门的意见，按照物业管理公建配套项目的要求核定量化。新建住宅小区必须达到一定的规模。开发建设单位在住宅区移交使用时，应按照住宅区总建筑面积的4‰无偿提供物业管理用房。住宅区物业管理配套办公服务用房、辅助用房和经营用房的比例分别为1：3：6，其建设费用纳入小区建设成本，具体位置在规划设计方案审查时确定。住宅区物业管理用房为全体业主所共有，发放房屋共有权证，由房管部门依法代管，任何单位和个人不得将其非法出售。已经出售的，其责任单位应采取有效措施，予以纠正和补救，符合规划要求的，经批准可以补建，不符合规划要求的，应采取回购等方式解决，也可以通过交纳相应补偿费用委托物业管理主管部门统一建设或回购房屋解决。建成的住宅小区（组团）要全面推行竣工综合验收和管理交接工作，实施物业管理一票否决制。房屋竣工后，建设单位应通知房管部门参加对物业管理公建配套工程的竣工验收，公建配套设施不合规定的，不得交付使用，房管部门不得办理房屋初始确权登记。
    （二）加大老小区整治力度，有效实施管理。我市现有住宅零散，住宅区规模小，公建配套设施欠账多。因此，在建或已建成的住宅小区及零星组团要按照住宅区新的经济技术指标，进行合理调整和组合归并，实施配套建设整治，推行统一管理。按照“统一规划、条块结合、以块为主、切块包干”的形式，对市区已建成的住宅小区进行综合整治出新。各住宅区原开发、建设单位按市直、盐都、城区、开发区进行区域划分后，分块包干，组织实施。小区整治要从“房屋及设施、围墙、道路、绿化、路灯、车辆停放、拆除违章建筑、环境卫生、物业管理”等几个方面进行。按照谁建设谁整治的原则，由建设单位负责分批组织实施。1997年4月以前建成的住宅小区，经政府同意，在服从规划的前提下，原开发、建设单位可利用小区归并整治新增的闲置土地，进行二次开发，二次开发各项规费可予减免，用于贴补小区整治经费不足。1997年4月以后建成的住宅小区，由原开发建设单位对照标准自行整治。经住宅区划调整后，凡过于分散和存在相毗邻住宅小区（零星组团）的，由物业管理主管部门协调组织原开发、建设单位及各块所属主管部门进行联合整治，合并管理，整治费用按建筑面积分摊。对暂不具备物业管理和整治条件的住宅区（组团）和零星住宅房屋、原开发、建设单位必须负责卫生保洁并提供日常维修服务，或移交给社区居委会纳入社区管理服务范围，实行有偿服务。
    （三）规范物业管理收费行为，保障企业和个人的合法权益。物业管理根据业主的需求，分为高档、普通和保障型物业管理，并分档、分级制定相应的服务与收费标准。实行政府指导价的物业管理服务费，根据物业管理服务社会 平均成本、提供物业管理的内容、质量水平确定。物业管理单位根据资质等级及提供的服务项目、服务质量、服务深度，在政府指导价格范围内，与业主委员会协商制定具体收费标准。业主委员会未成立的，由物价部门会同房管部门进行考核后，合理确定收费标准。居民入住率达60%以上的住宅区，原开发建设单位应即筹备成立业主委员会。物业管理服务收费应与业主满意率挂钩。物业管理企业应与业主委员会签订《 物业管理委托合同》和《物业管理承诺服务协议书》，实行公开承诺，公开服务内容、服务标准、收费标准，提高服务的透明度，主动接受业主考核与监督。物业管理服务合同签订，业主必须按合同约定交纳相关费用。业主或使用人对物业管理单位的收费及服务质量有异议，业主委员会应予协调。业主、使用人未按照物业管理合同约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每月万分之五加收滞纳金。有关部门委托物业管理企业代为收取有关费用，必须经物价部门同意后，方可代收。任何单位或个人不得向物业管理企业乱摊派费用，不得就同一服务内容向企业或业主重复收费。物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。
    （四）培育和规范物业管理市场，全面推行物业管理招投标制。要按照市场经济发展要求，建立有序的物业管理市场，加快物业管理的市场化、社会化进程，打破“谁建设、谁管理”的模式。要全面推行物业管理项目的招投标，鼓励广大业主能以招投标方式选择能够提供质价相符服务的物业管理企业。今后，全市范围内的住宅内、办公区、工业区以及其它符合物业管理招投标条件的物业管理项目，都要逐步推行招投标制度，由业主或业主委员会自主选聘物业管理企业。
    （五）加强房屋的装饰装修管理，确保群众的居住安全和生活安定。房屋所有人或使用人在装饰装修房屋时，凡涉及拆改墙体、明显加大荷载、改变管（线）路、改动防水层或在室外安装设施设备的装饰装修行为，必须到当地房屋安全鉴定管理机构办理房屋装饰装修结构安全审定手续。房屋装饰装修不得影响观瞻或对其他住户构成安全隐患。其中阳台封闭必须统一式样，住宅防盗窗、防盗网必须安装在门窗或阳台的内侧，有线电视线路、电话线、太阳能上下水管道等必须集中管道敷设。空调、晒衣架、遮阳蓬等室外构件的安装必须统一规格、式样、位置，并不得使用可能污染墙面的装修材料，空调滴水应进入专用管道直达地面。物业管理企业应加强对装饰装修的管理，对未经申报登记、擅自拆改房屋结构影响房屋安全等装饰装修行为，应采取必要措施予以制止，并及时向有关管理部门报告。房产监察机构要加大监管和查处力度。

    三、进一步明确职责、理顺关系，合力搞好社区管理。
    （一）住宅区内卫生、装璜及生活垃圾清扫保洁工作由物业管理企业负责，小区垃圾的外运消纳工作由环卫部门负责，实行有偿服务。小区居民应缴纳的生活垃圾处理费可委托物业管理企业统一代收，并与物业管理收费一起公示。房屋建筑装修垃圾应集中地点堆放，由物业管理企业委托环卫部门有偿清运，其费用由物业管理企业按物价部门核定的标准单独向业主收取。
    （二）公安、工商行政管理部门在核发特种行业经营许可证或办理经营、办公场所设在住宅区内的企业和个体工商户营业执照时，应严格执行法律、法规规定的前置审批要求，审查房屋的设计用途和对居民生活的影响，同时审查房产管理部门出具的房屋安全性能认定意见。对随意改变房屋用途甚至破墙开店，房屋结构不安全、影响居民正常生活秩序的企业或个人不予核发相关证照，已发的要根据规定予以纠正、规范。
    （三）住宅区居民供水、供电、供气，应实行抄表到户，按实收费。住宅区（组团）竣工交付后，其相应供电、二次供水、路灯、供气等配套设施设备应分别移交给供电、供水、路灯、供气部门，实行统一管护。
    （四）凡商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房、单位集资和合作建房等都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。业主转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
    （五）社区居委会是社区居民自治组织，建筑面积在12万平方米以上、居民达到1000-3000户的，可单设一个社区居委会，在政府及其派出机构的指导下，负责调动社区力量，做好社区服务、保障、卫生、文化、教育、环境、治安等日常服务和管理工作。新建住宅小区和旧城改造时，要把社区居委会的办公用房和必要的社区服务用房纳入规划，统筹安排。社区居委会、业主委员会、物业管理企业应以“服务于居民、共建文明社区”为宗旨，密切配合，分清职责，共同搞好物业管理与社区服务。

    四、加强组织领导和工作协调，不断提高物业管理水平。各级政府要切实加强对物业管理工作的领导，要从改革开放和建设现代化城市的全局出发，把物业管理作为城市建设和管理工作的重要任务，纳入经济社会发展规划，统筹协调安排，认真组织实施。要理须关系，建立健全物业管理专门管理机构，努力提高物业管理的综合协高能力，及时有效地解决物业管理中出现的热点、难点问题，保障物业管理行业健康发展。物业管理是政府长期为民办实事工程，各职能部门要加大扶持力度，密切配合，通力合作，共同努力，不断提高城市物业管理水平。以上通知，希即贯彻执行。

盐城市人民政府
二○○二年八月二十四日