瑞安市物业管理实施细则

（瑞政发[2006]213号）

关于印发瑞安市物业管理实施细则的通知

各片区管委会，各街道办事处，各镇、乡人民政府，市政府直属各单位：
    现将《瑞安市物业管理实施细则》印发给你们，请认真组织实施。
二○○六年十二月四日

瑞安市物业管理实施细则

第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推进物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际制定本细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。
第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 瑞安市房产管理局（以下简称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
市政园林、规划建设、公安、工商、环保、物价等部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备物业专项维修资金（以下称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利；
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
 （二）选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作；
 （三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求社区居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的应当划分一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
第八条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府或社区居民委员会应当牵头组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业主管部门应当予以业务指导。
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
业主大会筹备组由业主推选的代表和建设单位、社区居民委员会的代表组成，筹备组成员原则上由5-7人组成，其中建设单位、社区居民委员会代表各1人，筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
第九条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文件，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。同时告知物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担并实行一次性包干。小区（大厦）总建筑面积（不含地下层）在三万平方米以下的以每平方米0.35元，三万（含三万）平方米以上的以每平方米0.3元，在小区（大厦）房屋竣工验收之前，一次性向物业主管部门缴交，物业主管部门设立专项帐户代为管理。首届业主大会筹备小组成立后，物业主管部门将该款划拨到筹备小组。
第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票数的业主参加。
业主可以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表述意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
建设单位未出售或者已出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。
业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算，业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。
第十二条 业主大会作出决定，必须经应与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定，但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。
业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开，原则上每年召开一次。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当指导业主召开。业主临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询，依法撤消业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，不得有下列情形：
（一）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能，以及违法违规占用共用设施、设备、场地等行为的业主。
（二）累计12个月以上欠缴物业管理费和专项维修资金的业主。
业主委员会应当由5-15人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会任期为三年至五年，可以连选连任。
分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后增选业委会成员，直到本届业主委员会任期届满重新选举。
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一） 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
 （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
 （三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
 （四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会自产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报物业主管部门备案，物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案资料包括：
（一）业主大会会议记录和会议决议；
（二) 业主大会议事规则；
（三） 业主公约；
（四）业主委员会委员的名单。
业主委员会内容发生变更的，应当重新备案。
 第十六条 业主委员会可以设专职副主任1名，负责业委会的日常事务工作，专职副主任可以实行适当的工作补贴，补贴的最高额每月不超过800元，具体在业主大会议事规则中约定。
 第十七条 业主委员会会议由主任或者主任委托专职副主任召集，业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。并实行实名制签字表决，对所作出的决定损害全体业主共同经济利益的表示同意该项决定的委员应当负责经济赔偿责任。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十八条 业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当指导业主召开业主大会进行换届改选。
业主大会会议选举新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任届期满三日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第十九条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
第二十条 业主委员会开展工作的经费及专职副主任的工作补贴，由小区全体业主承担；经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定、工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。
业主委员会不设专职财务人员，有关经费收支由小区物业服务企业负责代为记帐或委托由资质的中介机构代为记帐，相关经费的开支需由经手人签字，业委会主任审批后，方可支付。
第二十一条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理、物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法，业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。