第一条 为加强我市物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《福建省物业管理服务收费管理规定》，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。
本实施细则所称的物业管理服务收费是指工商行政管理机关登记注册物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收的费用。
第三条 各级政府价格主管部门(下称价格部门)是物业管理服务收费的主管机关，价格部门应当加强对物业管理服务收费的监督检查。
物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。市价格部门负责管理在市工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费;各县(市、区)价格部门负责管理在本级工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理收费。
第四条 提供物业管理服务的物业管理单位可收取物业管理服务费，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。
综合管理服务费是指物业管理单位按约定为物业产权人、使用人提供公共性服务所收取的费用。
停车管理费是指物业管理单位对物业管理区内车辆停放提供管理服务所收取的费用。
房屋装修垃圾清运费是指物业管理单位对物业管理区内的房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。
特约专项服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托，为其个别需要提供服务所收取的费用。
第五条 物业管理服务收费根据物业管理单位所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者自主定价。
综合管理服务费、停车管理费实行政府定价；房屋装修垃圾清运费实行政府指导价；特约专项服务费除价格部门另有规定外，实行经营者自主定价。
第六条 本实施细则所称的公共性服务内容包括：
1、 监督物业产权人、使用人按有关规定装修、使用楼宇，确保楼宇的安全使用；
2、 公共环境卫生保洁工作，包洁打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、周围道路、上下水管道、外墙清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清运等；
3、 水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作；
4、 安全保卫和消防监督工作；
5、 绿化管理维护工作；
6、 公共场所秩序的管理工作；
7、 接受委托代收缴水电费、有线电视费、电话费和代收发报刊、信件等代办性质的服务工作；
8、 代表物业产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事务；
9、 其它管理服务项目。
第七条 综合管理服务费实行分等级定价。综合管理服务费的收费等级，由各县(市)价格部门按《漳州市物业综合管理服务费收费等级考评目录》规定的考评项目、内容，结合当地实际，制定具体的收费等级考评办法。
各收费等级的收费指导标准，由各县(市)价格部门根据既要合理补偿物业管理成本费用，以要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力的原则合理确定，并向社会公布。
漳州市区(芗城区、龙文区)范围内的物业管理单位的收费等级考评办法和收费指导标准，分别按附件(一)和附件(二)执行。
第八条 各物业管理单位综合管理服务费，在物业管理区业主管理委员会(以下简称“业主管委会”)成立前，由物业管理单位根据其实际提供的服务，对照物业综合管理服务收费等级考评办法和收费指导标准，自评收费等级和收费标准，向价格部门申报，价格部门对其进行考评确定收费等级和收费标准，对普通住宅小区的收费标准要从严核定；在物业管理区业主管委会成立后，由物业管理单位与业主管委会对照物业综合管理服务费收费等级考评办法和收费指导标准共同初评收费等级、协商具体的收费标准报价格部门核准。
在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过150%；在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区和工业区内办公的(不包括工业厂房中生产管理办公)，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过100%。
第九条 物业管理单位在申报物业管理服务收费时，应向价格部门提供工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业管理行政主管部门核发的《物业管理企业资质等级证书》及小区物业管理服务等方面的资料，并填报《漳州市物业管理服务收费等级和收费标准申报表》(见附件三)
第十条 停车管理费和房屋装修垃圾清运费的收费办法由县(市)价格部门制定。
为保持同城一致，市区(芗城区、龙文区)范围内的物业小区停车管理费由我委统一核定，目前按漳价(1999)费字第004号文规定的居民小区停车场收费标准执行。市区房屋装修垃圾清运费每套住宅最高不超过150元，对未进行装修或自行清理装修垃圾的住户，物业管理单位预收的房屋装修垃圾清运费，应如数退还住户。
第十一条 物业管理单位在不影响物业产权人、使用人利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动的，其收益应用于物业管理服务费用开支。
第十二条 物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金和公共水电费分摊问题，按如下规定执行：
1、 水电周转金是在各个业主(住户)所使用的水电费未收缴上来之前，物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用。物业管理单位将其承接管理的楼宇移交给其他物业管理单位时，应将水电周转金如数移交。
水电周转金实行政府指导价，由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围，物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。
2、 公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、中央空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用电的费用开支。多层住宅(无电梯)的综合管理服务费中已包括公共水电费，物业管理单位不得再向物业产权人、使用人收取公共水电费；多层带电梯住宅、高层商住楼(住宅缕)、别墅区、写字楼和工业区的综合管理服务费中不含公共水电费，物业管理单位应每月向所有业主(住户) 公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。
公共水电费可由物业管理单位会同业主管委会确定具体分摊办法，未成立业主管委会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行：
(1) 对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用，按户或按房屋建筑面积合理分摊。
(2) 电梯、中央空调电费由物业产权人、使用人按房屋的建筑面积合理分摊。
(3) 水泵用电按用水量为系数合理分摊。
(4) 变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。
(5) 备用电源(发电机)耗油量按物业产权人、使用人的用电量为系数合理分摊
第十三条 物业管理单位代收代缴水费、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。否则按价格违法行为论处。
第十四条 综合管理服务费由物业产权人、使用人从入伙之日起(以交纳锁匙为准)按月交纳，物业管理单位不得违背物业产权人、使用人的意愿提前收费。未出售楼房的综合管理服务费、公共水电费由房地产开发企业或包销商承担。
第十五条 经价格部门核定的或由物业管理单位与业主管委会以及物业产权人、使用人代表协商议定的收费项目和收费办法应当在物业管理合同中明文规定。
第十六条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和收费标准及收费办法应在醒目位置或收费地点公布。
物业管理单位应当定期(一般为6个月)向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和代收代办费用的收支情况，公布物业管理年度和小区或楼宇的重大措施，接受业主管委会或物业产权人、使用人的监督。
第十七条 物业管理服务收费实行年审制度。物业管理服务收费年审有关规定另行下达。
第十八条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向物业产权人、使用人提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。
第十九条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的价格纠纷，业主管委会应予调解，调解不成的，可由价格部门进行调处。
第二十条 物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向物业产权人、使用人重复征收如卫生费、治安费等其他性质和内容相同费项。
第二十一条 未经价格部门批准或业主管委会同意，物业管理单位不得以任何名目向物业产权人、使用人收取本细则第四条以外的其他费用。
第二十二条 实行物业管理的物业产权人、使用人应当按价格部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照物业管理委托合同的约定追偿。
第二十三条 对违反本实施细则的行为，由价格部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》的有关规定予以处罚。
第二十四条 各县(市、区)物业管理服务收费管理规定可参照本通知执行，并在不超过漳州市区收费标准范围内具体制定本辖区物业管理服务收费等级和收费标准。并报市价格部门备案。
第二十五条 2000年3月1日起，漳州市区凡申报物业管理服务收费的物业管理小区，应按本通知要求进行申报。2000年3月1日前已由价格部门审批物业管理服务收费的物业管理小区，已成立业主委员会的，由物业管理单位与业主委员会商定后，重新向价格部门申报物业管理服务收费标准；未成立业主委员会的，仍按现行收费标准执行，收费标准到期前一个月，应按本通知要求重新申报物业管理服务收费标准。
第二十六条 本实施细则由市价格部门负责解释。
第二十七条 本实施细则自2000年2月1日起执行。
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2008/5/7 9:29:00