烟台市物业服务收费管理暂行办法

关于印发《烟台市物业服务收费管理暂行办法》的通知

各县市区物价局、房地产管理，市直有关部门，各物业管理企业：

        现将《烟台市物业服务收费管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。并将贯彻执行情况及遇到的问题及时报告物价局。

烟台市物价局

烟台市房地产管理局

2004年1月5号

烟台市物业服务收费管理暂行办法

第一条 为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理服务业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理务例》和国家计委、建设部《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于已取得合法经营资格的物业管理企业向本市住宅小区、别墅、非住宅房屋等提供社会化、专业化物业服务的收费行为。
第三条 本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业接受开发建设单位或业主委托，对约定范围内的房屋及其配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等及为业主提供代办性服务、特约性服务所收取的费用。
第四条 烟台市政府价格主管部门是本市物业服务收费管理的主管部门，依法制定全市物业服务收费管理办法，对物业服务收费行为实施管理、协调、监督、指导，并对市属及外地驻烟的物业管理企业在芝罘区范围内实施物业服务收费行为进行管理和监督。
　　各县市区政府价格主管部门是本辖区范围内物业服务收费的管理部门，负责属地范围内物业管理企业物业服务收费行为的管理和监督。
各级政府价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业服务收费的监督和指导。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点确定。
第六条 物业服务收费，根据管理服务的性质、特点等情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区公共性物业服务收费，实行政府指导价
高级公寓、别墅区和非住宅房屋公共性物业服务收费，实行市场调节价
为业主个别需要提供代办性服务、特约性服务的收费实行市场调节价(除政府价格主管部门另有规定外）；
物业服务范围内的停车场收费，实行政府定价。
第七条 实行政府指导价的普通住宅小区公共性物业服务收费，实行分等级定价办法。物业服务等级根据物业管理企业为业主提供的管理服务项目、管理服务质量、管理服务水平等因素，实行百分制评定。
已成立业主委员会的住宅小区，公共性物业服务等级，由业主委员会与物业管理企业进行自评，经业主大会通过后，报物业管理行政主管部门和政府价格主管部门，由物业管理行政主管部门会同政府价格主管部门审定。公共性物业服务等级审定后，业主委员会与物业管理企业根据公共性物业服务等级对应的基准价格和浮动幅度，确定具体收费标准，再按申报、审批程序，报政府价格主管部门和物业管理行政主管部门，由政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门确认。
未成立业主委员会的住宅小区，公共性物业服务等级，由物业管理行政主管部门会同政府价格主管部门组织业主代表和物业管理企业审定。公共性物业服务等级审定后，具体收费标准由业主与物业管理企业根据公共性物业服务等级对应的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定，并报政府价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第八条 新开发的商品房在租售时，物业管理企业或开发商可与业主通过合同约定管理期限内的物业服务内容和收费标准，并报当地政府价格主管部门备案。合同管理期限届满时，按本办法第七条办理。
第九条 普通住宅小区公共性物业服务等级，遵循按质论价、优质优价的原则评定，每两年考评一次。公共性物业服务等级评定后，按第七条的规定重新确认或备案新的收费标准。考评不足60分（不含60分）的，限期一个月内整顿，整顿后，仍达不到等级标准的，不得收取物业服务费。
第十条 普通住宅小区公共性物业服务各等级的基准价格和浮动幅度，由市政府价格主管部门在综合考虑物业服务的社会平均成本的基础上确定，并向社会公布。
第十一条 普通住宅小区公共性物业服务等级和收费标准的申报、审批程序:
物业管理企业应在实施收费前１个月向物业管理行政主管部门申报物业服务等级。对申报资料齐全的，物业管理行政主管部门自收到申报材料之日起，会同政府价格主管部门在 １５个工作日内审定公共性物业服务等级。
物业管理企业的公共性物业服务等级评定后，应向政府价格主管部门申报收费标准。对申报资料齐全的，政府价格主管部门自收到申报材料之日起，会同物业管理主管部门在 15个工作日内确认收费标准。
第十二条 物业管理企业在向政府价格主管部门申请确认或备案物业服务收费标准时，应提供下列资料:
(一)工商营业执照
(二)物业管理资质证书
(三)物业管理委托合同
(四)业主委员会章程及成员名单
(五)申请核准物业服务收费等级、收费标准的书面报告
(六)烟台市公共性物业服务等级申请表
(七)烟台市公共性物业服务收费确认表。
未成立业主委员会的，第(四)项可不提供。
第十三条 普通住宅小区公共性物业服务项目及内容:
(一)请洁卫生。做好包括公共楼道在内的公共场所的垃圾清运以及经常性的保洁，做好“四害”消杀服务工作。
(二)公共秩序维护。做好公共秩序的日常维护及防火、防盗、车辆停放等服务工作。管理人员实行24小时值班、巡逻。
(三)园林绿地养护管理。负责管理服务范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美。
(四)公共设施、设备日常维护管理。做好公共场所(地)道路、机电设备、消防设施、配套停车场、文体设施等的日常维修养护做好包括公共楼道灯在内的公共照明系统的维修养护，公共排水、排污系统及化粪池等的清疏、维修以及公共厕所的维修养护。
第十四条 物业公共性服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。
物业服务成本的构成要素:
1、人工费。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用
3、物业管理区域绿化养护费用
4、物业管理区域清洁卫生费用
5、物业管理区域秩序维护费用
6、办公费用
7、物业管理企业固定资产折旧费用
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
第十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业管理企业自用办公及生活用水、用电等，应单独设置计量表计量，其费用由物业管理企业承担，不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内公共房屋(物业管理用房除外)。
第十六条 实行物业服务的住宅小区内，为业主提供配套服务并接受物业服务的经营性用房，均应缴纳物业公共性服务费，其收费标准由物业管理企业与业主协商确定。
第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。
第十八条 物业服务区域内政府投资的中小学、托幼园所免交公共性物业服务费对经民政部门确认的享受最低生活保障的住户，物业管理企业应减半收取公共性物业服务费。
第十九条 公共性物业服务费应按月收取，但经双方协商约定亦可预收，预收期限由业主和物业管理企业协商。
第二十条 除法律法规规定外，物业管理企业不得以任何名目向业主收取违约金、押金、保证金等。确需收取押金的，必须与业主签订书面合同，合同约定不得违反法律、法规和有关规定。业主在装修期间产生的垃圾，在规定期限内可自行清运、亦可委托物业管理企业清运，并签订委托清运合同，清运费由业主和物业管理企业协商确定。物业管理企业对装修工人出入实行证件管理的，证件回收后能多次使用的，可按每证不超过 10元的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金证件回收后不能再次使用的，每证可收取不超过s元的工本费。
第二十一条 物业管理企业为小区居民和车辆办理进出小区的《通行证》，不得收取费用。
第二十二条 实行政府定价的停车场收费，由市政府价格主管部门根据停车场费用情况制定收费标准。
第二十三条 实行市场调节价的高级公寓、别墅区及非住宅的公共性物业服务收费，未成立业主委员会的，收费标准应在租售时通过合同方式约定成立了业主委员会的，收费标准由业主委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会通过后执行，并报当地政府价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理企业提供物业管理服务或接受业主委托提供代办性、特约性服务时，应与业主签订相关书面合同，明确服务内容、收费标准和收费办法，并按合同的约定提供服务和收取费用。物业管理企业接受有关单位委托代收水、电、气、暖、电信、广电、邮政等有关费用的，代收手续费应由委托人承担，不得向业主收取。
第二十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，合同中应明确有关服务收费项目、收费标准以及物业管理企业和业主的权利、义务等。合同中有关收费的约定应当符合价格法律、法规的规定。
第二十六条 物业服务收费实行明码标价制度。所有收费必须出示公告，公示收费范围、收费标准、服务内容、收费性质，接受业主的监督。
第二十七条 物业管理企业收取物业服务费时，应使用税务部门监制的统一发票，接受价格、税务、物业管理主管部门的监督。
物业管理企业应建立健全财务管理制度和成本核算制度。物业管理企业每年应至少向业主大会公布一次物业费用收支情况。
第二十八条 物业管理企业应严格遵守国家的价格法律、法规和政策，执行规定的收费标准和收费办法，提供质价相符的服务，不得只收费不服务、多收费少服务或擅自设立收费项目乱收费。
第二十九条 业主应按照服务合同的约定缴纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用的，业主委员会应当督促其交纳逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第三十条 对违反规定乱收费的，业主有权拒交物业服务费，并向政府价格主管部门举报。
第三十一条 物业管理企业已接受委托对住宅小区实施物业服务并收取公共性物业服务费后，其他部门和单位不得再向业主重复征收性质和内容相同的费用。
第三十二条 违反本办法规定的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等价格法律法规实施行政处罚。
第三十三条 本办法由烟台市物价局负责解释。
第三十四条 本办法自2004年4月1日起施行。本市以前有关物业服务收费的规定同时停止执行。