威海市市区住宅小区物业管理服务收费等级标准

威价费发[2006]128号

    为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理实施办法》，经研究，现就我市市区普通住宅小区物业服务等级标准及收费幅度有关事项通知如下：
    一、物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
    二、为写字楼、工业区、商场(商埠)、宾馆（酒店）、独立别墅群、酒店公寓等非住宅项目提供公共性服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定。
    为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价：一级：每月每建筑平方米0.81—1.50元；二级：每月每建筑平方米0.41—0.80元；三级：每月每建筑平方米0.16—0.40元（服务等级标准详见附件一）。市区经改造后的老小区及未达到三级标准的小区按每月每建筑平方米0.15元执行。对农村住宅实行物业管理的，由当地物业部门根据本通知有关规定制定相应收费标准。物价部门会同房管部门定期以正式文件公布各小区物业服务等级。
    三、成立业主大会的住宅小区，由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据我局公布的物业服务等级标准和收费幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报物价部门备案。协商不成的或未成立业主大会的，由物业管理企业参照我局公布的物业服务等级及收费幅度提出意见，报市物价局核定。实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。
 参照其他城市的做法，物业公司应向业主委员会支付一定的报酬，报酬从收取的物业服务费中列支，具体标准由物业公司与业主委员会协商确定。
    四、前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主委员会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。
    物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。
    五、物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、阁楼不收取物业服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准，具体标准由业主大会讨论决定。闲置物业应按房产证载明的建筑面积足额交纳物业服务费。
    物业服务费原则上按月收取，经与业主约定可以预收，预收期限不得超过半年。物业服务合同约定收费方式的，从其约定。
    六、安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等的物业项目，其机电设备运行电费属代收代缴费用，物业管理企业应单独列帐，公布每月耗电量、电量总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。一、二层住户确定不使用电梯的、以及闲置房业主可不交纳电梯使用电费，但应按交费起始层的30%交纳电梯维护保养费用。电梯电费由物业管理企业和业主商定缴交办法，可以按面积、按户、按常住人口等不同方法确定。物业公司要对小区内的电梯使用费进行成本测算，按照楼层差别确定科学合理的标准，并经业主大会同意后向电梯使用住户公布后执行，有前期合同约定的从其约定。此外，物业公司应每季度公示电梯费用支出情况。
    普通住宅小区各种平面、立体照明灯及楼梯间等公共照明能源费由业主按照房产证载明的建筑面积分摊，由政府投资设置的公共照明除外。照明时间及灯具瓦数由业主大会2/3以上业主确定。
    七、业主装修房屋，施工前应与物业公司签订装饰装修管理服务协议，缴纳装修保证金，装修保证金收取标准为最高1000元。装修结束后，对按时清运装修垃圾，遵守装饰装修管理服务协议的，物业公司在装修结束十五日内将保证金退还业主。物业公司在收取了装修保证金后，不得再向业主收取装修管理费，出入证工本费可据实收取。装修期间电梯使用费由双方合同约定。业主可自行清运垃圾，也可委托物业公司清运垃圾，委托清运垃圾费由双方协商收取。
    八、居民生活垃圾处理费标准按政府有关规定执行，垃圾代运处理费的收取方式按物业服务合同约定执行。对纳入小区管理的流动商贩，收（拾）荒人员的保证金及卫生保洁费等实行市场调节价，由双方协商确定。
    九、物业公用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。没有收取专项维修资金的由全体业主按比例分摊。
    十、住宅小区停车场收费标准见附件二。常住户停车收费标准可上浮10%，下浮不限。已出售的地下停车位不得收取停车费，可收取每车位每月30元的物业服务费，用于卫生清洁、停车场共用设施的维护保养、公共秩序维护等。物业公司利用小区的共用部位设置停车场地并收取停车费的，要经业主委员会或全体业主同意，并制定相应的停车场管理办法，明确停车场的权利和责任，所收取的停车费在支付管理成本外，用于补充小区公共设施的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
    十一、物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费标准、物业服务资金的收支状况（每半年）等有关情况进行公布，接受业主委员会和全体业主的监督。
    十二、物业管理企业在实施收费前应与小区全体业主或业主委员会签订书面的物业服务合同，在合同中明确约定双方的权利和义务，严格按合同规定提供服务。
    十三、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业管理费，逾期不交的，业主委员会应当督促其限期交纳，仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
    本通知自2007年1月1日起执行。若业主大会与物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本规定执行。物业公司应到物价部门办理《收费许可证》。过去有关规定凡与本通知不一致的，以本通知为准。

二○○六年十一月十四日

附件一：

威海市市区住宅小区物业管理服务收费等级标准

一级

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
10、小区内园林建筑小品及健身器材使用功能正常，设施完好率100%。 
（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 
（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 
（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、配有安全监控设施，并对监控设备做好维护保养,实施24小时监控，监控人员不得擅离职守。制定详细的巡逻方案，原则上每2小时巡查一次，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 
（五）保洁服务

1、合理设置果壳箱或者垃圾桶，保持垃圾桶清洁，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域每日至少清扫1次；电梯厅、楼道每日至少清扫1次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查，水质符合卫生要求。电梯轿厢保持整洁。 
（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。 

二  级

（一）基本要求 

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。 
（二）房屋管理 

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主（使用人）的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。 
（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 
（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 
（五）保洁服务 

1、合理设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 
（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。 

三  级

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。 
（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。 
（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
6、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 
（四）协助维护公共秩序

1、小区16小时值勤。
2、对重点区域、重点部位原则上每3小时巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 
（五）保洁服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾定期清运。
2、小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。 
（六）绿化养护管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。 

附件二：
威海市市区住宅小区停车场收费标准