威海市城市住宅小区物业管理暂行办法

威政发［１９９７］５２ 　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章 总 则

　　第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业管理的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。
　　住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。
　　第三条 本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。
本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。
　　第四条 威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门（以下称市物业管理主管部门），其主要职责是：
　　（一） 贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作；
　　（二） 制定住宅小区物业管理具体规定和标准；
　　（三） 审查住宅小区物业管理企业资质；
　　（四） 管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用；
　　（五） 市人民政府授予的其他职责。

　　环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门（以下称区物业管理主管部门），负责本辖区住宅小区物业管理工作，其主要职责是：
　　（一） 参与住宅小区物业验收，负责住宅小区物业接管；
　　（二） 负责住宅小区物业管理企业资质初审；
　　（三） 负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理；
　　（四） 组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同；
　　（五） 指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动；
　　（六） 审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算；
　　（七） 查处违反住宅小区物业管理法规的行为。
　　建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门，应按照各自的职责，协同搞好住宅小区物业管理。

　　　　　　　　　　　　　　第二章　　住宅小区物业管理机构

　　第五条 住宅小区设立业主代表大会，由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法，由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等部门根据住宅小区规模等情况确定。
　　住宅小区业主代表大会行使下列职权：
　　（一） 选举、罢免住宅小区管理委员会（以下称管委会）的组成人员；
　　（二） 批准管委会章程；
　　（三） 听取和审查管委会的工作报告，监督管委会的工作；
　　（四） 决定住宅小区内物业管理重大事项；
　　（五） 制定和修改住宅小区物业管理公约。
　　第六条 住宅小区业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。
有20%以上业主代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。
　　住宅小区交付使用时的第一次业主代表大会，由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。
　　第七条 管委会由住宅小区业主代表大会选举产生，每届任期3年，管委会委员一般为5—9人的单数。
　　管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员，但业主代表不得少于管委会委员总数的60%。
　　管委会设立主任1人，副主任1-2人，由管委会在其委员中选举产生。
　　第八条 管委会在住宅小区业主代表大会的监督下，代表业主的合法权益行使以下职权：
　　（一） 制定管委会章程和住宅小区物业管理目标，经业主代表大会批准后组织实施；
　　（二） 以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理企业，并与其签订住宅小区物业管理合同；
　　（三） 审议住宅小区物业管理收费项目和标准；
　　（四） 协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉；
　　（五） 监督住宅小区物业管理公约的实施；
　　（六） 监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。
　　第九条 住宅小区物业管理与维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。
　　第十条 物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同，报市和区物业管理主管部门备案。
物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。
　住宅小区物业管理合同文本，由市物业管理主管部门统一印制。

　　　　　　　　　　　　第三章 住宅小区物业验收与接管

第十一条 住宅小区竣工或完成整治改造后，由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后，由区物业管理主管部门接管。
已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按前款规定进行验收接管。
第十二条 有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时，应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料：
　　（一） 住宅小区建设各项批准文件；
　　（二） 住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
　　（三） 房屋及配套的基础设施、设备竣工图；
　　（四） 地下管网图；
　　（五） 其他必要的资料。
　　第十三条 开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前，可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后，由中标物业管理企业承担物业管理。
　　开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。
　　第十四条 开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时，在房屋出售或租赁合同中，应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。

　　　　　　　　　　　第四章 住宅小区物业维护管理

　　第十五条 住宅小区物业维护管理按下列分工负责：
　　（一） 住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。
　　（二） 住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责；总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责；分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。
　　（三） 住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护，由自来水公司负责；总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表由业主负责。
　　（四） 住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运及维修，由物业管理企业负责；化粪池以外污水管道的维修养护，由污水处理厂负责。
　　（五） 将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责；将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。
　（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。
住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责。
住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。
第十六条 住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
第十七条 住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。
第十八条 住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。
第十九条 住宅小区内禁止下列行为：
　　（一） 未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间；
　　（二） 超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
　　（三） 在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目；
　　（四） 将草厦用于居住；
　　（五） 随意停放车辆；
　　（六） 装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；
　　（七） 在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物；
　　（八） 有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；
　　（九） 饲养禽畜；
　　（十） 排放或存放有毒有害物品；
　　（十一）践踏、占用绿地、攀折花木；
　　（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施；
　　（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。
　　第二十条 业主装修房屋，施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的，物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准，由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。
　　第二十一条 供电、供气、供排水、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定；挖掘非市政道路及公共场地，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意，并按要求安装架设。
　　　　　　　　　　　　第五章 住宅小区物业管理费用
第二十二条 从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10%，作为住宅小区物业管理启动基金，由财政部门按季度划转物业管理主管部门，主要用于购置物业管理用房和设施。
第二十三条 住宅房屋维修资金来源：
　　（一） 从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息；
　　（二） 住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0.10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。
前款所列（一）项资金，由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。（二）项资金，由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取，实行专户储存，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况。
住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。
　　第二十四条 用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金，年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。
　　第二十五条 专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。
　　第二十六条 住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取；代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。
　　物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。
　　第二十七条 房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。
　　第二十八条 住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。

　　　　　　　　　　　　第六章 罚 则

　　第二十九条 违反本办法第十九条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正；造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。
　　第三十条 违反本办法第二十条规定，业主装修房屋不及时清运垃圾的，由物业管理企业组织清运，费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定，在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地，在楼顶或墙面架设管线造成损失的，责任者应负责赔偿；不按要求安装架设管线的，物业管理企业责令其限期改正。
　　第三十二条 人为造成公用设施或共用部位损坏的，责任者负责修复或赔偿损失。
　　第三十三条 无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务，并没收其非法所得；造成损失的，应负责赔偿。
　　第三十四条 物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及管委会可能投诉，物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失；情节严重的，由有关部门按规定处以罚款：
　　（一） 物业维修养护不及时的；
　　（二） 管理制度不健全、管理混乱的；
　　（三） 擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
　　（四） 擅自将管理费用挪作他用的；
　　（五） 乱搭、乱建，改变房屋和配套设施、设备用途的；
　　（六） 违反物业管理合同约定的其他行为。
　　第三十五条 违反本办法规定，挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。
　　第三十六条 妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十七条 物业管理企业及其工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务；对滥用职权、玩忽职守，给业主造成损失的，应负责赔偿；情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　　　　　　　　　　　第七章 附 则

　　第三十八条 各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。
　　第三十九条 本办法由威海市房地产管理局组织实施。
　　第四十条 本办法自发布之日起施行。