常德市物业管理暂行办法

《常德市物业管理暂行办法》已经2005年8月29日市政府第12次常务会议通过，现予公布，自2005年10月1日起施行。

市　长 陈君文

二OO五年九月二十四日

常德市物业管理暂行办法

　　第一章　总　则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》及有关的法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内物业管理相关活动，适用本办法。

　　第三条　本办法所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施设备和场地。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。各部门、单位院落应逐步实行社会化物业管理。

　　第五条　鼓励物业管理企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

　　第六条　县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　建设、规划、工商、公安、民政、物价、城管等部门和物业所在地的街道办事处以及居民委员会，应按照各自的职责，配合做好物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章　业主及业主大会

　　第七条　房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第八条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第九条　物业交付使用的建筑面积达到60%以上的，或者首位业主入住超过两年的，应当在县级以上房地产管理局的指导下和当地居民委员会的参与下，依法成立业主大会,选举产生业主委员会。

　　第十条　物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主人数较多的物业管理区域，可以按建筑面积或产权单位的比例推选业主代表，参加业主大会。

　　推选参加业主大会的业主代表，应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第十一条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，应当在小区内公示，并同时告知当地居民委员会。

　　业主委员会任期届满，换届选举需要指导的，县级以上房地产管理局可以指导成立换届选举小组，召开业主大会选举新一届业主委员会。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当做好交接工作，将业主大会所有的财产和资料移交新一届业主委员会。

　　第十二条　对于建设单位组织三次，仍有二分之一以上业主不愿参加业主大会，不能成立业主委员会的小区，建设单位应当把组织情况向县级以上房地产管理局和当地居民委员会报告，并把有关法律、法规规定的内容和征求业主意见的资料移交给当地居民委员会。

　　第三章　前期物业管理

　　第十三条　建设单位应当在预（销）售物业之前以招投标的形式选聘具有相应资质的物业管理企业，签订书面的前期物业服务合同，合同格式应选用建设部统一印制的规范文本。

　　第十四条　经县级以上房地产管理局批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：

　　（一）住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于２０人的物业；

　　（二）规模小于0.5万平方米的非住宅物业；

　　（三）已经实行物业管理的区域内新建物业的前期物业管理；

　　（四）投标人少于3人的。

　　第十五条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　第十六条　前期物业管理的公共性服务收费实行政府指导价，建设单位不得擅自决定。

　　第十七条　物业管理企业应当制定前期物业管理实施方案，方案包括：

　　（一）物业管理用房、配套设施设备的安置方案；

　　（二）水、电表安装位置，给、排水管的布置，空调安装预留部位等建议方案；

　　（三）保证物业的建设质量和完善安全措施的方案；

　　（四）为业主服务、查验交房手续等服务方案。

　　第十八条　建设单位移交物业时，应按下列规定提供物业管理用房，其建设费用和办理相关权属证明的费用列入开发成本：

　　（一）建筑总面积在１万平方米以下的，提供50平方米物业管理用房；

　　（二）建筑总面积在3万平方米以下的，提供100平方米物业管理用房；

　　（三）建筑总面积在5万平方米以下的，提供150平方米物业管理用房；

　　（四）建筑总面积在５万平方米以上的，按总面积的３‰提供物业管理用房。

　　第十九条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修期限从建设单位向业主交付之日起计算。保修期满后，房屋的自用部位和自用设备即分户门以内的部位和设备由业主自行负责。

　　第二十条　新建小区供水供电应当实行一户一表单独立户。

　　第二十一条　新建小区必须严格按照规划设计要求和宣传推广的承诺建设配套，使用前的小区配套验收由县级以上房地产管理局组织实施。

　　第四章　物业管理服务

　　第二十二条　对从事物业管理活动的企业按照国家管理规定实行资质管理制度。物业管理企业应当在领取企业法人营业执照之日起30日内按有关文件规定向常德市房地产管理局申请资质。

　　第二十三条　业主委员会应当代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

　　第二十四条　物业管理服务应包括以下内容：

　　（一）公共服务：协助做好安全防范工作；房屋共用部位的维护和管理；房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生、绿化管理服务；小区交通消防和公共秩序等协助管理事项的服务；装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；代收代缴收费服务。

　　（二）专项服务：物业公司将日常生活、商业服务、文教卫生、社会福利、各类中介等事先设立服务项目和服务内容、质量与收费标准公布，由业主自行选择。

　　（三）委托服务：物业公司为了满足个别业主和物业使用人的需求受其委托提供的有偿服务。

　　第二十五条　业主委员会应当在物业服务合同期满前10日内书面通知物业管理企业，告知决定是否续约或者另行选聘物业管理企业等事项。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。原物业管理企业应当在１５日内退出该物业区域，并将物业管理用房和有关资料交还给业主委员会。

　　第二十六条　确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。

　　物业管理服务价格，由业主委员会根据业主大会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。

　　物业管理服务项目和价格应当公布。

　　第五章　物业的使用与维护

　　第二十七条　物业管理区域内公共设施设备的用水、用电的价格按照居民生活用水、用电价格实行。

　　第二十八条　通过物业管理区域内的城市道路及其绿化、市政公共设施的维护、养护由市政、园林主管部门负责。通过物业管理区域内的公共汽车道路的清洁工作由环卫部门负责。物业管理企业收集业主的垃圾后应负责运到垃圾中转站，中转站至垃圾场的清运由环卫部门负责。业主电表以外的供电管线及设备的维修养护，由供电部门负责。业主水表以外的供水管道及设备的维修养护由供水部门负责。业主燃气表以外的管道及设备的维修养护由供气部门负责。通讯、有线电视等单位，应当承担相关的管线和设施设备的维修、养护责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘小区道路、场地的，应当接受小区物业公司的管理并且及时恢复原状。

　　第二十九条　业主需要装饰装修房屋的，应当告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第三十条　住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：

　　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

　　（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

　　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

　　（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

　　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

　　第三十一条　装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

　　（一）搭建建筑物、构筑物；

　　（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

　　（三）拆改供暖管道和设施；

　　（四）拆改燃气管道和设施。

　　第三十二条　物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

　　第三十三条　物业专项维修资金的归集、管理、使用，按照有关规定执行。

　　第六章　附　则

　　第三十四条　县级以上房地产管理局应当建立业主投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反有关法律、法规行为的投诉。投诉接待方式应予以公布。

　　第三十五条　本办法自2005年10月1日起施行。1998年8月31日常德市人民政府颁布的《常德市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。