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各区县国土房管局：
为认真贯彻实施《物业管理条例》，指导业主依法成立业主大会及选举业主委员会，维护全体业主的合法权益，保障物业管理活动的健康、有序开展，根据《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定，现就开展组建业主大会工作提出以下意见，请遵照执行。
一、指导思想
业主是物业管理区域内重要的权利主体和责任主体。《物业管理条例》确立的业主大会制度是全部物业管理活动的基础，业主大会制度建立和实现程度决定物业管理活动能否正常开展，关系到业主合法权益的保障和物业管理市场的健康发展。因此，各区县要以“三个代表”重要思想为指导，按照《物业管理条例》要求，指导各物业管理区域依法成立业主大会并选举产生业主委员会，从而全面建立和实现业主大会制度。
二、工作目标
各区县应制定并实现以下工作目标：
(一)《物业管理条例》颁布实施前已组建的物业管理委员会，2004年12月31日前，要全部实现向业主大会及业主委员会的转换，成立业主大会并选举产生业主委员会，将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》，制定《业主公约》“五一”节前要在条件相对成熟的区域进行试点，抓典型，并积累经验；二季度，要利用积累的经验，制定方案，以点带面，全面推开此项工作，争取完成五分之一以上管委会的转换工作。到三季度末，管委会转换数量要达到总量的60％以上。
(二)新建居住小区，入住率达到50％或首户业主入住满两年的，要积极指导业主和相关单位按照《物业管理条例》、《业主大会规程》规定成立业主大会，并选举产生业主委员会。
(三)老旧居住区域，要在改善基础条件，逐步推行物业管理和尊重居民意愿基础上，会同街道办事处(含乡镇人民政府，以下同)积极引导业主成立业主大会。
三、工作方法及措施
(一)调查摸底。按照新建商品物业、已成立物业管理委员会及老旧居住物业区域对辖区内的物业管理区域进行分类，对区域划分、物业规模(面积、户数)及类型、产权归属、物业管理情况、业主大会组织状态、社区居委会建设等六大类情况进行一次全面调查，做到底数清楚，情况详细。
根据物业管理区域的不同类型，调查要突出重点。新建商品物业重在区域划分和产权归属两个方面：一个物业管理区域成立一个业主大会，确定的物业管理区域是业主大会成立的重要前提。产权归属状况主要依据物业的出售和入住率判断，物业的出售和入住率影响到首次业主大会会议的代表性和决策质量；已经组建物业管理委员会的，要重点掌握物业管理委员会的组成、任期、工作效果等情况，以便了解向业主大会及业主委员会转换过程中可能出现的特点和问题；老旧居住物业，区域划分比较困难，要重在掌握社区居委会的组织建设和管理范围，在区域划分时，应考虑原则上一 个物业管理区域不超出一个社区居委会管理的范围。
(二)制定方案，上报区县政府。在调查摸底的基础上，要根据不同类型区域的情况，认真分析工作重点和难点，研究制定相应的工作方案；要结合市局提出的总体目标要求，划分阶段，制定阶段性目标；要根据工作量大小和困难程度等因素，突出本区县工作的重点方面，是新建商品物业还是老旧居住物业，针对性提出具体措施；原物业管理委员会向业主委员会转换工作中，可根据原物业管理委员会的工作情况和居民的反映采取不同方式开展指导工作，群众基础好、矛盾较少的，可以依法简化程序；要在方案中明确与街道办事处、社区居委会的职责分工，落实责任。方案制定后，要及时上报区县政府，争取区县政府的支持，将此项工作列入政府工作计划或重点工作之一。
(三)协调实施。各区县局将调查摸底情况上报区县政府的同时，要主动向民政、公安部门和街道办事处通报情况，共同研究实施意见。要派专人与街道办事处有关机构或人员联系，并组成统一的指导工作机构。业主筹备成立业主大会的，指导工作机构要主动联系并指导社区居委会、业主代表和建设单位(含公有住房出售单位，以下同)依法成立筹备组和开展筹备工作。在成立业主大会及选举委员会过程中，必须坚持居住区物业管理纳入社区建设的精神，要求社区居委会作为住宅物业管理区域业主大会筹备组成员单位之一，组织、指导业主和有关单位依法、有序地开展相应活动。
尚未设立社区居委会的地区，业主筹备成立业主大会的，各区县局要与街道办事处协商确定遵守法律法规、关心和支持社区建设的社区居民进入筹备组。为此，各区县局要充分依靠和发挥国土房管派出机构的作用，落实派出机构的管理职能，要求派出机构与街道办事处及时沟通，协调处理相关矛盾；尚未设立派出机构的，要抓紧设立，以保障各项物业管理工作真正落到实处。
(四)依法指导。第一，合理确定物业管理区域。划分物业管理区域，住宅物业应综合考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅物业应当考虑建设规划因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应按照有利于物业管理的原则划定。第二，指导成立业主大会筹备组。各区县局要与街道办事处共同指导社区居委会、业主代表和建设单位组成业主大会筹备组。其中，业主代表由筹备组成员单位在充分听取业主意见基础上，通过推荐或自荐方式产生。第三，依法监督业主大会会议。成立业主大会及选举业主委员会必须依照法定原则和法定程序进行，不得超越法 定职责范围，侵害业主合法权益。发现问题，要及时指出，要求纠正；业主委员会备案时发现成立业主大会及选举业主委员会存有不合法情况的，依法要求纠正后可予以备案。要指导业主通过依法产生的筹备组为主体组织召开会议，并按照规定程序开展活动，防止操纵选举、侵害大多数业主合法权益的情形发生。
四、加强领导和组织
第一，加强组织。要成立主管局长为负责人，主管科室参加的领导机构，负责研究制定工作方案并组织实施。要建立部门和岗位责任制，层层落实，责任到人。要以街道办事处或社区为单位，分片设立工作小组，负责对应开展协调组织工作。
第二，加强业务和政治培训。要组织有关人员认真学习《物业管理条例》等有关规定，全面理解和准确把握业主大会制度的实质和内涵。要求工作人员加强政治学习，端正态度，依法行政，做到工作到位而不越位，也不缺位。
第三，按照本意见要求，各区县国土房管局抓紧拟定工作方案，认真组织实施，并按季度将此项工作开展情况书面上报市局。工作中遇到的问题和困难，可及时向市局反映和报告。
二○○四年三月二十三日
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