沧州市区住宅区物业服务等级标准和等级基准价实施办法

为促进我市物业服务行业健康发展，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，进一步规范物业服务行为和收费标准，依据《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》、河北省物价局《关于放开部分服务价格的通知》（冀价经费〔2015〕33号）等法律、法规和有关文件，制定本实施办法。

第一条 本办法适用于沧州市主城区行政区域内物业服务收费及监督管理。

第二条住宅区物业服务收费，按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价；物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外的特约服务，服务费实行市场调节价。实行政府指导价的住宅区，物业服务收费标准不得突破本通知基准价格和浮动幅度，以及本通知中其他服务收费标准。实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业服务企业本着公开透明、公平公正原则商定，在物业服务合同中约定。

第三条 本办法所称等级基准价，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。基准价中不包含“物业公共部分、公共设施设备及公众责任保险费用”。

本等级基准价标准为包干制计费方式。各住宅区在执行本等级基准价标准时，应充分考虑住宅区的建设标准、配套设施设备、建筑面积、服务内容等因素，选择相应的服务等级和等级基准价,在物业服务合同中明确约定物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。

新建住宅区销售前，开发建设单位要与为新建小区提供服务的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，约定本住宅区物业服务等级、服务内容、收费标准等内容，物业服务企业持相关资料及《沧州市住宅物业服务等级、收费标准备案表》（见附表二）一式三份，报所辖区政府住建部门、价格主管部门备案后执行。房屋交付时物业服务企业与物业买受人签订的服务合同（协议）中，应包含《前期物业服务合同》约定的物业服务等级、服务内容、收费标准以及计费方式及计费起始时间等内容。物业服务合同中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第四条 物业服务费按不动产登记面积计收。尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计收。由于开发建设单位分期开发、分批交付等原因导致住宅区配套设施不完善时，业主交纳的物业服务费应低于规定（约定）收费标准的10%以上，减少部分由开发建设单位承担。开发建设单位应就配套设施完善期限及降费幅度向业主做出书面承诺。

本办法下发前已执行的住宅区物业服务收费标准，可继续执行至该住宅区新的物业服务合同签订时为止。需要执行新的物业服务等级标准和等级基准价的，应当从本办法生效之日起的下一合同收费期开始，新旧标准和基准价的调整程序按相关法律、法规、规章和规范性文件规定执行。物业服务企业按调整后的服务等级标准和等级基准价，填报《沧州市住宅物业服务等级、收费标准备案表》一式三份，报该物业服务项目辖区政府住建部门、价格主管部门备案。

第五条已竣工但尚未出售或未按时交付给物业买受人的住房，物业服务费用由建设单位缴纳；业主办理入住手续后没有装修且无人居住的空置住房，业主应事前向物业服务企业书面说明，经确认后物业服务费和电梯运行费按收费标准的80%交纳。

住宅区内配套建设的幼儿园、小学、社区医疗卫生服务、居委会、派出所、社区活动中心等社区服务设施，非营利性的物业服务收费按照同区域住宅物业服务收费标准执行，改变使用性质的房屋、车库、储藏室等营利性的物业服务收费按照合同约定执行。

第六条 沧州市物业管理协会负责对特级标准小区的审核工作。拟执行特级服务标准的小区，物业服务企业将有关资料报沧州市物业管理协会审核，符合标准的方可执行特级服务和收费标准。物业服务企业将沧州市物业管理协会出具的特级标准认定书和《沧州市住宅物业服务等级、收费标准备案表》一式三份，报该物业服务项目所辖区政府住建部门、价格主管部门备案。

第七条 物业服务等级基准价：特级1.80元/月.平方米、一级1.25元/月.平方米、二级0.95元/月.平方米、三级0.60元/月平方米，物业服务等级达不到三级标准的住宅区，物业服务企业可在所在地居民委员会指导监督下，经多数业主同意，协商约定本住宅区物业服务项目、服务内容和收费标准，约定收费标准不得高于三级基准价的70%。

各住宅区在执行本等级基准价标准时，实际收费标准可根据物业服务企业提供的服务质量，依照基准价上下浮动10%（达不到三级标准的除外）；获市级物业管理标准化示范项目的住宅区收费标准可按基准价上浮13%；获省级以上物业管理标准化示范项目的住宅区可按基准价上浮15%。

第八条 电梯运行费：电梯运行费用主要包括设备维护保养费用、相关检测检验费用、直接物质消耗费用、电费及物业服务企业的服务费用。电梯运行费实行最高限价管理。电梯运行费：单栋(单元)楼房一梯两户（含两梯四户以上）最高7层及以下的每平方米最高不得超过0.43元，8层至12层的每月每平方米最高不得超过0.35元，13层至22层的每月每平方米最高不得超过0.30元，23层及以上每月每平方米不得超过0.27元。单栋(单元)楼房为一户两梯户型的，电梯运行费按以上相应标准的1.8倍之内收取；一梯一户（两梯两户）户型的按1.5倍之内收取；两梯三户户型按以上标准的1.3倍之内收取。

第九条 需要由物业企业进行二次加压供水的住宅区，二次加压产生的费用按0.05元/月.平方米收取。供水企业接管供水业务和不需要二次供水的住宅区不得收取此项费用。

第十条 物业服务费、电梯使用费、供水二次加压费用按月或按季度收取，最长不得超过一年，具体收费时限由双方约定。

第十一条住宅区住宅楼单元内的照明，凡没有单独设置电表的，不得收取电费、设施易耗配件等任何费用；凡单元内照明设置有电表的，设施易耗配件等费用纳入物业服务费管理，电费由共有人负担，也可委托物业服务企业据实代收电费。

第十二条 物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。业主对房屋进行装修时，产生的装修垃圾和渣土由物业公司负责清运,装修垃圾清运费按建筑面积每平方米不超过5.00元的标准一次性收取。

第十三条 物业服务企业对业主实行出入证（卡）管理的，首次发放时每户免费三个，超过三个或丢失损坏的可以据实收取工本费。工本费包括印制费可另加不超过5%的损耗费。

第十四条 住宅区物业服务区域内的车辆停放服务收费实行市场调节价；对临时进入住宅小区的治安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等执行公务、抢修检修、救护的特种车辆及为业主或非业主使用人提供搬家、送货等服务的车辆，不得收取车辆停放服务费。

第十五条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务等级标准、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话、物业服务投诉电话等进行公示。

第十六条 物业服务企业要严格履行备案程序，不得擅自增加收费项目，不得擅自提高收费标准。市发改委、市住建局将随时跟踪调查新标准执行情况，对影响物业服务收费的物价、工资等成本要素及时进行评估，适时调整服务收费标准。

第十七条 此办法自2020年7月1日起执行。此前我市下发的有关文件、规定与本通知不一致的，以本通知为准。