扬州市市政府关于印发《扬州市住宅物业管理办法》的通知

市政府关于印发《扬州市住宅物业管理办法》的通知

　　各县（市、区）人民政府，市各委办局（公司），市各直属单位：

　　《扬州市住宅物业管理办法》已于2016年8月25日经市政府第60次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　扬州市人民政府

　　2016年10月8日

　　扬州市住宅物业管理办法全文

　　第一章 总  则

　　第一条  为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

　　本办法所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条  物业管理工作实行属地管理。市、县（市、区）人民政府（管委会）应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区物业管理行政主管部门、功能区物业管理行政主管机构、街道办事处（乡镇人民政府）以及相关行政管理部门（机构）参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制。

　　市、县（市、区）人民政府（管委会）应当建立物业管理综合协调和目标责任机制，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；鼓励采用信息化等新技术、新方法，促进物业服务行业转型升级，提高物业管理和服务水平。

　　市、县（市、区）人民政府还应当将物业服务纳入现代服务业发展规划和城市治理工作体系。

　　第四条  市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门），负责本市物业管理活动的监督管理工作，其主要职责为：

　　（一）建立和完善市场化物业服务和基本物业服务相结合的物业管理机制；

　　（二）管理全市物业服务行业，指导、监督各县（市、区）物业管理行政主管部门、功能区物业管理行政机构开展物业管理活动；

　　（三）参与市政府对各县（市、区）、功能区物业管理工作的目标责任考核；

　　（四）研究制定全市物业管理相关政策和物业服务行业规范；

　　（五）负责物业服务企业资质管理；

　　（六）负责市区前期物业服务招投标的指导、监督、检查等管理工作；

　　（七）依法查处物业管理重大违法行为；

　　（八）依法承担的其他职责。

　　第五条  县（市、区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，其主要职责为：

　　（一）负责对物业管理日常工作的指导、监督；

　　（二）负责新建住宅小区前期物业管理招投标的备案和管理工作；

　　（三）负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案；

　　（四）负责物业服务企业交接工作的监督、管理；

　　（五）负责对物业服务企业、项目负责人进行日常考核；

　　（六）协调进行业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督；

　　（七）依法承担的其他职责。

　　第六条  街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，其主要职责为：

　　（一）落实辖区内老旧住宅小区基本物业服务工作；

　　（二）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系；

　　（三）建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，设立并公开投诉电话、投诉点，协调处理物业管理纠纷；

　　（四）监督管理辖区内物业服务项目移交和接管工作；

　　（五）负责业主大会、业主委员会的筹建、管理等相关工作，建立业主委员会档案，组织成立物业管理委员会；

　　（六）负责业主委员会备案；

　　（七）负责辖区内物业服务企业、项目负责人服务行为的监督，向县（市、区）物业管理行政主管部门报送信用信息；

　　（八）建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜；

　　（九）依法承担的其他职责。

　　社区居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（乡镇人民政府），建立健全物业管理工作机制，参与指导和监督业主委员会的工作，及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷；参与住宅专项维修资金的使用监督，建立社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业沟通协商的“三位一体” 服务协调机制。

　　第七条  相关行政部门依据各自职责，共同做好物业管理工作。

　　物业管理区域内以及周边道路停车泊位设置和汽车停放工作的指导，物业管理区域内因停车矛盾等引发的治安纠纷的处理，物业管理保安服务活动的监管等由公安部门负责。

　　依法查处违法建设、占用和损坏绿地等违法违规行为，督促相关责任单位加强对物业管理区域内生活垃圾、建筑垃圾清运和环卫设施的管理，制定住宅小区垃圾清运服务标准等由城管部门负责。

　　按照定价权限制定调整普通住宅前期物业公共服务（含汽车停放）收费标准和保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费标准，制定调整住宅小区内建设单位未出售或者未附赠的车位、车库及依法配建的人防工程平时用作停车位的租金标准，制定调整生活垃圾清运费标准，依法规范监管物业服务企业的收费行为，及时查处物业服务中的价格违法行为等由物价部门会同同级物业行政主管部门负责。

　　对物业管理区域及周边的建设项目环境影响评价文件及其污染防治设施“三同时”（与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用）的监督管理，对企事业单位和其他生产经营者的污染物排放的监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处等由环保部门负责。

　　对房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理，督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作，受理由房屋质量问题引发的投诉，按职责依法查处破坏承重结构等违法行为由建设部门负责。

　　对物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备进行安全监察，依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查，调查处理物业管理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为等由质监部门负责。

　　对物业服务企业劳动用工进行指导，对物业服务企业招用就业困难人员、高校毕业生，按规定在缴纳社会保险、参加职业培训方面给予适当补贴等工作由人力资源和社会保障部门负责。

　　对在物业管理活动中利用合同格式条款侵害消费者权益的行为，虚假、违法广告和无须取得许可（含批准文件）或已经取得相关许可但未依法领取营业执照等违法生产经营行为依法进行查处等由工商部门（市场监督管理部门）负责。

　　在地块规划设计条件和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标等工作由规划部门负责。

　　物业管理区域内人民防空工程及设施平时使用与维护管理的指导和监督由民防部门负责。

　　物业管理区域内绿化调整的监管和技术指导等工作由园林部门负责。

　　指导、监督业主委员会参与物业管理相关工作等由民政部门负责。

　　供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视、路灯等专业经营单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

　　第八条  市、县（市、区）物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业服务和管理工作中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员依法依规给予表彰。

　　第九条  物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第十条  本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

　　第二章  物业管理区域

　　第十一条  物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

　　规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

　　建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第十二条  新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　第十三条  县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明下列事项：

　　（一）物业管理区域的地理位置、四至界限；

　　（二）建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况；

　　（三）建设单位；

　　（四）建设单位关于路灯、供排水、电、燃气、电梯等配套设施的管护协议、生活垃圾的清运合同协议；

　　（五）其他需要载明的事项。

　　第三章  业主、业主大会与业主委员会

　　第十四条  房屋的所有权人为业主。

　　业主应当依照法律、法规、临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

　　第十五条  一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　业主户数超过三百户的，可以按幢、单元等为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

　　第十六条  物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：

　　（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

　　（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

　　第十七条  物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备业主大会书面申请，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　（一）物业管理区域证明；

　　（二）房屋及建筑物面积清册；

　　（三）业主名册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业服务用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　建设单位故意拖延或者不报送的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其按规定报送。

　　第十八条  符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第十九条  首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成，成员人数应当为五至十一人的单数。筹备组中的业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居（村）民委员会组织业主推荐产生，业主成员人数应当不少于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。筹备组中的业主成员条件与业主委员会成员条件一致。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

　　第二十条  首次业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议，筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

　　（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

　　（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

　　业主大会成立后，筹备组自动解散。

　　第二十一条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主委员会委员人数不足其原总数的二分之一时，重新选举业主委员会；

　　（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

　　第二十二条  召开住宅小区的业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，并同时告知社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。业主可以查阅业主大会会议记录。

　　召开业主大会会议，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当给予指导和协助。

　　第二十三条  业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

　　第二十四条  业主委员会由业主大会会议选举产生，以其选举产生之日为成立日期，接受业主大会和业主的监督。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务相关费用或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。

　　业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，一般最多不超过三届，具体人数、任期、连选连任条件由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业主委员会委员任期相同。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。委员出现空缺时，应当及时补足。

　　业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

　　第二十五条  划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第二十六条  不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，由街道办事处（乡镇人民政府）组建所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

　　物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成，其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

　　第二十七条  有下列情况之一的，业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格自行终止：

　　（一）以书面方式提出辞职请求的；

　　（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（三）丧失民事行为能力的；

　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第二十八条  业主委员会委员、筹备组成员、物业管理委员会委员、业主代表有下列情形之一的，应当按业主大会议事规则等规定予以罢免：

　　（一）不履行职责的；

　　（二）利用委员、成员、代表资格谋取不正当利益的；

　　（三）出现第二十四条第一款规定情形及其他拒不履行业主义务情形的；

　　（四）因履职不当给业主造成较大损失的；

　　（五）因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、物业管理委员会委员、业主代表的。

　　第二十九条  不再担任业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表的，应当在十日内将其保管的属于业主大会、物业管理委员会所有的物品等移交业主委员会、物业管理委员会；拒不移交的，业主委员会、物业管理委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）物业管理行政主管部门督促移交，物业所在地公安机关予以协助。

　　第三十条  业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案：

　　（一）业主委员会备案申请书；

　　（二）业主委员会委员、业主代表名单及其基本情况；

　　（三）业主大会议事规则和管理规约；

　　（四）业主大会会议记录；

　　（五）其他应当提供的材料。

　　备案材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送县（市、区）物业管理行政主管部门及社区居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。

　　第三十一条  业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并事先报告物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

　　业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，双方应当签订书面移交手续；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或者县（市、区）物业管理行政主管部门督促移交，物业所在地的公安机关予以协助。

　　第三十二条  业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

　　第三十三条  业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况明细，接受业主监督。

　　第三十四条  业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居（村）民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

　　业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居（村）民委员会。

　　第三十五条  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

　　业主小组应当履行下列职责：

　　（一）推选业主代表出席业主大会会议；

　　（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

　　（三）决定本小组范围内的其他事项。

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

　　第三十六条  业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

　　一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

　　第四章         前期物业管理

　　第三十七条  新建住宅物业实行前期物业管理。

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

　　第三十八条  建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺，临时管理规约文本应同时交予物业买受人收执。

　　第三十九条  市区建立统一的物业管理招投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务。

　　提倡业主大会通过统一的招投标平台选聘物业服务企业。

　　第四十条  建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十一条  建设单位应当按照以下规定时限完成前期物业管理招投标或协议选聘物业服务企业工作：

　　（一）新建预售商品房应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（二）更换物业服务企业，应当在原前期物业服务合同终止前完成。

　　中标通知书发出之日起三十日内，建设单位应当与中标的物业服务企业签订书面前期物业服务合同。

　　物业服务企业应将前期物业服务合同向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，由县（市、区）物业管理行政主管部门抄送物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

　　建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

　　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第四十二条  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

　　第四十三条　前期物业服务合同期满前，建设单位需提前解除合同重新选聘物业服务企业的，应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并征得已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，方可提前解除合同。

　　已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。

　　经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改；逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。

　　前期物业服务合同解除后，业主委员会尚未成立的，建设单位应当按照本办法第四十条的规定另聘物业服务企业。

　　第四十四条  前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

　　根据房屋买卖合同约定，已具备交付条件的房屋且建设单位已通知物业买受人交付的，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人按相关规定承担。

　　第四十五条  新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

　　物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。

　　集体土地房屋拆迁安置住宅小区除按本条第二款规定外，还应当按照小区地上地下总建筑面积百分之二至百分之五的比例配建配套服务设施及物业服务经营性用房，其经营收益用于弥补小区物业服务费的不足。

　　第四十六条  物业服务用房应当是地面以上的房屋，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，一般应当在三楼以下，其中物业接待中心办公室应当设置在一楼。物业经营性用房应当合理安排位置，便于物业服务企业开展经营。

　　物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。建设单位不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、避难层、设备间、公共门厅、公共卫生间、过道、地下室、车棚、车库、民防工程以及不计入容积率的其他房屋和室内层高不足2.2米的房屋等作为物业服务用房。

　　物业服务用房由建设单位在承接查验前装修到位；装修前应当事先征求物业服务企业的意见，并对房屋功能进行合理布置；本着安全实用的原则，根据项目的规模配备物业办公室、会议室等。

　　第四十七条  物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活动等用途，不得买卖和抵押。若用于经营，收益归全体业主所有，可用于弥补物业服务费不足。

　　第四十八条  新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。

　　2013年5月1日前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。

　　第四十九条  建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。建设单位应当交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　第五十条  物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。承接查验时物业服务企业应提前告知县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并邀请其共同参加。

　　现场查验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备安装、验收、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，并告知物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门。

　　第五十一条  物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门办理备案手续：

　　（一）前期物业服务合同；

　　（二）临时管理规约；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）建设单位移交资料清单；

　　（五）查验记录；

　　（六）交接记录；

　　（七）其他与承接查验有关的文件。

　　物业服务企业应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告，并将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主可以进行查阅和复制。

　　县（市、区）物业管理行政主管部门应当在备案后三十日内将备案材料抄送物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

　　第五章  物业服务

　　第五十二条  从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。市物业行政主管部门应加强参与本市物业项目招投标、从事物业服务活动的物业服务企业的资质、信用的监管。

　　第五十三条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案，并在物业管理区域显著位置进行公示。

　　第五十四条  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务委托给他人。电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

　　业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同。

　　第五十五条  物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　业主委员会经征求业主同意，可以要求物业服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

　　第五十六条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的物业，业主应当事前告知物业服务企业，按不低于合同约定标准的百分之七十交纳物业服务费用。具体范围和减免标准、减免期限由市、县（市）价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第五十七条  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，由物业服务企业将前期物业服务合同报所在地的价格行政主管部门备案；业主大会成立后，普通住宅物业服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

　　实行政府指导价的，市、县（市）价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第五十八条  物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账、定期公示，并接受业主委员会的核查。

　　第五十九条  物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准以及收费办法等有关情况如实公示。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。

　　第六十条  物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。

　　第六十一条  业主大会或者业主委员会可以委托第三方评估机构，对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当予以配合。评估结果可以作为要求物业服务企业整改或者更换物业服务企业的依据。

　　第六十二条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　第六十三条  物业服务企业享受国家、省和本市有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。

　　物业管理区域内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　第六十四条  物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，业主委员会可以参照前期物业管理相关规定选聘有资质的物业服务企业。招标经费在物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

　　第六十五条  业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

　　业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

　　（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；

　　（二）移交本办法第五十条第二款规定的相关资料；

　　（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；

　　（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

　　（五）物业承接查验档案；

　　（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第六十六条  物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

　　被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域或者拒不移交资料的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出；使业主生活受到严重影响的，经业主委员会请求，辖区内公安机关予以协助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理；业主委员会还可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第六十七条  物业服务企业收取物业服务费后，擅自撤出或者停止物业服务的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当督促其履行合同；对不继续履行合同的，依照有关法律、法规和物业服务合同约定处理。

　　第六十八条  单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和县（市、区）物业管理行政主管部门的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。

　　业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：

　　（一）自行管理的执行机构、管理人；

　　（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

　　（三）聘请专业机构的方案；

　　（四）其他有关自行管理的内容。

　　电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

　　第六十九条  老旧住宅小区可以由街道办事处（乡镇人民政府）成立物业服务中心，为业主提供基本物业服务，主要做到有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理。

　　县（市、区）物业管理行政主管部门和财政部门应当制定基本物业服务补贴政策，所需经费列入县（市、区）人民政府财政预算。

　　第七十条　市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

　　县（市、区）物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

　　街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

　　第七十一条  物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。

　　物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目；失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

　　（一）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

　　（二）出租、出借、转让资质证书的；

　　（三）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的；

　　（四）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的；

　　（五）泄露业主信息的；

　　（六）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的；

　　（七）其他违反法律、法规规定情形的。

　　第七十二条  物业服务项目实行项目负责人责任制。

　　物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案：

　　（一）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；

　　（二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和排水管网等共用设施设备用途的；

　　（三）擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；

　　（四）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的；

　　（五）因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的；

　　（六）被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的；

　　（七）其他损害业主利益情节严重的。

　　有前款规定情形之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）、县（市、区）物业管理行政主管部门投诉。街道办事处（乡镇人民政府）、县（市、区）物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。

　　第六章  物业的使用和维护

　　第七十三条  业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第七十四条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。

　　平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能，不得擅自改变人防工程平时用途。

　　第七十五条  物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）擅自改变物业的规划用途；

　　（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

　　（三）违法搭建建筑物、构筑物；

　　（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

　　（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

　　（六）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风；

　　（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；

　　（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

　　（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

　　（十）破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（十二）非法养殖大型犬、烈性犬；

　　（十三）占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮挡）消火栓等违反消防法律、法规的行为；

　　（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第七十六条  物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

　　建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

　　第七十七条  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

　　物业管理区域内划定车位、停放车辆，应当由公安部门进行现场指导，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　对开放式物业管理区域，无停车场地或者用于停放汽车的车位、车库严重不足的物业管理区域，公安部门应当对物业管理区域周边情况进行全面调查，合理利用支路、背街小巷、建筑物间空档施划夜间临时停车泊位，对夜间交通流量较小的次干道的慢车道施划限时停车泊位，供居民停放车辆。

　　第七十八条  前期物业管理期内，普通住宅物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放费实行政府指导价；业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定本区域汽车停放费标准。

　　前期物业管理期内，建设单位未出售、未附赠或未出租的车位、车库，汽车停放费由建设单位按照有关规定及时支付给物业服务企业。

　　业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

　　第七十九条  业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

　　业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

　　第八十条  物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。

　　人民防空工程平时用作停车位的，其租金、汽车停放费的收取及其支出、使用管理等，按照有关规定执行。

　　第八十一条  鼓励在已建成的住宅小区内增建停车场（库），按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，逐步形成政府出资、企业投资、业主集资等社会多元化投资方式，采取政府支持，统一规划，市场运作的形式，缓解和逐步解决车位、车库供需矛盾。

　　第八十二条  房管、公安、建设、卫生计生、环保、规划、园林、城管、民防、工商、质监等行政主管部门，应当在各自职责范围内加强监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名、联系方式、执法事项和监督电话，依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　第八十三条  住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

　　第八十四条  业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。

　　业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员、装修材料等进入物业管理区域。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

　　第八十五条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。

　　第八十六条  物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

　　物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

　　第八十七条  住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第八十八条  住宅物业交付使用后，电梯、消防、安防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。

　　2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

　　第八十九条  发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主均可凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金代管部门提出资金使用申请，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

　　（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯故障危及人身安全的；

　　（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

　　（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

　　（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

　　（六）消防设施损坏不能正常运行的，造成严重火灾隐患危及房屋安全的；

　　（七）危及房屋安全的其他情形。

　　应急维修工程竣工验收后，应将维修费用审计后向业主公示，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　住宅专项维修资金代管部门应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。

　　住宅专项维修资金代管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起五个工作日内完成审核。

　　第九十条  住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定，续筹住宅专项维修资金。

　　业主申请房地产转移登记时，应当向房地产登记部门提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。

　　第九十一条  业主委员会可以向住宅专项维修资金代管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住宅专项维修资金代管部门应当自收到申请之日起五个工作日内予以办理。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分户账。

　　住宅专项维修资金代管部门应当依法履行维修资金保值增值的责任，并建立住宅专项维修资金查询制度，业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。

　　第九十二条  对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，市、县（市、区）人民政府（管委会）应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围，由市、县（市、区）人民政府（管委会）确定。

　　老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由市、县（市、区）人民政府（管委会）负责；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

　　第九十三条　老旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为老旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　第七章 法律责任

　　第九十四条  有违反本办法条款行为的，由相关主管部门依照法律、法规和规章的规定依法进行查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九十五条  阻碍行政执法人员依法执行职务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九十六条  违反本办法第五十六条第一款规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳各项费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

　　第九十七条  市、县（市、区）人民政府（管委会）物业管理行政主管部门（机构）、街道办事处（乡镇人民政府）以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章 附 则

　　第九十八条  本办法所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　本办法规定的面积和人数，按照下列方式计算：

　　（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；

　　（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第九十九条  住宅区域内非住宅物业的管理及其监督活动参照本办法执行。

　　第一百条  本办法由扬州市住房保障和房产管理局负责解释。

　　第一百零一条  本办法自2016年11月8日起施行。2006年2月13日市人民政府颁发的《扬州市物业管理实施办法》（扬政发〔2006〕47号）同时废止。