（送审稿）
第一章 总 则
第一条 为更好地贯彻落实《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》），结合特区实际，制定本规定。
第二条 政府倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理的产业化、集约化，提高物业服务水平，发挥物业管理促进和谐社会建设的作用。
第三条 市物业管理委员会是市政府有关物业管理的决策机构，依据章程对全市物业管理发展和其他相关重要事项进行审议、协调、指导和决策，对全市贯彻落实物业管理政策法规情况进行监督。
市物业管理委员会主任由市政府主管副市长担任，副主任分别由市政府分管副秘书长和市政府物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）负责人担任，委员可由政府相关部门、市物业管理协会、公用事业单位等部门负责人以及物业管理行业资深专业人士担任。
各区可依据本区情况自行建立区物业管理委员会。
第四条 市主管部门应当定期编制物业管理发展规划，促进物业管理规范、健康发展。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第五条（《条例》第八条的细化规定） 在物业管理活动中，业主身份认定以房地产权利证书或不动产登记簿记载为准。满足以下情形之一的，应当认定为业主：
（一）房地产权利证书或不动产登记簿记载的人；
（二）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；
（三）因人民法院、仲裁委员会的法律文书生效取得建筑物专有部分所有权的人；
（四）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；
（五）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人。
第六条（《条例》第九条的细化规定） 《条例》第九条第一款规定的“业主人数较少的”，是指业主人数少于10人的。
按照《条例》第九条第一款规定，全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责的，应报区政府物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）备案。
第七条（《条例》第十一条的细化规定） 业主提议召集业主大会临时会议的，经业主委员会核实，提议的业主人数达到业主总人数百分之二十以上的，业主委员会应就提议议题召开业主大会临时会议。
提议的业主人数未达到业主总人数百分之二十以上的，自业主委员会发布核实结果之日起三个月内，提议业主人数增加到业主总人数百分之二十以上的，业主委员会应当按照《条例》规定召集业主大会临时会议；提议业主人数未增加到业主总人数百分之二十以上的，业主应重新组织提议召集业主大会临时会议。
业主大会对物业管理事项已作出决定的，在人民法院、区主管部门或者街道办事处撤销其决定前，业主不得就同一物业管理事项再次提议召集业主大会临时会议。
第八条（《条例》第十三条、第十八条等的细化规定） 《条例》规定有关信息须抄送业主的，可采用以下方式之一：
（一）信函；
（二）电子邮件；
（三）手机短信；
（四）符合法律、法规规定的其他方式。
业主联系方式以入住时登记的方式为准；业主变更联系方式的，应当自变更之日起15日内告知业主委员会或物业服务企业。因业主变更联系方式且未按照本款规定履行告知义务，造成该业主未能收到相关信息的，其责任由该业主承担。
第九条（增加规定） 业主大会会议表决和业主委员会选举可采用电子信息技术方式，具体办法由市主管部门制定。
第十条（《条例》第十四条的细化规定） 《条例》第十四条第三款规定的“业主所拥有物业的建筑面积”，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。
物业管理区域内全体业主的总投票权数，按照单个业主投票权数的统计总和计算。
第十一条（《条例》第十四条的细化规定） 业主人数和总人数按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第十二条（《条例》第十九条的细化规定） 符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件之一的物业管理区域，其建设单位或物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处，并提供以下材料：
（一）物业管理区域划分备案回执；
（二）业主名册，联系方式等资料；
（三）建筑规划总平面图；
（四）其他必要的文件资料。
第十三条（《条例》第二十条的细化规定） 建设单位或者物业服务企业对首次业主大会会议筹备工作应给予必要配合。
筹备组组成成员拒不参加筹备工作的，不影响筹备工作的开展及筹备组工作会议所作出的会议决议。
筹备组成员对有关事项无法达成一致意见时，由筹备组组长在街道办事处的指导下作出决定。
第十四条（增加规定） 筹备组工作所需经费，由物业服务企业在物业服务费中列支。没有实施物业管理的区域，由物业所在地街道办事处先行垫付。垫付费用在该区域实施物业管理后的3个月内从管理费中提取。
物业服务企业可聘请专业审计机构对筹备组工作经费进行审计，审计费用由物业服务企业承担。
第十五条（《条例》第二十二条的细化规定） 业主大会应综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数等因素，确定从物业服务费中提取业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬等费用的标准。
业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬等费用的使用情况，业主委员会应当每年至少向全体业主公布一次；物业服务企业可将该项费用纳入物业服务成本或物业服务支出。
第十六条（《条例》第二十四条的细化规定） 筹备组根据预定业主委员会委员、候补委员人数确定业主委员会成员候选人总人数，并对业主委员会成员候选人资格审查确认后，对业主委员会委员和候补委员按照规定程序一并组织选举，根据得票顺序依次选出业主委员会委员和候补委员。
业主委员会委员、候补委员得票顺序，按照所得投票票权占总投票权数的比例与所得投票人数占总投票人数的比例之和的大小确定，若两者之和相等，则所得投票权数较多者排名靠前。
业主委员会委员、候补委员当选应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。
第十七条（增加规定） 业主委员会印章应当标明业主委员会的届数和任期。
业主委员会委员、候补委员职务终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区工作站可以请求该区域的辖区民警协助移交。
第十八条（《条例》第四十一条的细化规定）业主委员会任期届满未完成换届选举工作的，街道办事处应当参照首次业主大会会议的程序组织选举产生新一届业主委员会。
第十九条（《条例》第一百二十三条的细化规定）居民委员会代行业主大会和业主委员会职责决定《物业管理条例》第十一条规定事项的，应当参照《条例》第十七条的表决规则进行。
第三章 建设单位、物业服务企业及物业服务
第二十条（增加规定） 新建物业出售前，建设单位应当提出物业管理区域划分建议书，并向区主管部门备案。已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向区主管部门备案。
建设单位或物业服务企业应当向区主管部门提供以下材料：
（一）物业建设宗地红线图；
（二）建筑规划总平面图；
（三）国土规划部门出具的物业项目命名审批文件；
（四）区主管部门要求的其他材料。
区主管部门对违反《条例》第六十五条规定的物业管理区域划分原则和方法的，应当纠正后再予以备案。
第二十一条（《条例》第五十二条的细化规定） 2008年1月1日之前取得建设工程规划许可证、2008年1月1日之后竣工验收的物业项目，建设单位应按照原《〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉实施细则》有关规定配置和移交物业服务用房。
第二十二条（《条例》第六十九条的细化规定） 建设单位应当将前期物业服务合同、物业管理区域划分备案回执和属于全体业主共有的共用部位、共用设施设备在房屋买卖合同中明示。
第二十三条（增加规定） 市主管部门应当建立物业管理市场主体网络信用平台，并建立不良行为红、黄牌警示制度，对物业管理市场主体实施诚信档案管理。
第二十四条（增加规定） 市、区主管部门应当加强对物业服务企业的监督检查，对物业服务企业资质实行动态管理。
物业服务企业三级资质证书设立有效期，期限为三年。
物业服务企业应当在资质证书有效期届满前6个月内申请三级资质延续核定；逾期未申请的，市主管部门可注销其三级资质。
第二十五条（《条例》第六十三条的细化规定） 物业服务企业应当向区主管部门报送年度、第二季度统计报表和其他相关统计资料。
第二十六条（《条例》第五十七、七十五条的细化规定） 异地物业服务企业拟在本市承接物业项目的，应当到市主管部门进行资质核查备案，并自物业服务合同签订之日起15日内到物业项目所在地区主管部门备案。
第二十七条（增加规定） 物业服务企业不得采用停电、停水、停气等方式影响业主的正常生活、工作。
第二十八条（《条例》第六十五条的细化规定） 原有物业管理区域内，具有两个以上物业建设宗地红线图的，或者已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，经区主管部门和物业所在地街道办事处确认，可以划分为独立的物业管理区域。
第二十九条（《条例》第七十六条的细化规定） 物业管理区域内发生下列突发公共事件之一的，物业服务企业应当按照《深圳市人民政府突发公共事件总体应急预案》及相关规定及时向物业所在地区政府报告：
（一）自然灾害。主要包括水患灾害、气象灾害、地震灾害、地质灾害、海洋灾害、生物灾害等。
（二）事故灾难。主要包括安全事故、环境污染和生态破坏事故等。
（三）突发公共卫生事件。主要包括传染病疫情、动植物疫情、食品安全与职业危害事件等。
（四）突发社会安全事件。主要包括重大群体性事件、重大刑事案件、涉外突发事件等。
第三十条（《条例》第七十七条的细化规定） 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域：
（一）物业服务合同依法、依约解除；
（二）经人民法院判决或者仲裁机构认定物业服务合同无效的；
（三）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
物业服务企业退出后，合同遗留的纠纷、业主拖欠物业服务费等有关问题可通过协商、调解以及诉讼等途径进行处理。
物业服务企业经区主管部门责令限期退出物业管理区域后逾期仍不退出的，区主管部门除按有关规定处罚外，还可提请公安机关对直接责任人依照《中华人民共和国治安管理处罚法》相关规定处罚。
第三十一条（增加规定） 在物业服务合同期限届满前六个月，物业服务企业不予续约要求退出的，应当以书面形式报告区主管部门和街道办事处；物业服务合同未到期，物业服务企业要求退出的，应当在退出前六个月以书面形式报告区主管部门和街道办事处。
第三十二条（增加规定） 业主委员会委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计的，应当与物业服务企业在物业服务合同中约定审计机构选择、审计频率等审计相关事项。
物业服务合同中未约定审计相关事项的，业主委员会与物业服务企业应就审计相关事项协商一致后开展审计工作。
第三十三条（增加规定） 业主与物业的承租人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费和物业专项维修资金等费用的，业主承担连带责任。
第三十四条（增加规定） 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起7日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
第四章 物业使用与维护
第三十五条（增加规定） 物业管理区域内，任何单位和个人不得从事下列行为：
（一）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；
（二）违法搭建建筑物、构筑物，擅自占用、改建物业共用部位；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；
（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。
物业管理区域内发生上述行为时，物业服务企业或者业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业或者业主委员会应当及时报告政府相关主管部门。
第三十六条（增加规定） 物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
经政府相关主管部门批准，利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。
第三十七条（增加规定）物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：
（一）业主自用的向业主收取；
（二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取；
（三）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；
（四）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
上述单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收有关费用的，可以根据双方签署的委托代收合同约定向委托单位收取代收费用，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五章 物业管理招标投标
第三十八条（《条例》第七十二条的细化规定） 市主管部门负责全市物业管理招标投标活动的监督管理，制定物业管理招标投标程序、规则以及有关招标文件的示范文本。
区主管部门负责本辖区物业管理招标投标活动的监督指导工作。
第三十九条（《条例》第七十二条的细化规定） 物业管理招投标活动应当通过市主管部门建立的物业管理招投标服务平台进行。
第四十条（增加规定） 市主管部门所属物业管理招投标服务机构，应当提供物业管理招投标服务平台用于发布物业管理招标信息，为物业管理招投标活动提供场所。
第四十一条（《条例》第七十三条的细化规定） 选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行。住宅物业服务招标应当采取公开招标的方式。《条例》另有规定的除外。
业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动。
第四十二条（增加规定） 建设单位通过招投标方式选聘前期物业管理单位的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报区主管部门备案：
（一）房地产权证书或土地使用合同、用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）区主管部门要求的其他材料。
第四十三条（增加规定） 业主大会授权业主委员会通过招投标方式选聘物业管理单位的，业主委员会应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报区主管部门备案：
（一）业主大会会议有关物业管理单位选聘事项的书面决议；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）物业所在地社区工作站、街道办事处对业主大会表决结果的意见；
（五）区主管部门要求的其他材料。
第四十四条（增加规定） 市主管部门应当建立物业管理评标专家库，制定评标专家管理办法。
第六章 物业管理联席会议
（此章依据《条例》第七条规定制定）
第四十五条 《条例》第七条规定的物业管理联席会议制度，包括市、区、街道三级物业管理联席会议。
市物业管理联席会议由市物业管理委员会负责召集和主持；区物业管理联席会议由区主管部门负责召集和主持；街道物业管理联席会议由街道办事处负责召集和主持，可邀请市、区主管部门进行工作指导。
市物业管理委员会、区主管部门、街道办事处根据会议议题，组织城管、公安、消防、维稳、信访和社区工作站等部门和单位参加物业管理联席会议。
第四十六条 有下列情况之一的，街道办事处可以召开物业管理联席会议：
（一）业主委员会任期已届满但仍未完成换届选举工作的；
（二）新老物业服务企业交接中发生矛盾纠纷的；
（三）发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全的情况。
第四十七条 物业管理联席会议所作出的决议对与会单位具有约束力，各相关单位应执行物业管理联席会议作出的决议。
市物业管理委员会、区主管部门、街道办事处应整理并保管物业管理联席会议的记录。
第七章 法律责任
第四十八条 业主委员会委员、候补委员违反本规定第十七条规定，自其职务终止之日起3日内未将有关资料移交给业主委员会的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以三千元罚款。
第四十九条 物业服务企业违反本规定第二十六条规定，采用停电、停水、停气等方式影响业主的正常生活、工作的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元以上一万元以下罚款。
第五十条 异地物业服务企业违反本规定第二十七条规定，未到市主管部门进行资质核查备案的，由市主管部门责令限期改正，并处以五千元罚款。
异地物业服务企业违反本规定第二十七条规定，未将承接的本市物业项目物业服务合同报区主管部门备案的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以五千元罚款。
第五十一条 建设单位违反本规定第四十一条规定，未向区主管部门办理物业管理招标备案的，选聘行为无效，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以一万元罚款。
第五十二条 业主大会、业主委员会违反本规定第四十二条规定，未向区主管部门办理物业管理招标备案的，选聘行为无效，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对应当负责的业主委员会委员处以五千元罚款。
第八章 附则
第五十三条 本《规定》自发布之日起施行，市政府在此之前发布的有关规定与本《规定》不一致的，以本《规定》为准。
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2010/10/22 10:03:00