北京市物业项目交接管理办法

    为规范物业项目交接活动，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康有序发展，市住房城乡建设委根据《北京市物业管理办法》有关规定，并结合《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》（京建物[2006]23号）的实践情况，研究起草了《北京市物业项目交接管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出修改意见和建议。

    公众可以在2010年9月13日之前以书面方式通过信件、传真或电子邮件反馈给市住房城乡建设委。

　　特此通知。　　　　　　

　　联系人：王占强　　 传真：59958544　　

　　电子邮箱：[email protected]

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附件：北京市物业项目交接管理办法（征求意见稿）

北京市物业项目交接管理办法

（征求意见稿）

目 录

第一章 总 则

第二章 交接类型

第三章 交接程序

第四章 交接行为规范

第五章 应急物业服务

第六章 监督管理

第七章 附 则

第一章 总则

第一条【目的】为规范物业项目交接工作，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康有序发展，根据《北京市物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本市行政区域内，建设单位、物业服务企业与全体业主之间进行物业项目交接的，适用本办法。

第三条【含义】本办法所称物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。

第四条【交接主体】已经成立业主大会的物业项目，由业主委员会代表全体业主交接；未成立业主大会的，由全体业主授权的业主代表交接。

全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接，也可以委托物业服务评估监理机构进行交接。

第五条【交接协议】物业项目交接应当签订交接协议。

交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

第六条【原则】物业项目交接工作应当遵循依法有序、平等协商、维护社区和谐与社会稳定的原则。

第二章 交接类型

第七条【交接类型】物业项目交接包括建设单位与全体业主之间的交接、物业服务企业与全体业主之间的交接。

第八条【建设单位与全体业主之间的交接】 建设单位与全体业主之间交接物业项目的，应当移交《北京市物业管理办法》第十条第一款规定的资料，并进行物业共用部分的查验交接。

第九条【物业企业与全体业主之间的交接】物业服务企业与全体业主之间交接物业项目的，应当按照《北京市物业管理办法》第二十七条第一款的规定执行。

第十条【查验符合标准但业主不承接，建设单位撤出】

前期物业管理期间，物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知后业主不履行交接义务，建设单位决定撤出物业管理区域的，应当提前3个月告知全体业主和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织业主共同决定物业管理方式，并完成承接查验。

第三章 交接程序

第十一条 【建设单位与全体业主交接程序】业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：

（一）全体业主将业主共同决定书面告知建设单位；

（二）双方协商签订交接协议；

（三）全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；

（四）双方按照本办法第八条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

《北京市物业管理办法》施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本办法第十二条的规定交接。

第十二条【全体业主向物业企业发起交接】业主共同决定不再接受事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：

（一）全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业；

（二）双方协商签订交接协议；

（三）全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；

（四）双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照前款（二）、（三）、（四）项的规定交接。

第十三条【物业企业向全体业主发起交接】物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接：

（一）物业服务企业提前3个月书面告知全体业主；

（二）双方协商签订交接协议；

（三）物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门；

（四）双方按照本办法第九条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。

第十四条【交接时限】本办法第十一条、第十二条第一款和第十三条规定的物业项目交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。交接的起算时间为：

（一）约定期限的物业服务合同终止的，应当自物业服务合同期限届满之日起算；

（二）物业服务企业决定不再提供事实服务的，应当自物业服务企业告知之日起3个月后起算；

（三）其他情形，应当自接到全体业主书面告知之日起算。

第十五条【原物业服务合同续签】物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘原物业服务企业的，应当提前30日与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

第四章 交接行为规范

第十六条【查验依据】物业项目交接可以参照《北京市新建物业项目交接查验标准》相关规定进行交接查验。

第十七条【禁止行为】物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，建设单位和物业服务企业不得出现下列行为：

（一）拒不移交物业服务用房和相关资料；

（二）拒不配合承接查验；

（三）拒不撤出物业管理区域；

（四）强行接管；

（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第十八条【拒不撤出认定】本办法第十七条所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十四条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。

第十九条【强行接管的认定】本办法第十七条所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：

（一）未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外；

（二）原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。

第五章 应急物业服务

第二十条【应急物业服务范围】有下列情形之一，住宅小区无人管理，不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门在2个工作日内组织提供应急物业服务：

（一）物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；

（二）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域的；

（三）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

第二十一条【组织形式】应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队、指定或者聘请物业服务企业等。

第二十二条【公告】组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。

第二十三条【服务内容】应急物业服务内容仅限于二次供水、垃圾清运、电梯运行、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。

第二十四条【服务收费】应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。

第二十五条 【服务期限】应急物业服务期限一般不超过3个月。

应急物业服务期间，业主应当在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的指导下依法共同决定物业管理方式和内容。

第六章 监督管理

第二十六条【行政处罚】违反本办法规定，建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合承接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区县房屋行政主管部门按照《北京市物业管理办法》相关规定依法处罚。

第二十七条【信用管理】违反本办法规定，物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由房屋行政主管部门按照本市物业服务企业信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。

第二十八条【交接冲突处罚】违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》相关规定，物业服务企业及其保安员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为，由公安机关依法处罚。

第七章 附则

第二十九条 本办法自2010年 月 日起施行。北京市建设委员会《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》（京建物[2006]23号）同时废止。