珠海市前期物业管理招标投标管理暂行规定

珠规建房〔2010〕24号

 

关于印发《珠海市前期物业管理招标投标管理暂行规定》、《珠海市物业管理评标专家库

及评标委员会管理暂行办法》的通知

 

各有关单位:

为了规范前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业管理市场的正常秩序，我局根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定了《珠海市前期物业管理招标投标管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《珠海市物业管理评标专家库及评标委员会管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，并提出以下意见，请贯彻执行。

一、各有关单位要认真学习、熟悉《暂行规定》和《暂行办法》的具体内容，做好实施前的各项准备工作。

二、为方便各区建设局进行前期物业管理招标备案工作，我局设置了《前期物业管理招标备案工作程序表》随本文下发，供参考使用（该表可于珠海市住房和城乡规划建设信息网上下载）。

三、《暂行规定》及《暂行办法》执行中的情况，请及时向市物业管理处或我局住房发展和房地产市场监管科反馈，联系电话：2133224（市物业管理处业务科）、2131973（市住房和城乡规划建设局住房发展与房地产市场监管科）。

 

附件：1、《珠海市前期物业管理招标投标管理暂行规定》

2、《珠海市物业管理评标专家库及评标委员会管理暂行办法》

3、《前期物业管理招标备案工作程序表》

       

 

             二Ｏ一Ｏ年七月十九日

主题词：城乡建设 通知

抄送：市物业管理处，各区（功能区）建设局，各房地产

开发企业、物业服务企业，市物业管理行业协会。

珠海市住房和城乡规划建设局办公室 2010年7月20日印发

 

附件1

珠海市前期物业管理招标投标管理暂行规定

 

第一章  总  则

 

第一条  为了规范本市前期物业管理招标投标活动，促进物业管理市场的公平竞争，维护物业管理市场的正常秩序，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本暂行规定。

第二条　前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第三条  本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本暂行规定。

第四条  市物业管理行政主管部门负责本市行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。

市物业管理行业管理部门根据市物业管理行政主管部门的委托，承担相关具体工作。

各区物业管理行政主管部门负责辖区内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理工作。

街道办事处、镇人民政府及居民委员会协助物业管理行政主管部门做好前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理工作。

第五条  前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第六条  任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉前期物业管理招标投标活动。

 

第二章  招  标

 

第七条  住宅建设项目的建设单位应当在取得商品房预售许可证之前通过招投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

第八条  住宅建设项目的房屋建筑总面积（包括该住宅建设项目区域内非住宅的房屋建筑面积）等于或者少于3万平方米，或者在投标文件截止之日投标人少于3个的，经物业所在地的区物业管理行政主管部门核准，可以采用邀请招标或协议方式选聘具有三级以上资质级别的物业服务企业。

区物业管理行政主管部门应当在受理申请后的７个工作日内予以批复。

分期开发的住宅建设项目应当以该项目的房屋建筑总面积计算。

任何单位和个人不得将依本暂行规定必须进行前期物业管理招标的项目以化整为零或其他方式规避公开招标。

第九条  本暂行规定所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的住宅建设项目的建设单位。

第十条  前期物业管理招标由招标人依法组织实施。

招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的过高的资质级别等要求。

第十一条  招标人采取公开招标方式的，应当在本市市级以上公开发行的报刊或其他公共媒介上发布招标公告。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备相应资质级别的物业服务企业发出投标邀请书。

第十二条  招标公告及投标邀请书应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

第十三条  招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，也可以自行组织实施招标活动。

招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本暂行规定对招标人的有关规定。

招标人自行组织实施招标活动的，应当具备如下条件：

（一）具有法人主体资格；

（二）招标工作小组成员中与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的半数以上；

（三）具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。

第十四条  招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况、物业专项维修资金情况等；

（二）物业服务的内容和标准等；

（三）对投标人及投标文件的要求，包括对投标人的资格及投标文件的格式、主要内容、份数等；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法、程序等；

（六）物业服务合同的签订说明；

（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十五条  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料报招标项目所在地的区物业管理行政主管备案：

（一）招标人的企业法人营业执照等资格证明文件；

（二）招标项目的建设工程规划许可证及其总平面图、建设用地批准书等政府批准文件；

（三）招标公告或者投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）招标代理委托合同（委托招标代理机构招标的）或招标小组人员资料（自行组织招标的）；

（六）法律法规政策规定的其他资料。

区物业管理行政主管部门应在10日内完成备案工作，并向招标人发出《前期物业管理招标材料备案通知书》；发现有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

招标人应在取得《前期物业管理招标材料备案通知书》后发出招标公告或者投标邀请书。

第十六条  招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、管理业绩证明材料、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十七条  经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人为正式投标人。

第十八条  招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十九条  招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当将修改后的招标文件报区物业管理行政主管部门备案确认，在取得新的《前期物业管理招标材料备案通知书》后，以书面形式通知所有的招标文件收受人，并将提交投标文件截止时间至少向后顺延15日。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第二十条  招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘招标项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对潜在投标人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第二十一条  招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

第二十二条  在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第二十三条  招标人应当按照以下规定的时限完成前期物业管理招标工作：

（一）新建现售商品房应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成。

 

第三章  投  标

 

第二十四条  本暂行规定所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

第二十五条  投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第二十六条  投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价，包括物业服务费用收支预算方案；

（三）物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺；

（四）对招标文件所列其他内容的陈述；

（五）招标文件要求提供的其他材料。

第二十七条  投标人应当在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件密封送达招标文件指定的地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第二十八条  投标人在招标文件规定的投标截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，送达、签收和保管应当符合本暂行规定第二十六条、第二十七的规定。

第二十九条  投标文件（含补充或修改的内容）有下列情况之一的，视为无效：

（一）逾期送达；

（二）送达时未密封；

（三）未加盖投标人法人公章。

第三十条  投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。

 

第四章  开标、评标和中标

 

第三十一条  开标应当在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行；开标地点应该为招标文件中预先确定的地点。

第三十二条  开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

开标过程结束后应当立即进入评标程序。

第三十三条  评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理专家组成，人数为五人以上单数，其中物业管理评标专家不得少于三分之二。

与投标人有利害关系的人不得成为相关项目的评标委员会成员。

第三十四条  招标人应当向区物业行政主管部门提出申请，由区物业管理行政主管部门于开标前二十四小时内从物业管理评标专家库中随机抽取确定专家组成评标委员会，并在评标前予以保密。

评标委员会物业管理专家成员因故不能参加评标活动的，依序从抽取的后备专家中予以补充。

物业管理评标专家库管理办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

第三十五条  评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十六条  评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十七条  评标活动主要包括标书评审、现场答辩等内容，具体应当事先在招标文件中说明，并注明各项内容所占比重。

标书评审是指评委依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。

现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方要求投标人作出必要的澄清和说明。投标人拟派担任该项目的项目经理应当参加现场答辩。答辩人所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十八条  评标委员会委员应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件、现场答辩等情况进行评审、比较、综合评标，并对评标结果签字确认。

评标应当在保密的情况下进行。

 第三十九条  经评标委员会评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依照本暂行规定必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第四十条  评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报

告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过三名有排序的合格的中标候选人。

第四十一条  招标人应当在评标结束后即宣布评标结果，并按照中标候选人的排序确定中标人，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第四十二条  招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业管理服务合同。

招标人应当在与中标人订立书面物业服务合同之日起7日内，向招标项目所在地的区物业管理行政主管部门备案。

备案资料应当包括开标评标过程记录、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、招标人与中标人订立的物业管理服务合同等资料。委托代理招标的，还应当提交招标代理服务合同。

物业管理服务合同一经备案，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第四十三条  招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

 

 

 

第五章  附  则

 

第四十四条  投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本暂行规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

第四十五条  招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文本的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的数额不一致的，以文字表示的数额为准。

第四十六条  本暂行规定由市物业管理行政主管部门负责解释。

第四十七条  本暂行规定自2010年9月1日起施行。