蚌埠市普通住宅小区物业服务收费实施细则

　　第一条为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理行业的健康发展，根据省政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政[2004]92号）及省物价局、省建设厅印发的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际，制定本实施细则。
　　
　　第二条本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
　　
　　第三条市物价局会同市房地产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作。
　　
　　第四条物业服务收费根据物业性质、服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区内住宅物业综合服务费、车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费，实行政府指导价；非住宅物业服务费（含已改变使用性质的住宅物业）实行市场调节价。
　　
　　第五条物业综合服务收费，实行等级收费管理。根据我市实际情况，由高到低设定为一级、二级、三级、四级、五级，具体等级标准详见市房地产管理局制定的《蚌埠市普通住宅小区物业管理服务等级标准》，等级服务收费的基准价见附件一。依据等级标准物业企业可适当浮动，上下浮动不得超过10%，具体浮动幅度经物业公司和业主委员会双方协商确定。
　　
　　第六条已成立业主委员会的小区，物业综合服务收费标准由业主大会或业主委员会，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，物业管理企业应将约定的收费标准报市物价局备案。
　　
　　第七条前期物业综合服务收费标准由建设单位在政府指导价范围内与物业买受人在购房合同中约定，并由物业管理企业报市物价局备案。
　　
　　建设单位与物业买受人在购房合同中，未约定前期物业服务相关事宜的，其物业综合服务收费标准由物业管理企业报市物价局审定。
　　
　　第八条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
　　
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式；
　　
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　
　　第九条物业综合服务费用的构成因素为：
　　
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
　　
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　
　　6、物业管理企业办公费用；
　　
　　7、物业管理企业固定资产折旧费用；
　　
　　8、经业主大会同意的其他费用；
　　
　　9、合理利润；
　　
　　10、法定税费。

　　第十条业主自办理物业交付使用手续后，按物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业综合服务费以房屋建筑面积为单位计收。
　　
　　第十一条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用由业主全额交纳。
　　
　　第十二条业主与物业管理企业约定预收物业综合服务费的，预收期限不得超过六个月。
　　
　　第十三条水泵、电梯等公共设备设施运行电费由物业管理企业单独列帐。水泵电费可按用水量、电梯电费可按户的原则进行分摊；经业主委员会同意也可按其他方式公示后据实分摊。
　　
　　第十四条公共照明、单元防盗门的电费和物业管理企业办公所用电费已列入物业综合服务费，不得再向业主分摊收取。
　　
　　第十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收的，双方应当签订有偿服务合同，不得向业主收取手续费。
　　
　　第十六条业主、非业主使用人装饰装修房屋的，应与物业管理企业签订装修管理协议，物业管理企业可按建筑面积每平方米1元的标准收取一次性装饰装修垃圾清运费。
　　
　　物业管理企业不得采取不正当手段强制性地向业主或装修单位收取任何形式的装修保证金等其他费用。
　　
　　第十七条小区车辆停放管理费根据《安徽省机动车停放服务收费管理办法实施细则》（皖价服[2005]214号），由市物价局另行制定。
　　
　　第十八条已实施物业管理服务并交纳相应物业综合服务费用的，其他单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　
　　第十九条物业管理企业应按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、监督电话等内容在醒目位置进行公示，接受业主监督。
　　
　　第二十条物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。
　　
　　第二十一条业主、非业主使用人不按规定交纳物业综合服务费用的，物业管理企业有权追究违约责任，并依法予以追缴。
　　
　　第二十二条对物业小区内实行最低生活保障的住户，经业主委员会和物业管理企业商定，可以减收或者免收物业综合服务费。
　　
　　第二十三条物业管理企业在向市物价局申请审定物业综合服务费收费标准时，应提供以下资料：
　　
　　1、营业执照
　　
　　2、物业管理资质证书；
　　
　　3、前期物业管理委托合同；
　　
　　4、规化设计总平面图及设计说明和建设工程竣工规划验收证
　　
　　5、申请核定物业综合服务收费标准的书面报告。
　　
　　第二十四条物业管理企业在向市物价局申请物业综合服务费收费标准备案时，应提供以下资料：
　　
　　1、营业执照
　　
　　2、物业管理资质证书；
　　
　　3、物业管理委托合同或房屋买卖合同样本；
　　
　　4、规化设计总平面图及设计说明
　　
　　5、物业综合服务费收费标准备案表（具体见附件二）。
　　
　　第二十五条物业服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前，应向市物价局申办《安徽省经营性服务收费许可证》，使用合法票据，亮证收费。
　　
　　第二十六条市物价局会同市房地产管理局将不定期对物业管理企业的服务等级、收费标准、服务质量等情况进行监督检查，对达不到要求的，重新审定或建议业主委员会重新约定收费标准。
　　
　　第二十七条物业管理企业有下列行为之一的，由市价格监督检查机构依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
　　
　　（一）越权定价或擅自设立收费项目，提高收费标准的；
　　
　　（二）不办理收费许可证的；
　　
　　（三）不按规定实行明码标价的；
　　
　　（四）只收费不服务或多收费少服务的；
　　
　　（五）违反法律、法规和规定的其他收费行为。
　　
　　第二十八条本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。
　　
　　第二十九条本办法自2005年11月1日起执行。
　　
　　附件一：
　　
　　蚌埠市普通住宅小区的物业服务费基准价
　　
　　单位：元/月·平方米