海南省物业服务收费管理办法（修订稿）

　　第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南经济特区物业管理条例》以及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条本办法适用于本省范围内物业服务收费行为。
　　第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或使用人所收取的费用。
　　第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　第五条各级人民政府价格主管部门是物业服务收费管理的主管部门。
　　第六条物业服务收费根据不同的物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅物业服务收费和物业管理区域内依法经营的车辆停放服务收费实行政府指导价。
　　其他物业的物业服务收费实行市场调节价。
　　物业服务企业接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务收费实行市场调节价。
　　第七条实行政府指导价的物业服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门根据普通住宅物业类型、服务内容及服务成本等情况，制定相应的物业服务收费基准价及浮动幅度，并每三年向社会公布一次。
　　基准价根据物业服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。制定或调整物业服务收费政府指导价标准应实行成本监审和听证。
　　第八条实行政府指导价的物业服务收费，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业对照价格、住房和城乡建设行政主管部门制定公布的物业服务收费等级进行测评，在相应等级基准价和规定的幅度内协商确定具体收费标准。
　　未成立业主委员会的，物业服务收费标准不得超过政府指导价的基准价标准，具体收费标准由物业服务企业依据提供的服务内容与业主或使用人协商确定。
　　第九条实行政府指导价的物业服务收费应当按规定报价格主管部门备案。物业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，向价格主管部门办理备案登记手续后，方可实施收费。
　　价格主管部门对备案资料进行审核，在规定的工作日内完成备案审查和登记。
　　收费标准备案审查的主要内容包括：
　　1、物业服务企业合法经营证照；
　　2、物业服务企业是否签订物业服务合同；
　　3、收费等级是否符合相关规定；
　　4、商定的收费标准是否符合政府指导价规定；
　　5、商定过程是否符合规定程序；
　　6、其他规定。
　　经审查符合规定的，予以备案登记；不符合规定的，责成限期改正，不改正的，不予备案登记。
　　物业服务企业办理收费标准备案登记应提交下列材料：
　　1、物业服务收费备案申请报告及物业服务收费备案登记表一式三份；
　　2、企业合法的经营证照复印件；
　　3、物业服务委托管理合同复印件；
　　4、物业服务企业与业主委员会（或业主代表、使用人）关于商议物业服务收费标准的会议纪要或前期物业管理协议；
　　5、已成立业主委员会的应提交批准成立业主委员会的相关材料；
　　6、物业管理各项规章制度。
　　第十条经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准，是业主缴费、物业服务企业执收和价格主管部门监督的依据，应当严格执行。
　　第十一条物业服务收费每次备案有效期限为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。物业服务企业变更、住宅区域改变、服务质量等情况发生变化，经双方当事人协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应根据新签订的服务合同重新办理备案手续。
　　第十二条物业服务收费实行市场调节价的，建设单位或物业服务企业与物业买受人或业主应当签订服务合同，合同应载明服务内容、收费项目和收费标准。
　　第十三条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十四条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常管理和维护养护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业服务企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其他费用。
　　物业管理区域共用部位、共用设施设备日常运行发生的水、电等费用应单独安装计量器具，据实另行分摊，具体分摊办法由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定。
　　第十五条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第十六条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　第十七条物业服务收费采用酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
　　物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算情况。
　　第十八条物业服务企业应当每半年向业主、使用人公布物业服务费收支情况，接受业主、使用人和相关部门的监督。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
　　第十九条物业服务收费按法定产权建筑面积计收，可以按月、年收取。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。
　　第二十条物业服务企业收费应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
　　第二十一条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业产权或者租赁权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　第二十二条物业管理区域尚未出售或已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位按照物业管理区域同类物业的标准全额交纳。
　　第二十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当抄表到户，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取额外费用。
　　第二十四条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十五条物业管理区域内自有产权车位、车库的物业服务收费可按车位、车库的数量计收，收取车位、车库物业服务费后，不再收取车辆停放服务费。
　　第二十六条经业主委员会或业主共同决定，物业服务企业利用物业共用部位、场所、设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续，经营收入扣除物业服务企业经营成本、相关税费后，其收益分配按合同约定执行，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第二十七条业主对其物业进行室内装修的，业主应与物业服务企业签订装饰装修承诺书，承诺书应载明装修建筑垃圾清运及费用事项。
　　物业服务企业对住宅装修进行指导和监督，不得以任何名义向业主收取押金或管理费等其他费用。
　　第二十八条业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格主管部门和物业主管部门申请协调处理，价格主管部门和物业主管部门应当及时处理，并将处理意见回复投诉人。
　　第二十九条物业服务企业应当遵守国家的价格法律、法规和规定，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强业务培训，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　第三十条各级价格主管部门和物业主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。
　　物业服务企业有下列行为的，由价格主管部门依法予以查处：
　　1、擅自提高收费标准或者扩大范围收费的；
　　2、擅自设立强制性收费项目，乱收费的；
　　3、不按规定实行明码标价的；
　　4、收费不按规定报价格主管部门备案的；
　　5、擅自扩大有关费用分摊范围或者提高分摊标准的；
　　6、其他违反价格法律、法规规定。
　　第三十一条本办法由海南省物价局会同海南省住房和城乡建设厅负责解释。
　　第三十二条本办法自2011年月日起实施。凡此前规定与本办法相抵触的，以本办法为准。