吉林省物业服务查验接收办法

关于印发《吉林省物业服务查验接收办法》的通知


吉建房〔2009〕36号

各市（州）房产局、建委（建设局）、公用局，长白山管委会规划建设局，各县（市）房产局、建设局：

为了进一步规范物业服务查验接收行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，省住房和城乡建设厅制定了《吉林省物业服务查验接收办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年十二月二十四日

吉林省物业服务查验接收办法

第一条 为规范物业服务查验接收，明确交接各方的责权关系，维护物业服务当事人的合法权益，保障物业管理及服务活动依法正常进行。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省行政区域内物业服务查验接收活动适用本办法。

本办法所称物业服务查验接收，是指物业服务企业承接或退出物业项目时，为保证物业服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用而实施的检查验收。

第三条 物业服务查验接收应当遵守法律、法规和规章的规定，遵循维护社会稳定，保证正常管理秩序、依法有序、平稳过渡的原则。

第四条 市、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本辖区内的物业服务查验接收的监督管理。

查验接收过程的监管单位由市、县（市）人民政府房地产行政主管部门规定。

第五条 建设单位、物业服务企业、业主委员会应严格履行合同约定，遵照本办法规定的查验接收程序，依法做好物业服务查验接收工作，保持物业项目管理的稳定性和连续性。

建设单位或业主、业主大会应当及时依法作出选聘、续聘、解聘物业服务企业的决定，保持物业项目管理的正常有序进行。

第六条 查验接收应包括以下主要内容：

查验接收对象包括：外墙、屋面、楼地面、装修、电、燃气、水、卫生设施、消防、采暖、电梯、道路、绿化、监控设施、物业用房、附属工程等物业的共用部位、共用设施设备。

（一）物业管理区域竣工总平面图，单体项目建筑、结构、设备安装竣工图，配套设施竣工图，地下综合管网工程竣工图，规划、建设、消防、供水、供电、供热、燃气、通讯等部门竣工验收合格证明等资料。

（二）共用设施设备的出厂合格证明和保修卡、保修协议，设施设备的安装调试资料、使用说明资料、维修养护资料。

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（四）与供水、供电、供气、供热单位签订的供水、供电、供气合同（或协议书）。

（五）业主资料及房屋面积清册等。

（六）实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。

（七）物业专项维修资金交存、使用情况。

（八）物业管理用房和物业共有部位、共用设施设备明细。

（九）实行酬金制，受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品；实行包干制，受聘期间用物业共有部位、共用设施设备以及相关场地经营所得费用购置的资产及物品。

（十）法律、法规、规章规定的其他事项。

第七条 物业查验接收时，交接双方应列详细交接清单，包括：资料及设施设备的名称、数量、交接单位、交接时间、交接地点和交接验收人等。交接完毕，双方签字、盖章。

第八条 分期建设的物业项目可以根据工程竣工进度情况，在达到交付使用条件时分期进行查验接收。

第九条 新建物业，建设单位与前期物业服务企业之间查验接收应具备下列条件：

（一）建设工程已竣工，且验收合格。

（二）规划配套的各类设施设备均落实到位，能正常使用，并经有关部门确认；其中供水、供电不属直供用户的项目，或供水、供电设施设备尚未移交至专业部门（单位）的，交接双方及其相关方已就维修责任、水电费收缴和水电损耗分摊等达成书面约定。

（三）新建项目依据规划分期建设，在建部分与交付使用部分已采取安全隔离措施。

（四）建设单位选聘前期物业服务企业符合有关规定，并已与之签订前期物业服务合同。

（五）法律、法规、规章规定的其他条件。

第十条 建设单位、业主委员会应当在物业竣工后30日内或物业服务合同生效30日内，与受聘物业服务企业完成查验接收手续，验收日期应当书面告知监管部门，具体程序如下：

（一）建设单位、业主委员会于查验接收7日前，书面通知其选聘的物业服务企业办理查验接收手续，并提供有关资料。

（二）物业服务企业应按查验接收条件，对建设单位、业主委员会提供的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项。

（三）物业服务企业应会同建设单位、业主代表或业主委员会，对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验。

（四）查验中发现的问题，应详细记录，由建设单位负责整改；不能当场整改的，签订有关处理协议。

（五）经查验基本符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，签订《物业服务查验接收协议》。

第十一条 《物业服务查验接收协议》包括：项目名称、查验接收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在的问题、解决方法和参与验收的人员、验收时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。

第十二条 有下列情形之一，物业服务企业按程序退出物业管理项目，应当按规定办理查验接收手续。

（一）物业服务合同期满，业主、业主大会决定不再续约的。

（二）物业服务企业不能按物业服务合同的约定完成本物业管理区域内的工作，业主、业主大会依照法律、法规、规章规定和物业服务合同的约定解除物业服务合同的。

（三）物业服务企业侵害物业管理区域内业主合法权益，业主、业主大会依法提前解除物业服务合同的。

（四）物业服务企业因故提前退出物业管理项目的。

第十三条 物业服务企业退出物业管理项目，业主大会重新选聘物业服务企业予以接管的，应当按照下列要求做好物业服务查验接收工作：

（一）业主委员会与原物业服务企业已解除合同，与业主大会选聘的新物业服务企业已签订物业服务合同。

（二）业主委员会与原物业服务企业已结算物业服务费用（包括欠收、预收、代收费用及押金等）。

（三）原有物业服务合同解除后3日内，业主委员会应书面通知原物业服务企业办理查验接收手续，原物业服务企业应在7日内返还有关资料及服务过程中新产生的资料，履行交接义务。

（四）新签订物业服务合同生效后30日内，业主委员会会同新物业服务企业与原物业服务企业完成查验接收手续，合同另有约定除外。

（五）《物业服务查验接收协议》签订后三日内，交接双方应将查验接收的主要情况在物业管理区域内向全体业主公布。

第十四条 退出物业管理项目时，业主大会、业主委员会未依法成立的，物业服务企业向物业项目所在地社区居民委员会、村民委员会办理交接事宜。

第十五条 属于本办法第十二条第（四）项情形的，物业服务企业还需在解除物业服务合同退出物业管理项目前，将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会。业主委员会未成立的，以书面形式在物业管理区域内公告15日。同时，将拟退出原因、退出时间等书面报送物业项目所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及社区居民委员会。

第十六条 资料移交完毕后，交接双方须签字认可，若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

第十七条 物业服务企业应当在《物业服务查验接收协议》签订之日起10日内，将《物业服务查验接收协议》文本报送物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案。

第十八条 建设单位、业主、业主委员会和物业服务企业可聘请相关专业机构协助办理查验接收手续。

第十九条 查验接收双方应承担下列义务：

（一）查验接收时，交接双方均应严格按照国家、省有关规定和标准执行。

（二）对于符合验收标准的，物业服务企业应当及时接管。

（三）遗留问题，当事双方协商解决。

（四）开发建设单位移交的物业应当按照国家房屋质量保修规定或合同约定的期限承担质量保修责任。

（五）物业服务企业在交接过程中对质量隐患未提出整改意见的，应承担连带质量保修责任。

第二十条 违反本办法的，依据国务院《物业管理条例》有关规定处罚。

第二十一条 物业服务查验接收的所有资料，应属物业管理区域内全体业主所有。建设单位、业主委员会可书面委托物业服务企业保管。物业服务企业接受委托未妥善保管造成缺失的，应承担相应的法律责任。

第二十二条 物业服务企业未按照本办法的规定办理交接事宜的，作为不良记录记入企业信用档案，并向社会公布；给业主或者其他相关方造成损失的，依法承担相关责任。

第二十三条 本办法发布前已实施物业服务查验接收的，应按照有关法律、法规、规章和本办法逐步规范。

对过去没有移交资料的，建设单位应主动移交物业资料，物业服务企业、业主委员会应依法向建设单位索取，以便物业服务企业更好的履行物业服务合同，为广大业主做好服务。

第二十四条 业主、业主大会选聘其他管理人实行物业管理的查验接收活动参照本办法执行。

第二十五条 市、县（市）可以根据本办法制定实施细则。

第二十六条 本办法由吉林省住房和城乡建设厅负责解释。

第二十七条 本办法自2010年1月1日起施行。