富阳市物业维修专项资金使用管理暂行办法

关于印发《富阳市物业维修专项资金使用管理暂行办法》的通知

各乡镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

《富阳市物业维修专项资金使用管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○○六年四月二十一日

富阳市物业维修专项资金使用管理暂行办法

第一条 为加强物业维修专项资金的管理，规范物业维修专项资金的使用，维护业主的合法权益，根据《富阳市城市物业维修专项资金管理暂行办法》有关规定，制定本办法。

第二条 市建设局所属的市物业维修资金管理中心负责全市范围内物业维修基金的归集、使用、监督和管理。

第三条 物业维修专项资金实行统一缴存、按幢设置、核算到户、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

第四条 物业维修专项资金及其增值部分提取核定的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后，小修以上（含小修）的维修和更新，禁止挪作他用。

第五条 本办法所指物业共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表（配电）间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 本办法所指物业共用设施设备，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业业主、使用人共同使用的照明灯具、垃圾箱（房）、垃圾通道、电视天线、供水箱、水泵、电梯、邮政信箱、建筑智能系统、娱乐设施、窨井、化粪池、排水管道、避雷装置、消防器具、防盗门及物业区域内共用绿地等设施、设备。下列各项不属于本办法所指物业共用部位、共用设施设备：

（一）物业管理区域内属于房屋业主或使用人自用的卧室、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；

（二）属于房屋业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；

（三）属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、照明灯具、通信管道、有线电视线路等设施设备。

第六条 物业共用部位、共用设施设备单体项目工程一次性维修（包括更新、改造，下同）费用在1000元（含1000元）以上的，视作小修及以上的维修项目。不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。

第七条 物业共用部位、共用设施设备小修以下的维修更新费用及日常养护费用，应从物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备等经营性收入中列支；确无资金来源的，由市物业维修资金管理中心牵头协调。

第八条 因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的，其费用由责任人承担，不得在物业维修专项资金中列支。

第九条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修专项资金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管理中心审定。

第十条 物业维修专项资金的使用按下列程序办理：

（一）物业管理单位持物业维修专项资金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案等相关资料报市物业维修资金管理中心。

（二）市物业维修资金管理中心须在7个工作日内对申请资料进行审核；对不符合使用条件的，市物业维修资金管理中心须在3个工作日内，将不予使用的意见以书面形式告知申请单位。

（三）工程完工后，物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用。 1、具有相应资质的造价审计中介机构审定的工程决算单； 2、业主委员会审核签章的施工承包合同；
3、维修、更新工程的结算发票； 4、由业主委员会组织验收并出具的验收合格证明。

（四）若工程最终决算金额超出预算金额20%以上或超出部分在3000元以上的，超出部分需按规定程序重新申报。

第十一条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，由业主委员会提出书面紧急报告，经市物业维修资金管理中心核实后，由应急维修单位垫付所需费用，维修工程完工后，按审计确认的工程决算单支付维修费用并在相关物业维修专项资金中列支；维修费用的相关报批手续在维修后予以补办。

第十二条 物业维修、更新费用按照下列规定在维修专项资金中支付，并按各业主首期缴纳物业维修基金所占比例在相关业主中分摊：

（一）单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修专项资金及其增值部分中列支；其中：一幢物业有两个或两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该单元物业的维修专项资金及其增值部分中列支。

（二）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修专项资金及其增值部分中列支。

第十三条 使用物业维修专项资金应当先使用其增值部分。增值部分不足以支付维修费用的，可以使用专项资金本金，但一次性使用专项资金的最大比例不得超过首期维修专项资金的70%。 可以一次性使用物业维修专项资金本金额与首期物业维修专项资金额的最大比例规定如下：
使用年限
房屋结构 10年以下 11-20年 21-30年 31-40年 40年以上 钢结构 30% 50% 70% 70% 70%
钢混结构
砖混结构 20% 30% 50% 70% 70%
砖木结构 15% 20% 25% 45% 70%

第十四条 物业维修专项资金增值部分及其相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照首期缴纳物业维修基金所占比例共同承担。

第十五条 物业管理区域内（某幢、某单元）物业维修专项资金本金余额不足首期缴纳维修专项资金的30%时，应当续筹维修专项资金，续筹后的维修专项资金余额不得少于首期维修专项资金。续筹维修专项资金的具体程序如下： （一）由市物业维修资金管理中心书面通知业主委员会，小区（幢、单元）续筹维修专项资金的总额度、续筹时间、分摊原则、分摊房号（面积）等事项； （二）业主委员会在接到上述书面通知一个月内，拟订续筹专项资金的具体方案，并提交相关业主大会讨论通过，续筹方案应包括续筹总金额、续筹原则、续筹方式、续筹时间、各业主分摊金额等内容；
（三）业主委员会在续筹方案通过之日起10日内，报市物业维修资金管理中心；
（四）业主委员会或其委托的物业管理单位收缴维修专项资金，并在收缴完毕后及时移交市物业维修资金管理中心。

第十六条 物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修专项资金的使用情况，接受业主监督。

第十七条 物业转让时，原业主缴纳的物业维修专项资金剩余款项一并转让给物业受让人，双方当事人另有约定的除外。

第十八条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持下列证明材料，到市物业维修资金管理中心退回物业专项资金剩余款额：
（一）业主身份证复印件；
（二）房屋所有权注销证书； （三）房屋灭失退款申请书。 持业主（授权人）有效委托书，被授权人可代领授权人所退款额。 第十九条 如物业所在区域内没有物业管理企业或未成立业主委员会的，由所在社区代为行使本办法中涉及的物业管理企业或业主委员会的相应职权。

第二十条 本办法自公布之日起施行。有关房屋共用部位、公共设施设备维修资金使用管理与本办法相抵触的，按本办法执行。 本办法由市建设局负责解释。