海宁市物业专项维修资金管理办法

关于转发海宁市人民政府《海宁市物业专项维修资金管理办法》的通知

全市各房地产开发企业、物业管理企业：

《海宁市物业专项维修资金管理办法》已经十三届市政府第五十四次常务会议审议同意，现将海宁市人民政府关于《印发海宁市物业专项维修资金管理办法的通知》（海政发〔2010〕10号）文件转发给你们，请认真贯彻执行。

　　 海宁市规划建设局

　　 二○一○年二月二十二日

海宁市物业专项维修资金管理办法

第一章　总则
　　第一条　为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制订本办法。
　　第二条　　本办法适用于海宁市范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
　　本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。
　　本办法所称建筑物内共有部分，一般包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本办法所称建筑区划内共有设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、技防设施、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。
　　第三条　本市范围内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存专项维修资金。
　　本市范围内用于销售的新建非住宅物业的业主，也应当交存专项维修资金。
　　第四条　专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。市规划建设行政主管部门(以下简称物业主管部门)和街道办事处或镇人民政府应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。
　　实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
　　未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由市人民政府专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构)，代为统一管理。
　　第五条　市物业主管部门会同市财政等部门负责本市行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

第二章　专项维修资金的交存
　　第六条　新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为本市房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体由市物业主管部门会同市财政部门根据本市实际和房屋结构类型确定，报经市人民政府批准后公布。
　　第七条　出售公有住房的，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金，专户存储，专款专用。
　　第八条　专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。
　　新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交，不计入销售收入。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位交存。
　　实行业主自主管理的，业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知市维修资金管理机构，并报市物业主管部门备案。维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业区域专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。
　　第九条　专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。
　　第十条　收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。
　　第十一条　业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。具体续交办法由物业主管部门另行制定。

第三章　专项维修资金的使用
　　第十二条　物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。
　　本办法所称的保修期限自物业交付之日起计算。
　　第十三条　专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。
　　售后公有住房与商品房混合物业，其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。
　　第十四条　由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报维修资金管理机构备案。
　　未实施物业管理的物业区域，由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。
　　第十五条　由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，其使用按照以下程序办理:
　　（一）物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出实施项目和资金使用预算；未实施物业管理的物业区域，由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目使用预算；
　　（二）专项维修资金使用方案和使用预算，报业主委员会或者社区居民委员会审核。社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见；
　　（三）物业服务企业持经审核的资金使用方案和资金使用预算及其他规定材料，向维修资金管理机构申请划拨专项维修资金。未实施物业管理的物业区域，由社区居民委员会持资金使用方案和使用预算，申请划拨专项维修资金；
　　（四）维修资金管理机构根据申请进行核准，并按照核准使用额度的70%划转至申请单位；
　　（五）工程竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会，或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明，经维修资金管理机构核实后拨付应付维修费用的剩余款项。
　　第十六条　实行业主自主管理的,其物业维修资金的使用方案和使用程序，由业主委员会参照本办法第十四条、第十五条规定提出,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施。
　　第十七条　物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：
　　（一）涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；
　　（二）涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支；
　　专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
　　第十八条　应当按首期交存的专项维修资金总额的5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。
　　发生前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的，市物业主管部门可以组织代修。
　　第十九条　下列费用不得从专项维修资金中列支：
　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
　　（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
　　（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第四章　专项维修资金的监督管理
　　第二十条　下列资金应当转入专项维修资金：
　　（一）专项维修资金规定的存储净利息；
　　（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；
　　（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；
　　（四）共有设施设备报废后回收的残值；
　　（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；
　　（六）其他按规定转入的资金。
　　第二十一条　专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支，为增值收益的8%，并与专项维修资金分账核算。
　　第二十二条　专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，在扣除第二十一条规定的管理费用后，定期计入业主分户账内。
　　第二十三条　专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：
　　（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
　　（三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。
　　业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
　　第二十四条　专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。
　　第二十五条　在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。
　　除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
　　第二十六条　专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。
　　第二十七条　物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。
　　第二十八条　因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：
　　（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；
　　（二）公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。
　　第二十九条　违反本办法规定挪用专项维修资金的，由市物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。
　　第三十条　财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；
　　（二）未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；
　　（三）截留、挪用、侵占专项维修资金的；
　　（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第五章　附　则
　　第三十一条　本办法由市规划建设主管部门负责解释。
　　第三十二条　本办法自2010年3月1日起实施，本市原有的有关规定，凡与本办法不一致的，以本办法为准。