盱眙县物价局
盱眙县房产管理局
盱价发[2008]7号
关于印发《盱眙县物业服务收费管理实施细则》的通知
县各物业服务企业：
为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业服务企业及各方的合法权益，提高我县物业管理水平，促进物业服务行业健康、有序发展。根据《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》（淮价服[2005]32号文件）的有关规定，我们制定了《盱眙县物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
附：1、《盱眙县物业服务收费管理实施细则》
2、盱眙县普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准
盱眙县物价局 盱眙县房产管理局
二〇〇八年一月十日
抄报：县政府、市物价局、市房产管理局
抄送：县物价检查分局、盱眙县物业管理所
盱眙县物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》的有关规定，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本县行政区域内符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本实施细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 县价格主管部门会同县物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费，包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。
非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费（小区停车服务收费除外），实行市场调节价。
第八条 普通住宅前期物业管理公共服务收费标准应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。开发建设单位与物业管理企业在核定的政府指导价范围内，在前期物业管理协议或买卖（租赁）合同中与物业买受人预先约定收费标准，并同时约定物业管理服务内容、服务等级标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
第九条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
价格主管部门和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。
第十一条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者中足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十二条 物业管理公共服务费用的构成因素为：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧费用；
8、物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主大会同意的其他费用；
10、合理利润（普通住宅不超过6%）；
11、法定税费。
第十三条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法在前期物业管理时，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务协议或买卖（租赁）合同中与业主约定；业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业协商确定。
物业管理企业办公所用水、电费用不得向业主分摊。
空置物业为主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。
第十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳。长期（连续性六个月以上）的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
物业服务费用以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十五条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费按标准的80%交纳，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十六条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由价格主管部门在规定的范围内核定，前期物业管理时，由物业管理企业或开发建设单位在前期物业管理协议或买卖合同中与业主约定。业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中协商确定。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费。临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。
第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 物业管理企业经相关业主、业主大会同意，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修资金，但合同另有约定的除外。
第十九条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费首次不得超过12个月，后期不得超过6个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
第二十条 物业管理企业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内定，提高收费标准。
第二十一条 物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或一年）向业主、使用人公布经营性设施营业收益和公共水电费用分摊、物业维修资金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十二条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域单独建帐，定期公布财务状况接受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第二十四条 县价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十五条 实行业主自治管理或由社区成立物业服务中心实施管理的居住小区可参照执行本细则。
第二十六条 本办法由县物价局会同县房产管理局负责解释。
第二十七条 本办法自2008年1月10日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。
盱眙县普通住宅物业管理公共服务项目指导价标准
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收费项目
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管理服务内容
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管理服务标准
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收费标准
（元/
月·㎡）
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测算依据（包括
人员安排、用工
用料分析）
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备注
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1、管理、服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等
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①负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
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每3个月向委托方报告1次计划实施情况；
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0.0425
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以管理处主任1名1250元/月，部门经理3名1000元/月 ，每月总费用4250元。
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工资标准是根据2006年社会平均工资1250元/月测算，管理处主任执行社会平均工资（不包含 单位交纳的5金）。
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②对房屋及共用设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
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每年1次
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③受理住户咨询、投诉、报修、预约服务等，为住户排忧解难；
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白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，不能当日解决的约定解决时限并作出合理解释；接到业主求助或特约服务时，耐心解释，按双方协商意见处理。
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④协助组建业主委员会并配合其运作；
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按有关法规、政策要求执行；
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⑤建立规章制度、岗位职责、操作规程与服务标准；
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制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；
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⑥与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续，公开服务标准、收费标准；
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内容合法，手续完备，前期物业管理服务协议的主要内容要与购房合同中约定的前期物业管理内容相一致；
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⑦应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
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有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；
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⑧员工统一着装，持证上岗；
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分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；
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⑨进行物业管理服务满意率调查，定期开展公开征询业主意见活动，促进管理服务工作的改进和提高；
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每6个月进行 1次满意率调查，每个月定期开展公开征询业主意见活动，作分析评估且有改进措施；
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⑩接受当地社区居委会的指导监督，并协助做好社区管理工作
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定期与社区居委会联系，积极配合做好社区工作
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2、装修管理服务费
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①协助维护公共安全和公众利益；
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按有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；
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0.008
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以管理员1名800元/月， 每月总费用800元。
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②将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；
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在业主装饰装修前进行书面告知或签订装修管理服务协议；
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③业主（使用人）装修前按规定审查业主（使用人）的装修方案
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24小时内审结方案并签署审查意见交业主；
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④巡查装修施工情况；
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在装修期每日巡查一次，发现违章当即予以制止并开具通知单告知业主；
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⑤对装饰装修施工人员进行管理，对装修中的违法行为及时劝阻；
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经三次通知和劝助仍不改正的，2日内向有关主管部门报告；
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⑥装修结束组织验收。
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按与业主签订的装饰装修服务协议，及时组织验收，按双方约定退还装修押金。
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收费项目
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管理服务内容
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管理服务标准
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收费标准
（元/
月·㎡）
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测算依据（包括
人员安排、用工
用料分析）
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备注
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人员管理
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0.016
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以管理员2名800元/月计，每月总费用1600元。
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道路系统维护费
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①道路路况检查与维护；
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路面无明显坑洼、破损、啃边，路上、路牙无明显破损。
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0.003
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道路系统每年维护费4000元。
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包括损坏面积不超过1平方米的维修，
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②交通标志的检查与维护。
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交通标志与交通设施齐全、完好。
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排水系统维护费
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①雨水管网检查与维护；
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楼顶每6个月检查1次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；
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0.025
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每年排水系统维护费30000元。
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包括维护材料费，化粪池按33幢楼，每幢1座，共900立方米测算。
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②污水管网检查与维护；
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污水管网每年疏通1次，保持畅通；化粪池每年清理1次；
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③落水管的检查与维修。
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检查时发现落水管损坏的及时修理更换，保持畅通。
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监控系统维护
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对监控系统定期进行检查与维护。
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每月1次，保持系统状态良好，工作正常。
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0.004
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每年监控系统维护费5000元。
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照明系统维护
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①路灯检查与维护；
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路灯每3个月全面检查与保养1次，灯泡损坏及时更换；
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0.005
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每年照明系统检查和维护费300元，镇流器损坏20只20元/只计400元，灯泡损坏1000只1.5元/只计1500
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包括路灯及楼道灯损坏更新材料费。路灯管理移市政部门管理的，费用相应调减。
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②楼道灯检查与维护。
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楼道灯及开关每3个月全面检查与维护1次，灯具损坏及时更换。
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元，控制装置损坏200只15元/只计3000元，合计总费用6200元。
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6、建筑小品养护服务费
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假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。
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每日保洁1次，每周检查1次；
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0.002
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每年建筑小品养护服务费3000元。
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7、油漆粉饰服务费
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①木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；
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对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆1次；
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0.005
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每年油漆粉饰费6000元
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阳台油漆粉饰服务费由受益人承担。
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②钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；
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铁制品的油漆起皮、剥落、修饰做除锈和油饰1次；
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③建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。
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每年作局部清理、粉饰1次。
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8、避雷接地系统维护费
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房屋避雷接地系统检查维护。
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每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或坚固。
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0.001
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每年避雷系统维护费1200元。
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包括 材料费，
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9、给水系统维护费
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①检查与维护水池（箱）及部件；
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每3个月检查保养1次水池（箱）及其它部件；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；
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0.01
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每年水箱清洗、检测费3000元，水泵5台维护费2000元，水管防冻、油漆费6000元，每年总费用11000元。
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本测算仅使用水泵的住宅小区。如使用屋顶水箱的住宅小区，按每年每只水箱100元计算，由收益人分摊。
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②饮用水水质检验；
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饮用水水池（箱）每6个月清洗1次，清洗后水质作同步检验，合格后方可使用；
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③水泵维护与检查；
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保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每2个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水脱落或零件残损等及时修复；
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④给水管网维护。
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每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷2遍面漆。
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10、消防系统维护费
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①检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；
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每月检查与维护1次，保证设备24小时正常运转；
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0.006
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每年消防系统维护费8000元。
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包含材料费。没有消防烟感头、喷淋头的，每年消防系统维护费2000元计。
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②检查消防管网水压；
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每月检测1次，发现压力不够，及时检修排除故障；
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③进行消防演习，以检查消防设备工作状态；
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每年演习1次；
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④消防监控系统室保持清洁；
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每周全面保洁至少1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；
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⑤填写巡查工作记录，建档备查。
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有完善的值班制度和交接班制度及系统运行状况。
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11、供配电系统维护费
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①保持配电房清洁卫生；
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每周一次全面清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；
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0.01
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每套供电系统年检费5000元，维护费6000元，每年总费用11000元。
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仅限于有专用配电房配置高压系统的小高层住宅楼供配电系统的维护，包含中、小修材料费。未配置
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②检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况；
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每日检查1次，并抄表做好记录，出现异常情况及时处理；
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③委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；
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每年测试、试验1次；
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④对变压外部低压柜进行清洁、保养；
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每年进行二次；
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高压系统的，每年总费用5000元，包含中、小修材料费。
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⑤保证正常电力供应，内线限电、停电按规定的时间通知业主（使用人）；
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内线限电、停电至少提前3日通知，接供电部门停电通知后及时告知业主；
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⑥检测接地电阻，检测配电房主要电器设备的绝缘程度；
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每年检测1次，日常管理时发现异常及时维修；
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⑦检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具；
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每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测2次；
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⑧保持配电房内主要电器设备干燥；
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潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，持续保持配电房内主要电器设备干燥；
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⑨检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等危害；
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每周保洁时，若发现时立即采取措施杜绝；
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⑩制定值班制度、交接班制度、操作规程、应急处理预案等。
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将制度、预案等张贴在配电房内醒目位置，每日填写设备运行记录及保养情况并归档备查。
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等
级
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服务内容
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管 理 服 务 标 准
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收费标准
（元/月.㎡）
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测算依据
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一
级
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1、人员管理
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①制定住宅区环境卫生保洁制度及计划，监督检查保洁人员工作。
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0.064
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保洁主管1名，800元/月，保洁人员6名，垃圾清运人员2名，每人600元/月计，每年清洁易耗品、药械、垃圾车（箱、筒）等10000元计，总费用6433元/月。
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2、垃圾清理
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②小区垃圾日产日清，无卫生死角，垃圾房（箱、车）保持整洁，清扫工具无乱放现象
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3、公共场所卫生保洁
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③小区道路、广场、车库、门卫、岗亭等公共场所每日清扫1次，目视检查道路、广场基本无垃圾、积水。
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4、楼梯道保洁
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④楼梯及通道每周清扫1次，每周擦拭1次扶手、单元共用防盗门等。楼道基本无乱堆乱放物品，墙角基本无蜘蛛网，基本无大、小便迹。
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5、公共设施设备护理
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⑤公共设施设备每周保洁1次。
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6、卫生消杀
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⑥结合害虫传播疾病的特点，制定消杀计划，夏季消杀1次蚊、蝇活动。
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7、绿地卫生
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⑦绿地内目视基本无垃圾、废弃物、纸屑等。
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⑧共用卫生间保洁
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⑧共用卫生间每天清扫保洁1次，灯光明亮。
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|
二
级
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1、人员管理
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①制定住宅区环境卫生保洁制度及计划，监督检查保洁人员工作，做好保洁工作记录。
|
0.094
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保洁主管1名，800元/月，清扫保洁人员10名，垃圾清运人员2名，600元/月计，每年清洁易耗品、工作服、药械、垃圾车（箱、筒）等17000元计，总费用9417元/月。
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|
2、垃圾清理
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②小区垃圾日产日清，无卫生死角，垃圾房（箱、车）保持整洁，清扫工具无乱放现象。
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3、公共场所卫生保洁
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③小区道路、广场、车库、门卫、岗亭等公共场所每日清扫2次，目视检查道路、广场基本无垃圾、无积水。
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4、楼梯道保洁
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④楼梯及通道每周清扫2次，每周擦拭2次扶手、楼道防盗门、电梯门、消防栓等。楼梯较干净，栏杆无积灰，无乱贴乱画，无乱堆乱放物品，墙角无蜘蛛网，基本无大、小便迹，无卫生死角。
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5、公共设施设备护理
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⑤公共设施设备每周保洁1次。
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7、绿地卫生
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⑦绿地内目视基本无垃圾、杂物、废弃物、纸屑和裸露的碎砖块等。
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⑧共用卫生间保洁
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⑧共用卫生间每天清扫2次，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。
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|
三
级
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1、人员管理
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①制定住宅区环境卫生保洁制度及计划，监督检查保洁人员工作，做好保洁工作记录。
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0.118
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根据保洁面积和保洁量计算，以保洁主管1名，800元/月，保洁人员12名，垃圾清运人员3名，600元/月计，每年清洁易耗品、工作服、药械、垃圾车（箱、筒）等36000元计，总费用11800元/月。
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2、垃圾清理
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②小区垃圾日产日清，无卫生死角，垃圾房（箱、车）保持整洁，清扫工具无乱放现象
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3、公共场所卫生保洁
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③小区道路、广场等公共场所每日清扫2次保洁2次，目视检查道路、广场基本无杂物、无垃圾、无积水。每100㎡烟头、纸屑、痰迹平均不超过20个。
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4、楼梯道保洁
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④楼梯及通道每周清扫1次，每周拖洗2次，每周擦拭栏杆楼道防盗门、业主防盗门、电梯门、消防栓各2次等。楼梯较干净，无乱贴乱画，无乱堆乱放物品，墙角无蜘蛛网，无大、小便迹，无卫生死角。
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5、公共设施设备护理
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⑤公共设施设备每周清扫2次。
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6、卫生消杀
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⑥结合害虫传播疾病的特点，制定消杀计划，夏季消杀1次蚊、蝇，每周对垃圾房（箱、车）、共用卫生间消杀1次蚊、蝇，春、秋季适时组织1次灭蚊蝇活动，每个季度进行1次灭鼠。
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7、绿地卫生
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⑦绿地内目视无垃圾、杂物、废弃物、纸屑和裸露的地面及碎砖块等。
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⑧共用卫生间保洁
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⑧共用卫生间每天清扫1次保洁1次，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。
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四
级
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1、人员管理
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①制定住宅区环境卫生保洁制度及计划，监督检查保洁人员工作，做好保洁工作记录。
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0.172
|
根据保洁面积和保洁量计算，以保洁主管1名，800元/月，保洁人员22名，垃圾清运人员4名，以600元/月计，每年清洁易耗品、防护用品、药械、垃圾车（箱、筒）等53000元计，总费用17217元/月。
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2、垃圾清理
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②小区垃圾日产日清，无卫生死角，垃圾房（箱、车）保持整洁，无污渍，定期消毒，清扫工具无乱放现象。夏季每周消毒1次。
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3、公共场所卫生保洁
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③专人负责小区公共场所保洁工作，道路、广场、车库、停车场、门亭、出入口等公共场所每日清扫2次保洁3次，目视检查道路、广场无杂物、无垃圾、无积水，每100㎡烟头、纸屑、痰迹、口香糖总数不超过10个。
|
|
4、楼梯道保洁
|
④楼梯及通道每日清扫1次保洁1次，每周擦拭栏杆1次，每周拖洗1次，每15日擦拭1次楼道防盗门、电梯门、消防栓等。楼梯较干净，楼梯间顶面基本无蜘蛛网，楼梯道窗台、玻璃基本无灰尘，无垃圾、杂物、积水，无乱贴乱画，无乱堆乱放物品，无大、小便迹，无卫生死角。
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5、公共设施设备护理
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⑤公共设施设备每周保洁1次。
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6、卫生消杀
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⑥结合害虫传播疾病的特点，制定消杀计划，夏季每15消杀1次蚊、蝇，每周对垃圾房（箱、车）、共用卫生间消杀1次蚊、蝇，春、秋季组织1次灭蚊蝇活动，每个季度进行1次灭鼠。
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7、绿地卫生
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⑦绿地内目视基本无垃圾、杂物、废弃物、纸屑和裸露的碎砖块等。
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⑧共用卫生间保洁
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⑧共用卫生间每天清扫2次保洁2次，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。
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五
级
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1、人员管理
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①制定住宅区环境卫生保洁制度及计划，监督检查保洁人员工作，做好保洁工作记录。
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0.214
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根据保洁面积和保洁量计算，以保洁主管1名，800元/月，保洁人员22名，垃圾清运人员4名，以600元/月计，每年清洁易耗品、防护用品、药械、垃圾车（箱、筒）等60000元计，平均每月总费用21400元/月。
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|
2、垃圾清理
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②小区垃圾日产日清，无卫生死角，垃圾房（箱、车）保持整洁，无明显污渍，锈蚀及污染物不能去除时及时刷新或更换，夏季每周消毒2次，清扫工具摆放到贮藏室。
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3、公共场所卫生保洁
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③小区道路、广场等公共场所每日清扫2次保洁4次，无杂物、无积水，每100㎡烟头、纸屑、痰迹、口香糖总数不超过5个。
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4、楼梯道保洁
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④楼梯及通道每日清扫1次保洁2次，每天擦拭楼道防盗门、业主防盗门、消防栓等1次，电梯箱每周全面擦拭1次，无垃圾、杂物、污渍，无乱堆乱放物品，楼梯间顶面无蜘蛛网，楼梯道窗台、玻璃保持明亮、干净，无灰尘，楼道墙面整洁，无乱贴乱画及脚印等。
|
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5、公共设施设备护理
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⑤公共设施设备每2天清扫擦试1次。
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6、卫生消杀
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⑥结合害虫传播疾病的特点，制定消杀计划，夏季每周消杀1次蚊、蝇，每周对垃圾房（箱、车）、共用卫生间消杀2次蚊、蝇，每月进行1次灭鼠、灭蟑。
|
|
7、绿地卫生
|
⑦绿地内目视无垃圾、杂物、废弃物、纸屑和裸露的地面及碎砖块等。
|
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⑧共用卫生间保洁
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⑧共用卫生间每天清扫2次清洁4次，室内无无明显积垢、污物和异味。
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四、物业管理区域绿化养护费用
（包括养护人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）
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等
级
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管理服务内容
|
管理服务标准
|
收费标准
（元/月.㎡）
|
测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
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备注
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一
级
|
1、乔灌木的修剪和病虫害防治
|
①冬季至少1次对树木涂白、防冻；
②乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人；
③绿篱每年修剪1次。
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0.02
|
以绿化工人2名600元/月，每年农药、化肥、右灰、药械、防护用品、补苗、绿化用水费用10000元计，每月总费用2033元。
|
花草树枯死后，第二年适时补植。
|
|
2、暖季型草坪维护
|
每年进行1次施肥；每年修剪2次。
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|
3、冷季型草坪维护
|
每年进行1次施肥；每年修剪4次。
|
|
4、花坛养护
|
在开花期间，花木枯萎率不高于20%。
|
|
5、喷水池养护
|
每周打捞1次水面上的漂浮物；每周巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。
|
|
二
级
|
1、乔灌木的修剪和病虫害防治
|
①根据病虫害发生规律实施综合治理；施药及时，做好记录；
②冬季至少1次对树木涂白、防冻；
③乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人；
④绿篱及时修剪。
|
0.024
|
以绿化工人2名600元/月，每年农药、化肥、右灰、药械、防护用品、补苗、绿化用水费用15000元计，每月总费用2400元。
|
若小区无水池，则服务费用降低0.002元/月.㎡，花草树枯死后，第二年适时补植。
|
|
2、暖季型草坪维护
|
根据草坪生长情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫等；每年至少进行1次施肥；每年修剪4次；发生病虫害及时喷药。
|
|
3、冷季型草坪维护
|
根据草坪生长情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫等；每年至少进行1次施肥；每年修剪6次，发生病虫害及时喷药。
|
|
4、花坛养护
|
在花坛开花期间，每周剪残枝、花1次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，花木枯萎率不高于20%；每年花坛更换种植花草至少2次。
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|
5、水面喷水池养护
|
每周打捞2次水面上的漂浮物；每年对喷水池清洁1次，每周巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。
|
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三
级
|
1、乔灌木的修剪和病虫害防治
|
①根据病虫害发生规律实施综合治理；施药及时，跟踪验证清理现场，做好记录；
②冬季至少1次对树木涂白、防冻；
③乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人；
④绿篱及时修剪，保持形态美观；
⑤乔灌木枯死，适时补植。
|
0.029
|
绿化工人2名600元/月，每年农药、化肥、右灰、药械、防护用品、补苗、补树材料费及绿化用水费用21000元计，每月总费用2900元。
|
若小区无水池，则服务费用降低0.002元/月.㎡，按市园林部门提供的普通绿化养护费1－1.5元/㎡测算。
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|
2、暖季型草坪维护
|
每年进行2次施肥；生长季节中耕除草，每年修剪4次；病虫发生期喷药2次。
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|
3、冷季型草坪维护
|
每年进行2次施肥；生长季节中耕除草，每年修剪8次，病虫发生期喷药2次。
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|
4、花坛养护
|
在花坛开花期间；花木枯萎率不高于10%；每年花坛更换种植花草至少2次。
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|
5、喷水池养护
|
每周打捞2次水面上的漂浮物；每年对喷水池清洁2次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等），每周巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。
|
|
四
级
|
1、乔灌木的修剪和病虫害防治
|
①根据病虫害发生规律实施综合治理；施药及时，跟踪验证清理现场，做好记录；
②冬季至少1次对树木涂白、防冻；
③乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人；
④绿篱及时修剪，保持形态美观；
⑤乔灌木枯死，按同规格同品种或相近品种适时补栽。
|
0.040
|
以管理员1名800元/月，绿化工人2名600元/月，每年农药、化肥、右灰、药械、防护用品、补苗、补树材料费及绿化用水费用21000元计，每月总费用4000元。
|
若小区无水池，则服务费用降低0.002元/月.㎡。
|
|
2、暖季型草坪的修剪、施肥、喷药
|
根据草坪生长情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫等；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪6次或根据莳草坪长势情况及时修剪；病虫发生期喷药。
|
|
3、冷季型草坪的修剪、施肥、喷药
|
根据草坪生长情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫等；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪8－10次；病虫发生期喷药。
|
|
4、花坛养护服务
|
在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，花木枯萎率不高于10%；每年花坛更换种植花草至少2次。
|
|
5、负责水面、喷水池养护服务
|
每周打捞3次水面上的漂浮物；每4个月对喷水池清洁2次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等），每周巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。
|
|
五
级
|
1、乔灌木的养护、修剪和病虫害防治
|
①根据病虫害发生规律实施综合治理；使用低毒高效药品，施药及时，并跟踪验证清理现场，做好记录；
②冬季至少1次对树木涂白、防冻；
③乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人；
④绿篱及时修剪，保持原有形态；
⑤乔灌木枯死按相同合同规格相同品种适时补栽。
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0.051
|
以管理员1名800元/月，绿化工人3名600元/月，每年农药、化肥、右灰、药械、防护用品、补苗、补树材料费及绿化用水费用30000元计，每月总费用5100元。
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若小区无水池，则服务费用降低0.002元/月.㎡。
|
|
2、暖季型草坪的修剪、施肥、喷药
|
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫等；每年至少进行2次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪8次或根据草坪长势及时修剪；病虫发生期喷药。
|
|
3、冷季型草坪的修剪、施肥、喷药
|
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫等；每年至少进行1次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪10－12次；病虫发生期喷药。
|
|
4、花坛养护服务
|
在花坛开花期间，每周剪残枝、花2次；发生病虫害及人为损害后能及时防治、补苗，泥面不开裂，花木不出现枯萎现象；每年花坛更换种植花草至少4次。
|
|
5、负责水面、喷水池养护服务
|
每日打捞13次水面上的漂浮物；每3个月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等），每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。
|
五、物业管理区域内公共秩序维护费用
（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴等，日常保卫器材费（如警棍、电池等），保安系统的设备维修费在物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用中列支）
|
等
级
|
管理服务内容
|
管 理 服 务 标 准
|
收费标准
（元/
月.㎡）
|
测算依据（包括人员安排、用工用料分析）
|
备注
|
|
一
级
|
出入口值班
|
①制定值班制度；主出入口24小时有人值班看守；接受住户反馈信息，及时予以处理、移交。
②指挥车辆有序停放。
③在合同中约定的部分时段进行巡视。
|
0.033
|
管理员1名800元/月，小区设2个出入口，以每个出入口2人，公共秩序维护及巡视人员1名，每人600元/月，低值易耕品每月平均100元，每月费用3300元。
|
|
|
二
级
三
级
|
出入口值班
|
制定值班制度；主出入口24小时有人值班看守；大件物品搬出登记、接受住户反馈信息，及时予以处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。
|
0．054
0.067
|
管理员1名800元/月，小区设2个出入口，以每个出入口2人，巡视人员2名，车辆管理员1人，外来车辆管理及公共秩序维护人员2名，每人600元/月，低值易耗品每月平均200元，每月费用5400元。
管理员1名800元/月，小区设2个出入口，以每个出入口3人，保安巡视及外来车辆管理人员4名，车库管理员1人，共计11人，每人600元/月，服装、低值易耗品每月600元，每月费用6700元。
|
每增加1个出入口，收费标准增加0.018元/月.㎡
|
|
车辆管理
|
对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放。
|
|
巡视
|
-
按照合同约定时段组织巡视，但重点时间及特殊情况加强巡视，发现装潢人员损害业主利益时及时通知业主，每组巡视员2名。
-
每天巡视时对楼道 公用防盗门检查，并关紧防盗门。
-
地面巡视时发现太阳能管道漏水及时通知业主。
-
指挥车辆有序停放。
|
|
出入口值班
|
制定值班制度；主出入口24小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出机动车辆、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接受住户反馈信息，及时予以处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。
|
|
车辆管理
|
安全护卫人员对非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，指定停放位置按标准收费。对室内停车场进行管理，监督进入车辆按指定车位停放。
|
|
监控设备管理
|
24小时值守，发现或听到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管
|
|
巡视
|
-
制定巡视制度，6：00－20：00每2.5小时巡视1次，20：00－6：00每小时巡视1次，重点部位、重点时间及特殊情况加强巡视，每组巡视员2名。
-
对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事件；
-
每天巡视时对楼道公用防盗门检查，并关紧防盗门；
-
每周到楼顶巡检1次，发现异常情况及时处理；
-
业主装潢期间，加强巡逻，发现施工人员损害业主利益时及时制止，并告知业主。
|
|
四
级
|
出入口值班
|
制定值班制度；主出入口24小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接受住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。
|
0.122
|
管理员1名800元/月，小区设2个出入口，以每个出入口3人，保安巡视人员计6人，车库管理员2人，外来车辆及公共秩序维护管理员2名，共计16人，每人600元/月，服装、低值易耗品每月1000元，每月费用12200元。
|
每增加1个出入口，收费标准增加0.018元/月.㎡
|
|
车库管理
|
对室内停车场进行管理，监督进入车辆按指定车位停放；每2小时巡视一次，发现异常及时处理交通知车主。安装智能监控设备的，24小时对车库进行监控，做好录制信息的保存。
|
|
外来车辆管理
|
24小时对外来车辆进行管理，指定车位有序停放，按照与业主委员会签订的收费标准或物价部门批准的收费标准收取管理费用。
|
|
监控设备管理
|
24小时值守，发现或听到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。
|
|
巡视
|
-
制定巡视制度，实行考核，6：00－20：00每1.5小时巡视1次，20：00－6：00每小时巡视1次，重点部位、重点时间及特殊情况加强巡视，每组巡视员2名。
-
对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事件；
-
每天巡视时对楼道公用防盗门检查，并关紧防盗门；
-
每周到楼顶巡检1次，发现异常情况及时处理；
⑤业主装潢期间，巡视时发现施工人员损害业主利益时及时制止，并告知业主。
|
|
五
级
|
出入口值班
|
制定值班制度；主出入口24小时有人值班看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问的人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品装潢材料搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接受住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。
|
0.143
|
管理员1名800元/月，小区设2个出入口，以每个出入口3人，保安巡视人员2组3班计10人，车库管理员2人，外来车辆及公共秩序维护管理员2名，共计20人，每人600元/月，服装、低值易耗品每月1500元，每月费用14300元。
|
每增加1个出入口，收费标准增加0.018元/月.㎡
|
|
车库管理
|
对室内停车场进行管理，监督进入车辆按指定车位停放；每小时巡视一次，发现异常及时处理交通知车主。安装智能监控设备的，24小时对车库进行监控，做好录制信息的保存。
|
|
外来车辆管理
|
安全护卫人员24小时对外来车辆进行登记管理，经业主委员会同意和获准车位收费时，对外来人员的车辆按标准收费 。
|
|
监控设备管理
|
24小时值守，发现或听到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。
|
|
巡视
|
-
制定巡视制度，实行智能化考核，全天每小时巡视1次，重点部位、重点时间及特殊情况加强巡视，每组巡视员2名。
-
对小区内主干道、组团道路进行巡视，协助指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，协助处理小区交通堵塞事件；
-
每天巡视时对楼道公用防盗门检查，并关紧防盗门，发现损坏及时维修。
-
每周到楼顶巡检1次，发现异常情况及时处理；
⑤业主装潢期间，巡视时发现施工人员损害业主利益时及时制止，并告知业主。
|
六、物业管理企业固定资产折旧费
|
收费项目
|
内 容
|
收费标准（元/月.㎡）
|
|
物业管理企业固定资产折旧
|
配备必要的办公设备，提高服务效率
|
0.015
|
七、物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费
|
收费项目
|
收费标准
（元/月.㎡）
|
测算依据（包括人员安排、
用工用料分析
|
备注
|
|
1、财产保险
|
0.024
|
以每个住宅小区公共资产为360万元计，按普通财产保险的费率8计，每年保费为28800元
|
对住宅小区公共总合及共用设施设备进行投保，以便在遭受火灾、水侵、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。
|
|
2、公共责任险
|
0.005
|
参照某住宅小区的公共责任险为每年6000元，保险责任限额200万元，费率为3.
|
此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视住宅小区的大小及类型制定保费。
|
八、物业管理企业办公费用
|
收费项目
|
内 容
|
收 费 标 准
|
|
企业办公费用
|
企业日常办公、人员培训及管理等费用
|
按上述（一）至（七）项支出总额的8－10%提取
|
九、合理利润及法定税费
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项 目
|
内 容
|
标 准
|
备 注
|
|
合理利润
|
企业应得合理利润
|
按上述支出总额的%计
|
|
|
法定税金
|
指营业税、城建税、地方教育附加费等法定税费
|
按国家规定税率标准执行
|
有关基金缴纳情况按淮政发[2003]83号执行
|
编制说明：
1、本服务项目指导价标准。在服务项目标准上主要体现等级化，在服务价格上主要体现平均社会成本，这样有利于业主与物业管理企业实现双向选择，有利于形成平等竞争，实现质价相符，有利于物管企业清清楚楚服务，广大业主明明白白消费。
2、本服务项目指导价以一个总建筑面积规模10万平方米的封闭式住宅小区为标准，绿化率为35%，出入口两个。各住宅小区应用指导价标准时，可以针对小区具体情况作相应调整，最高浮动幅度上下不超过20%。
3、各类管理、服务人员的费用在测算本指导价标准时已包含了工资、福利、津贴、保险等。
4、本指导价标准不包括物业管理公司利用小区共用部位和配套设施进行的各种经营性收入，如公共车库停车费、公共用房租金收入等，根据合同约定抵充物业管理费的，实际收取的住宅小区公共服务费标准可相应进行下调。
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2010/4/19 14:56:00