明光市城市物业服务收费管理实施细则

物 价 局

明光市    文件

建设局

明价费字〔2007〕35号

关于印发《明光市城市物业服务收费

管理实施细则》的通知

明光城区各物业公司：

为规范城市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，按照《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》要求，结合我市实际，制定了《明光市城市物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请贯彻执行，并将执行中遇到的问题及时反馈给我们。

   附：明光市城市物业服务收费管理实施细则（试行）

　　　　明光市物价局　　　　明光市建设局

　　　二００七年九月十二日

抄送：市委、市政府办公室，市各有关部门、本局机关、检查分局，滁州市物价局、建设局

明光市城市物业服务收费管理实施细则

（试行）

第一条  为规范城市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，制定本细则。

第二条  本细则适用于明光市辖区内经工商行政管理部门登记注册，并取得物业管理行政主管部门颁发的物业管理企业资质证书的单位，对各类物业提供社会化、专业化服务的收费行为。

第三条  本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

第四条  市价格主管部门会同市建设行政主管部门负责本行政区域内城市物业服务收费的监督管理。

第五条  物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条  物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

    第七条  住宅区物业综合服务费实行分等定价，普通住宅小区物业管理综合服务标准根据服务内容和质量分为一、二、三、四级，具体等级由物业管理企业依据《明光市城市住宅区物业管理综合服务等级考评标准》（附表一）自行测评后，填写《明光市物业管理服务等级考评申请表》（附表二），向市建设行政主管部门申报，市建设主管部门会同市价格主管部门组织考核评定。

    普通住宅小区综合服务等级指导价格为：按建筑面积计算：一级基准价每月每平方米0.15元，上下浮动0.05元；二级基准价每月每平方米0.25元,上下浮动0.05元；三级基准价每月每平方米0.30元，上下浮动0.05元；四级基准价每月每平方米0.40元,上下浮动0.05；等外级每月每平方米不高于0.10元。

    高级别墅、高层住宅的物业综合服务费标准由市价格、建设部门另行制定。

    小区车辆停放管理费指导价格为：车库、车棚专人看管：汽车每月每辆50-150元，汽车临时停放每日每辆5-8元，摩托车每月每辆10-20元，三轮车、平板车、电瓶车每月每辆7-15元，自行车每月每辆4-6元；露天停车场专人看管：汽车每月每辆30-80元，临时停放每日每辆4-6元；泊位费：汽车每月每辆20-30元。

    装饰装修垃圾清运费指导价格为按建筑面积每平方米1.00元，上下浮动10%。

    具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据物业管理服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准分别报价格主管部门、建设主管部门备案。

    双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

第八条  实行政府指导价的物业服务收费，其利润不得超过物业服务成本的5%。

第九条  实行市场调节价的物业服务收费，由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十条  物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，并在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，票据使用规范。

第十一条  业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

第十二条  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定前期物业管理的企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

    前期物业管理综合服务收费标准，参照本市物业服务收费分等定价办法，由建设单位或物业管理企业根据物业管理服务等级，对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定。

    双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。

第十三条  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域安全防范和秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主或业主委员会同意的其他费用

    根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。

    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。

 第十四条  实行物业费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

    业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十五条  物业管理服务等级实行年度考核制度。由建设行政主管部门会同价格主管部门每年第四季度对物业管理企业进行考核，对服务达不到现行等级的物业管理企业降低服务等级。

第十六条  物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十七条  市价格主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。

第十八条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。

    业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

    物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

    对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。

    第十九条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用或者物业服务资金由物业权利人全额交纳。

    第二十条  物业管理企业已经接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

    第二十一条  物业管理企业根据业主或业主委员会的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

    第二十二条  加强对物业管理服务收费监督检查。价格主管部门会同建设主管部门每年应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查。

    第二十三条  实行政府指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前，到市价格主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费，收费时使用税务票据。

    第二十四条  提高物业管理企业收费管理人员的业务水平，加强物业管理收费人员业务能力培训。

    第二十五条  物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《安徽省价格监督检查办法》予以处罚。

    第二十六条  本细则由市价格主管部门会同市建设行政主管部门负责解释。

    第二十七条  本细则自2007年9月1日起试行。

附表一：

明光市城市住宅区物业管理综合服务等级考评标准

一、范围

    本表规定住宅区物业管理服务的等级划分依据、要求、条件及评定细则。

二、服务等级的划分及依据

物业管理服务分为四个等级，即一级、二级、三级、四级。等级越高，表示住宅区物业管理的水平越高。

等级的划分以住宅区物业管理服务水平为依据，具体的评定应该包涵房屋及设施设备维修养护、安全防范、绿化环卫、多种经营服务和小区文体活动服务、服务质量效果等项内容以及硬件环境、物业管理企业等相关内容。

根据服务等级划分的条件，分值达60—70分为一级，71—80分为二级，81—90分为三级，91—100分为四级。

三、规划、安全、环境和建筑的要求

住宅的规划设计、房屋及设施设备和运行管理应符合规划、消防、安全、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。

四、服务等级划分条件（附后）

明光市小区物业服务等级划分条件

  附表二：

明光市物业管理服务等级考评申请表