西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法

西藏自治区建设厅关于印发《西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法》的通知
（藏建房〔2006〕102号）

各地（市）建设局：

　　为维护业主和物业管理企业的合法权益，规范物业服务中业主和物业管理企业等各方行为，在认真调研和征求相关部门意见的基础上，结合我区实际，制定了《西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　在执行过程中有什么问题和建议，请及时向区建设厅住宅与房地产业处反馈。

　　联系电话：6828411（0891）

西藏自治区建设厅

二○○六年十月十一日

西藏自治区城镇住宅物业管理暂行办法

第一章　总则

　　第一条　为了规范城镇住宅物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，构建和谐住宅小区，根据《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称住宅物业，是指城镇和工矿区内的住宅及其配套的共用设施设备和公共场地。

　　第三条　住宅物业实行属地化管理。自治区建设行政主管部门负责全区城镇住宅物业管理的宏观指导和监督；各地（市）、县建设行政主管部门（房地产管理部门）对本行政区域内城镇住宅物业服务的具体工作实施监督、管理。
　　各级规划（土地）、工商、公安等行政主管部门按照各自职责，对住宅物业管理服务活动实施监督、指导。

　　第四条　住宅小区的物业由业主通过招投标委托物业管理企业实施专业服务管理，也可以实行业主自行管理。

　　对新建住宅小区，原则上应当实行物业管理。

　　第五条　业主或者使用人对住宅的所有权、使用权以及对配套共用设施设备和公共场地、绿地依法共同享有的所有权、使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占。

第二章　业主委员会

　　第六条　城镇住宅区有下列情形之一的，由当地县级建设行政主管部门（房地产管理部门）会同住宅出售单位召开业主大会：
　　（一）住房出售率达到住宅小区总建筑面积40％的；
　　（二）住户入住率达到住宅小区总户数50％的。

　　第七条　业主在业主大会上的投票权以套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。

　　非住宅物业业主在首次业主大会上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
　　单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30％，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊。

　　第八条　首次业主大会应当在当地县级建设行政主管部门（房地产管理部门）指导下制定《业主大会议事规则》，就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出具体约定。

　　第九条　业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式进行；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
　　业主大会所作决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十条　业主大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；
　　（二）审议通过《业主委员会章程》和《业主公约》；
　　（三）听取和审议物业管理工作报告；
　　（四）决定或者授权业主管理委员会选聘、解聘物业管理企业；
　　（五）决定物业管理的其他重要事项。

　　第十一条　首次业主大会选举产生业主委员会。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担任。同时，业主委员会委员不得领取报酬，也不得在所聘任的物业管理企业中任职。

　　业主委员会由主任、副主任、委员组成，主任、副主任在委员中选举产生，委员在业主中选举产生，名额应当为5个以上单数，每届任期3年，可以连任；因物业产权变更不再是业主的，应当予以改选。

　　一个住宅小区内只能成立一个业主委员会。

　　业主委员会选举产生后应当及时在物业管理区域内公告，并在选举产生之日起30日内向当地县级建设行政主管部门（房地产管理部门）备案。备案时应提交《业主委员会章程》、《业主公约》、《业主大会议事规则》、业主大会决定、选举结果及组成人员名单等相关资料。

　　第十二条　业主委员会应当按照《业主大会议事规则》定期召开业主大会会议；经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十三条　业主委员会应履行下列职责：
　　（一）召集并主持业主大会，并向业主大会报告物业管理实施情况；
　　（二）代表业主招标选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业履行物业服务合同，协助物业管理企业落实各项管理措施；
　　（四）按照物业服务合同的约定，变更、解除物业服务合同；
　　（五）接受建设行政主管部门等有关部门和所在地人民政府（居民委员会）的指导和监督；
　　（六）与当地消费者协会和建设行政主管部门就物业管理服务中存在的争议进行协商。

　　业主委员会不得从事以营利为目的的经营活动。

第三章　物业管理企业

　　第十四条　物业管理企业应当按照《西藏自治区物业管理企业资质暂行办法》规定向县级建设行政主管部门（房地产管理部门）申领物业管理资质证书，经工商管理部门登记注册后，方可从事物业管理活动。

　　凡区外物业管理企业在我区从事物业服务活动的，应当持《资质证书》及相关材料到自治区建设行政主管部门办理资质验证和备案手续。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第十五条　物业管理企业的义务包括：
　　（一）全面履行物业服务合同，提供优质服务，提高物业管理水平；
　　（二）接受业主委员会的监督，定期向业主委员会报告工作；
　　（三）组织开展社区综合服务和健康有益的娱乐活动；
　　（四）加强内部管理，建立健全物业维修费用收支记录等制度；
　　（五）接受当地建设、规划、公安等部门的指导监督。

　　第十六条　物业管理企业的权利包括：
　　（一）依据物业服务合同的约定收取物业服务费；
　　（二）依据当地物价部门的规定收取代办服务费；
　　（三）依法开展多种经营活动和特约有偿服务；
　　（四）有权制止违反本住宅区《业主公约》和物业服务合同的行为；对造成共用设施设备损坏的，有权要求赔偿；对严重违反《业主公约》和物业服务合同的行为，有权依照《业主公约》和合同约定及时予以处理，或者交由有关部门依法处理。

第四章　物业管理服务

　　第十七条　房地产开发企业在销售住房前，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业服务。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经当地县级以上人民政府建设行政主管部门（房地产管理部门）批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业服务。前期物业服务费用由房地产开发企业承担，不得变相向购房者收取物业服务费。

　　第十八条　房地产开发企业在与物业管理企业签订前期物业服务合同时，应当明确前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等物业管理具体事项。房地产开发企业在销售商品住房时，应当公告并告之购房者物业服务的标准、收费等相关事项。

　　第十九条　前期物业服务合同期限应当到新成立的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

　　第二十条　前期物业服务合同终止时，房地产开发企业应当在当地县级建设行政主管部门（房地产管理部门）监督指导下，向业主委员会移交下列工程建设资料：
　　（一）住宅规划图、竣工总平面图；
　　（二）单体建筑及结构、设备竣工图；
　　（三）住宅地下管网结构图；
　　（四）有关设施设备的使用和维修技术资料；
　　（五）依法签定的房屋质量保证协议；
　　（六）物业管理必需的其他工程建设资料。

　　第二十一条　商品房开发企业应当按照总建筑面积0.3％的比例在物业管理区域内提供必要的物业管理用房，但最低不低于50平方米、最高不超过300平方米。

　　物业管理用房属于全体业主共同所有，业主大会成立后，房地产开发企业应当将物业管理用房产权证书移交给业主委员会，仅供物业管理企业使用；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。

　　第二十二条　业主大会或者业主委员会委托物业管理企业实施物业服务，应当与物业管理企业签定物业服务合同，并将住宅小区的工程建设资料移交给物业管理企业。

　　物业服务合同应当包括管理事项、管理权限、管理期限、管理费用、双方的权利和义务、违约责任、合同变更与解除等条款。物业服务合同应当使用自治区建设行政主管部门规定的示范文本，并报当地县级建设行政主管部门（房地产管理部门）备案。
　　第二十三条　物业服务合同中应当约定下列事项：
　　（一）住宅共用部位、共用设施设备以及各类管道、线路的使用管理、维修和更新；
　　（二）保洁服务、绿化服务、保安服务、车辆管理；
　　（三）住宅自用部位和自用设备的维修、更新；
　　（四）业主或者业主委员会委托的其他事项。

　　第二十四条　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第二十五条　出售商品住房和公有住房，购房者按购房款3%、房地产销售商按售房款5%的比例提取共用部位、共用设施设备维修基金，用于住宅共用部位和共用设施设备的维修及设备重置、改造、更新。

　　共用部位、共用设施设备维修基金的管理使用，按照财政部、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执行。

　　共用部位、共用设施设备维修基金的使用情况由业主委员会在每年定期召开的业主大会上向全体业主作具体说明。

　　第二十六条　住宅自用部位、自用设备超过法定保修期后的维修、更新，由业主或者使用人负责，费用自理。物业服务合同另有约定的除外。
　　住宅共用部位和共用设施设备超过法定保修期后的维修、更新，由业主委员会委托物业管理企业负责，其费用在住宅共用部位维修基金、共用设施设备维修基金中列支。

　　住宅户外供水、供电等设施设备的管理、维护，由供水、供电等企业负责。
　　第二十七条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位和共用设施设备的损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。

　　房屋装饰装修企业在住宅小区内从事房屋装饰装修的，应当向所在小区的物业管理企业办理《临时施工人员证》，施工期间应接受物业管理企业的监督。

　　物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者《业主公约》的行为，应当予以劝阻；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会处理，情况严重的报当地县级建设行政主管部门（房地产管理部门）依法处理。

　　第二十八条　因装饰装修危及公共安全或者影响毗邻正常使用物业的，业主或者使用人应当及时改正并负责维修；对发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会。维修费用由肇事业主承担。

　　第二十九条　业主在使用物业中不得有下列行为：
　　（一）破坏房屋承重结构、主体结构；
　　（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；
　　（三）破坏房屋外观；
　　（四）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（五）擅自改变物业的使用性质；
　　（六）侵占绿地，损毁花草树木；
　　（七）随意停放车辆；
　　（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，或者产生超过规定标准的噪声；
　　（十）擅自设置摊点；
　　（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
　　第三十条　物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后30日内，向业主委员会办理交接手续，并报县级建设行政主管部门（房地产管理部门）备案。

　　第三十一条　物业管理企业应当根据自治区服务收费的有关规定，向当地县级物价管理部门申领经营性收费许可证。

第五章　物业服务收费

　　第三十二条　物业管理企业的具体收费标准由业主委员会在选聘物业管理企业时，按照物业管理企业提供服务水平，参照当地地（市）建设行政主管部门（房地产管理部门）和物价部门制定的标准协商确定。

　　在已委托实施物业管理的住宅区内，已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业服务费；尚未售出的商品房，房地产开发企业应当按照一定比例缴纳物业服务费，具体比例由房地产开发企业与物业管理企业协商确定。

　　第三十三条　物业管理企业受供水、供电、通讯、光纤网络等企业的委托，代收水、电、通讯、有线电视等费用的，由委托企业按代收总费用的一定比例向物业管理企业支付代办服务费，具体比例由双方协商，但不得向业主或者使用人另收代办服务费。

　　第三十四条　物业管理企业可以为业主或者使用人提供代请家政服务人员或者钟点工、清洗家用电器、代购商品等专项特约服务，并由物业管理企业与业主或者使用人协商收取特约服务费。

　　第三十五条　房地产开发企业委托物业管理企业承担住宅法定保修期内的保修义务的，应当将保修费用交由物业管理企业按规定使用。

　　第三十六条　物业管理经费的收取和使用，应当统一管理、专款专用。对物业服务合同约定实行筹金制的，物业管理企业应当按年度向物业业主和使用人公布。对物业服务合同约定实行包干制的，物业管理企业可以不向物业业主和使用人公布。

　　第三十七条　业主未按物业服务合同规定缴纳物业服务费的，应当由业主委员会和物业管理企业出面协调解决，超过两个月仍不缴纳的，物业管理企业可拒绝为其提供服务，并向当地建设行政主管部门（房地产管理部门）申诉或向司法部门依法起诉。

　　对业主确因家庭生活困难、享受低保的，物业管理企业可适当减免其物业服务费。

　　第三十八条　物业管理企业不按物业管理服务合同约定提供服务，或者因管理不善给业主造成损失的，业主委员会可依法要求其按照合同提供服务，或者依法向当地县级建设行政主管部门（房地产管理部门）投诉，要求其赔偿。

　　对情节严重的，除要求物业管理企业进行赔偿外，业主委员会还可以依法解除其物业服务合同。

第六章　附则
　　第三十九条　违反本办法规定的，由县级建设行政主管部门（房地产管理部门）依据《物业管理条例》的有关规定进行处罚。
　　第四十条　自治区城镇和工矿区内的办公楼、写字楼、商业楼等各类房屋建筑实施物业服务，参照本办法执行。

　　第四十一条　建设行政主管部门（房地产管理部门）在划分物业管理区域时应当考虑下列因素：
　　（一）业主共用供水、排水、供电、消防等设施设备；
　　（二）属于一个自然街道或者封闭小区；
　　（三）与社区居民委员会设置大体相适应。

　　第四十二条　本办法中有关用语的含义为：

　　（一）住宅自用部位，是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院（含围墙）以及室内装饰等部位。
　　（二）住宅自用设备，是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、电线、电表、水表等设备。
　　（三）住宅共用部位，是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　（四）住宅共用设施设备，是指住宅区（楼）内，建筑费用已分摊进住房销售价格的共用上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、供电线路、照明、消防设施、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施及共用设施设备使用的房屋等。

　　第四十三条　本办法由自治区建设行政主管部门负责解释。

　　第四十四条　本办法自发布之日起施行。