沈阳市物业管理条例（征求意见稿）

发表日期：2010年1月25日

第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动，即业主通过自行管理或者选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理。
　　第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。区、县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
　　建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、价格、环保、行政执法等有关行政管理部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。
　　第四条 街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
　　社区委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第二章 物业管理区域

　　第五条 物业管理区域划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，充分考虑建筑物规模、配套设施设备、社区建设和业主意愿等因素。
（一）新建住宅区按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，原则上一个物业项目划分为一个物业管理区域。因规模过大等原因划分为一个物业管理区域不便管理，或者已分割成多个封闭住宅区的，可划分为各自独立的物业管理区域；
（二）分期建设的住宅区，配套设施设备和相关场地共用且不可分割的，应划分为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地共用但能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。
　　第六条 开发建设单位在办理前期物业管理招投标前,应持建设用地规划许可证、建设工程设计方案等资料，向物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门提出物业管理区域的划分申请。
　　区、县（市）房产行政管理部门应自受理之日起10个工作日内，会同街道办事处（乡镇人民政府）结合当地社区的布局予以划分，并书面告知开发建设单位。
　　第七条 物业管理区域需要调整的，由物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）会同区、县（市）房产行政管理部门结合当地社区的布局，拟定调整方案，经相关物业管理区域的全体业主表决后予以调整。

第三章 业主、业主大会和业主委员会

　　第八条 依法登记取得建筑物专有部分所有权的人为业主。
　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，在未依法取得所有权证之前，也可视为业主。
　　第九条 物业管理区域暂未成立业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，经业主大会同意，可以由物业所在地的社区委员会代行业主委员会的职责。
　　第十条 物业管理区域内，已交付专有部分占建筑物总面积过半数时，开发建设单位应向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：
　　（一）物业管理区域证明；
　　（二）房屋及建筑物面积清册；
　　（三）业主名册；
　　（四）建筑规划总平面图；
　　（五）交付使用共用设施设备的证明；
　　（六）物业管理用房配置证明；
　　（七）其他有关的文件资料。
　　第十一条 具备成立业主大会条件的物业管理区域，业主应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织、指导成立业主大会筹备组。
　　第十二条 业主不得以物业空置、开发遗留问题、物业服务质量问题、无需接受相关物业服务等理由拒交物业费。
　　业主拒付物业费、不交纳住宅专项维修资金及实施其他损害业主共同权益行为的，可以通过管理规约、业主大会议事规则对其在物业管理活动中的被选举权等共同管理权予以限制。
　　第十三条 业主委员会任期届满前3个月，应当召开业主大会会议进行换届改选。
　　业主委员会任期届满前30日仍未换届改选的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。
　　第十四条 未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
　　第十五条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第四章 前期物业管理

　　第十六条 开发建设单位应当以公开招投标或者邀请招投标的方式选聘前期物业服务企业。新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证前完成。
多层住宅物业总建筑面积少于2万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于1万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于2万平方米的新建物业项目或投标人少于3人的，经区、县（市）房产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
　　第十七条 新建住宅配套设施设备达到下列条件后，建设单位应当向有关部门及专业经营单位申请单项工程竣工验收，并向市建设行政主管部门办理工程综合验收备案手续。
　　（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装终端计量水表；
　　（二）用电纳入城市供电网络，并安装终端计量电表；
　　（三）供热、燃气分别纳入城市供热、燃气管网，燃气安装终端计量表；
　　（四）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
　　（五）电话通信线、数字电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全防范等设施设备按设计规范配置到位；
　　（六）住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
　　（七）按照规划要求完成环卫、邮政、物业管理用房、社区管理用房等公共服务设施的配套建设。建设工程项目分期建设，上述配套设施设备尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施；
　　（八）按照规划要求完成住宅区内的绿化建设；
　　（九）按照规划要求完成住宅区内停车位（库）的配置；
　　（十）建设工程项目分期建设的，已建成项目的周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施；
　　（十一）法律、法规规定的其他条件。
　　第十八条 建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅配套设施设备综合验收备案证明、前期物业服务合同等资料。
　　第十九条 开发建设单位应当自市建设行政主管部门同意予以住宅物业竣工验收综合备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　开发建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设行政主管部申请使用建设工程保修抵押金。

第五章 物业管理服务

　　第二十条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门备案。
　　第二十一条 物业服务合同提前解除的，解除合同一方应当在2个月前将解除时间、原因书面告知另一方及物业所在地的区、县（市）房产行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区委员会，并在物业管理区域内公告。
　　发生物业服务企业非正常退出情况时，社区委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业。
　　第二十二条 新建住宅的前期物业费，由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门核定临时收费标准，市价格行政主管部门核发收费许可证。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业费标准，临时收费标准和收费许可证同时废止。
　　第二十三条 物业服务企业应当购买物业共用部位共用设施设备保险和公众责任保险，并将购买保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。
　　第二十四条 开发建设单位、物业服务企业、业主之间发生物业管理纠纷且无法协商解决的，可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）调解。调解不成的，应当依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
　　第二十五条 本市建立物业服务信用信息管理制度。市房产行政主管部门负责对全市物业管理信用信息实施统一管理。区、县（市）房产行政管理部门负责核实本辖区的物业管理信用信息。
　　第二十六条 本市对物业管理档案实施统一管理。开发建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业管理活动中形成的具有查考价值的各种管理资料，报送市房产行政主管部门。

第六章 物业的使用和维护

　　第二十七条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监管。
　　住宅专项维修资金的交存、使用、管理办法由市人民政府另行制定。
　　第二十八条 共用部位存在安全隐患，共用设施设备危及公共安全时，相关责任人应当及时维修和更新、改造，有关业主应当予以配合。相关责任人不履行维修和更新、改造义务时，区、县（市）房产行政管理部门可以组织代修，费用从相关责任人住宅专项维修资金账户中列支。
　　第二十九条 供水、供电、供气、供热、排水等专业经营单位,应当按照以下规定，负责物业管理区域内相关设施设备的维修、更新和改造:
　　（一）业主终端计量水表及以外的供水设施设备;
　　（二）业主终端计量电表及以外的供电设施设备;
　　（三）业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;
　　（四）业主户外分户阀及以外的供热设施设备;
　　（五）业主楼外第一个排水井及以外的排水设施设备。
　　第三十条 物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并向业主公布收益情况。扣除管理成本后的经营收益，归业主所有，由业主大会决定其用途。
　　利用部分业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归该部分业主所有；对于利用全体业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归全体业主共有。
　　第三十一条 经业主大会同意，占用共用设施停放机动车辆的，可以收取泊车费。泊车费的收取和使用办法等事宜由业主大会决定。泊车费包括车辆的场地占用费和管理服务费。场地占用费归全体业主共有；管理服务费归物业服务企业所有。物业服务企业代收场地占用费的，应当单独计账，独立核算，定期公开账目，接受业主的监督。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆在物业管理区域内执行公务时，不得收取临时泊车费。
　　第三十二条 物业管理区域内无法提供足够停车位的，经业主或业主委员会申请，公安机关可以在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时机动车辆停车场。

第七章 旧住宅区管理

　　第三十三条 市房产行政主管部门负责制定全市旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，对配套设施设备不全和严重损坏的旧住宅区，有计划地实施综合改造，所需资金由财政承担，各区、县（市）房产行政管理部门负责组织实施。
　　第三十四条 旧住宅区实施综合改造前，应当由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。旧住宅区可以实行专业管理、自行管理和社区管理等模式。
　　第三十五条 旧住宅区综合改造后，相关业主应当主动参与日常管理并承担卫生清洁等费用。旧住宅区内的道路、绿化和供排水等市政公用设施设备的日常养护和维修管理，由相关专业部门负责。

第八章 法律责任

　　第三十六条 违反本条例规定，物业服务企业未办理（前期）物业服务合同备案的，由物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门应责令限期备案；逾期不备案的，由城市管理行政执法部门处5千元以上1万元以下罚款。
　　第三十七条 违反本条例第二十七条的规定，开发建设单位擅自将未经竣工验收备案的新建住宅交付使用的，由城市管理行政执法部门责令停止；拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1‰以上3‰以下罚款。

第九章 附 则

　　第三十八条 本条例自2010年 月 日起施行。