平湖市物业服务收费管理实施办法（试行）

平湖市发展和改革局 文件
平湖市物价局
平湖市规划与建设局

平发改价〔2007〕130号

关于印发《平湖市物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知

各房地产开发公司、物业管理公司：
根据省物价局、省建设厅印发的《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》（浙价服〔2005〕80号）的规定，结合我市实际，我们制定了《平湖市物业服务收费管理实施办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。本办法实施前，按原价格管理形式，已经市价格主管部门核定物业服务收费标准的，仍按原文件规定执行。

平湖市发展和改革局 平湖市物价局

平湖市规划与建设局

二○○七年六月十二日

主题词：物业 收费 通知
抄送：嘉兴市物价局、嘉兴市规划与建设局，市委办、市人
大办、市府办、市政协办、当湖街道办事处、钟埭街道
办事处、市信访局、市城管局、市物价检查所、市房地
产管理处，朱副市长、潘副市长
平湖市发展和改革局办公室 2007年6月13日印发

平湖市物业服务收费管理实施办法（试行）

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《浙江省物业管理条例》和《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在平湖市行政区域内从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的市人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门），均应遵守本办法。
第三条 本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。
第四条 市人民政府价格主管部门会同物业主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。
第六条 物业服务收费项目包括物业服务费、住宅装修装饰垃圾清运费、住宅小区汽车停泊服务费、代办服务费和特约服务费等。
（一）物业服务费是指物业管理企业按约定为业主、使用人提供公共性服务所收取的费用。服务内容包括：
1、房屋共用部位、共用设施设备的日常使用管理和维护保养；
2、物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
3、公共绿地、花草树木的养护管理；
4、公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；
5、物业档案资料管理；
6、物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。
（二）住宅装修装饰垃圾清运费是指对住宅装修装饰过程中产生的垃圾提供清运服务所收取的费用。
（三）住宅小区汽车停泊服务费是指物业管理企业对物业管理区域内公共场所车辆停放提供占位（泊位）、公共供电、保洁和公用设施的日常维护保养等服务而收取的费用。
（四）代办服务费是指物业管理企业受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位委托提供代办服务所收取的费用。
（五）特约服务费是指物业管理企业受业主、使用人委托提供特约服务所收取的费用。
第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价、政府定价和市场调节价。
普通住宅小区（不包括非住宅物业、别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务费实行政府指导价。
前期业主汽车停泊服务费、住宅装修装饰垃圾清运费和非小区业主汽车临时停泊服务费实行政府定价。
非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费，代办服务费和特约服务费，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费和业主汽车停泊服务费等实行市场调节价。
第八条 普通住宅小区物业服务收费实行分等级收费。根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》和省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业管理服务等级考评目录》，结合我市实际，制定《平湖市普通住宅小区物业服务收费等级考评标准》（见附件1）和《平湖市普通住宅小区前期物业服务等级收费标准》（见附件2）。物业服务等级的中准价格和浮动幅度由市价格主管部门会同物业主管部门定期向社会公布。
住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修费用；
（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）办公费用；
（五）物业管理企业固定资产折旧；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）经业主大会同意的其他费用。
第九条 普通住宅小区物业服务等级、物业服务费标准的报批程序。
（一）在前期物业管理协议（物业管理企业与业主）、中标委托物业管理合同（开发商与物业管理企业）和业主临时公约签订之前，由物业管理企业（或开发建设企业）按照平湖市物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准后，向市价格主管部门申报。由市价格主管部门审核认定申报或中标的服务等级和收费标准为暂定等级和暂定收费标准，物业管理企业应公告暂定内容，并在前期物业管理协议、中标委托物业管理合同和业主临时公约中载明其物业服务费价格为暂定价。
（二）待小区住宅交付使用六个月后，物业管理企业向市价格主管部门提出申请，市价格主管部门会同物业主管部门组织对其考评，并由市价格主管部门正式核定服务等级、中准价格及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业在核定的中准价格及浮动幅度范围内确定。如与前期暂定等级、暂定收费标准不一致的，应公告调整内容，并对按暂定价收取的物业服务费作多退少补处理。
（三）业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业参照平湖市物业服务等级考评办法和收费参考标准，协商确定相关住宅小区的物业服务等级和具体收费标准，并在物业服务合同中明确。
第十条 物业管理企业在申报物业服务收费时，应填写《平湖市普通住宅小区物业服务收费等级申报表》（见附件3）同时向市价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、物业服务等级和收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案（小区建筑面积和配套设施慨况、服务内容和标准等）及成本测算等资料。
第十一条 物业管理企业可按不同面积在业主装修装饰时收取住宅装修装饰垃圾清运费（见附件4）。不得收取装修装饰管理费、楼道二次整修费等未经市价格主管部门批准的费用。
第十二条 物业管理企业对进入住宅小区的汽车可收取汽车停泊服务费（见附件5）。
第十三条 物业管理企业应当按照国家、省、市有关明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十四条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十五条 业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。
业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。
第十七条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第十八条 共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十条 物业服务费可以预收，具体由物业管理企业按照与业主签订的《前期物业管理协议》或与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。
物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。
第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费的，物业管理企业和业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。
第二十二条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
第二十三条 违反本办法规定的价格违法行为，由市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十四条 本办法由平湖市发展和改革局（物价局）负责解释。
第二十五条 本办法自2007年7月1日起试行。

附件:1.《平湖市普通住宅小区物业服务收费等级考评标准》
　　 2.《平湖市普通住宅小区前期物业服务等级收费标准》
3.《平湖市普通住宅小区物业服务收费等级申报表》
4.《住宅小区装修装饰垃圾清运费标准》
5.《住宅小区机动车泊位停放服务费标准》

附件1：

平湖市普通住宅小区物业服务收费等级考评标准

考评项目 考 评 内 容 与 标 准 评分标准 得分
自评 测评 考评
一、机构配置及综合管理（17分） 1 、 物业管理企业有物业管理资质 有资质得2分，没有不得分。 　 　 　
2、小区有按规定配置的物业管理办公用房和经营用房。 有得2分，少一项扣1分，没有得0分。 　 　 　
3、小区业主委员会（业主）机构健全，工作正常。物业管理企业与业主委员会（业主）签订规范的物业服务合同，双方责、权、利关系明确。 符合要求且工作正常得4分，没有合同扣1.5分，没有业主委员会扣1.5分，责、权、利不明确扣1分。 　 　 　
4、小区各项管理制度完善，有管理规划和具体的实施方案，制定了业主公约及各项专业管理制度、办法及管理企业内部岗位考核制度。 符合要求得2分，不完善扣1分。 　 　 　
5、物业管理企业主要负责人和管理人员经过专业培训，专业技术人员有相关专业技术证书。 符合要求得2分，不完全扣0.5分。 　 　 　
6、小区管理服务人员佩戴明显标志，遵守职业道德规范，有较强的事业心。 符合要求得1分，不符合要求得0分。 　 　 　
7、小区管理设施齐全，有较先进的保障措施，应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。 符合要求得2分，设施不齐全扣0.5分。 　 　 　
8、定期征询业主对物业管理服务的意见，对业主提出的正当、合理的意见及时采纳,并有记录。 符合要求得2分，基本符合得1分。 　 　 　

考评项目 考 评 内 容 与 标 准 评分标准 得分
自评 测评 考评
二、房屋维修管理
（5分） 1、房屋外观完好、整洁，小区内组团及幢号有明显的标志及引路平面图。 符合要求得2分，没有标志扣1分，没有引路平面图扣1分。 　 　 　
2、无违章私搭、乱建现象，阳台的使用统一有序，不碍观瞻。住宅装修，不得危害房屋结构和他人安全。 符合要求得1分，不完全符合扣0.5分。 　 　 　
3、房屋维修及时，并建立回访制度，属于大、中修范围的，及时告知业主委员会并编制维修计划,并有记录。 符合要求得1分，不完全符合扣0.5分。 　 　 　
4、房屋资料、档案齐全完善，并建立住户居住档案，住房所在幢号、门号、房号清晰。 符合要求得1分，不完全符合扣0.5分。 　 　 　
三、环境卫生管理（15分） 1、小区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果壳箱、垃圾中转站等垃圾收集设施及中转设施。 符合要求得2分，不完全符合扣1分。 　 　 　
2、小区实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，区内道路每天清扫并保持整洁，绿地废弃物及时清理。 符合要求得3分，不完全符合扣1分。 　 　 　
3、小区内没有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象，无乱张贴悬挂，无乱设摊点现象。 符合要求得2分，不完全符合扣1分。 　 　 　
4、房屋的公共楼梯、扶拦、走道等公用部位保持清洁，没有随意堆放杂物和占用现象。 符合要求得3分，不完全符合扣2分。 　 　 　
5、及时清理化粪池，确保粪便不外溢。 符合要求得2分，不符合要求不得分。 　 　 　
6、二次供水水箱定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 符合要求得1分，不符合要求不得分。 　 　 　
7、整体环境整洁，定期杀虫灭鼠，无鼠害、虫害。 符合要求得2分，不符合要求不得分。 　 　 　

考评项目 考 评 内 容 与 标 准 评分标准 得分
自评 测评 考评
四、安全防范及公共秩序管理（14分） 1、小区实行封闭式管理。 符合要求得2分，不符合要求不得分。 　 　 　
2、小区配有电视监控系统、有专人负责随时掌握小区内各种情况，有专业化保安队伍，岗位人员配备合理，小区主出入口24小时站岗值勤。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次. 符合要求得4分，没有监控的扣1分，人员配备不合理扣0.5分，没有24小时值班扣1.5分,巡查不规范扣1分. 　 　 　
3、保安人员有统一制服，工作认真负责，文明执勤、言行规范。 符合要求得1分，不符合要求不得分。 　 　 　
4、可能危及住户安全处有明显标识和防范措施。 符合要求得2分，标志没有不得分，标识不明显扣1分。 　 　 　
5、小区内无因管理企业责任造成治安案件、交通事故和消防事故。 符合要求得2分，不符合要求不得分。 　 　 　
6、车辆行使、停放有序，管理制度落实，无乱停乱放机动车、非机动车。 符合要求得2分，有管理没有制度扣1分，乱停乱放不得分。 　 　 　
7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 符合要求得1分，不符合要求不得分。 　 　 　
五、公用配套设施设备管理（18分） 1、小区公用设施、设备档案资料齐全、存放有序，查阅方便。 符合要求得2分，每缺一项扣0.3分，扣完为止。 　 　 　
2、各种设备完好无损、运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备；日常维修及时，维修工程质量合格以上。属于大、中修范围或需要更新改造的，及时告知业主委员会并编制维修计划。 符合要求得4分，每一处不符合扣0.5分，扣完为止。 　 　 　
3、每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作程序及保养规范。 符合要求得2分，每一处不符合扣0.5分，扣完为止。 　 　 　
4、供水、供电、供气、通讯、照明、消防、邮政等设施、设备齐全，工作正常。路灯、楼道灯完好率不低于95%.载人电梯24小时正常运行。 符合要求得4分，每一处不符合扣0.5分，扣完为止。 　 　 　
5、小区内公共配套服务设施完好，无改变用途。 符合要求得2分，每一处不符合扣1分，扣完为止。 　 　 　
6、小区道路畅通，路面平坦整洁，排水、排污管线设施完好，排放畅通。 符合要求得4分，每一处不符合扣0.5分，扣完为止。 　 　 　

考评项目
考 评 内 容 与 标 准 评分标准 得分
自评 测评 考评
六、绿化管理（8分） 1、小区公共绿地覆盖率不低于30%。 符合要求得2分，绿地覆盖率20-30%扣1分，20%以下扣1.5分。 　 　 　
2、花草树木配置得当，布局合理，品种及造型品位高，保持四季有应时花草。 符合要求得2分，基本符合得1.5分。 　 　 　
3、有专业人员实施绿化养护管理。 符合要求得2分，非专业人员得1分。 　 　 　
4、花草树木长势良好，定期修剪整形，保持观赏效果。 符合要求得1分，基本符合得0.5分。 　 　 　
5、管理及养护制度完善，措施落实，无病虫害，无践踏折损及占用现象。 符合要求得1分，基本符合得0.5分。 　 　 　
七、社区文化（5分） 1、小区已建立精神文明建设、社区文化、社区服务制度。 符合要求得1分，每少一项扣0.3分，扣完为止。 　 　 　
2、小区内有娱乐场所和设施，管理企业定期开展健康有益的宣传和文体活动。 符合要求得2分，无场所和设施扣1分，不开展活动扣1分。 　 　 　
3、为住户开展便民服务，提供方便。设有服务接待中心，公示24小时服务电话。 符合要求得1分，基本符合得0.5分，不符合得0分。 　 　 　
4、管理企业积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。 符合要求得1分，基本符合得0.5分，不符合得0分。 　 　 　
八、收费执行情况（18分） 1、按规定与小区业委会签订物业管理服务合同，明确服务、收费事项。 符合要求得2分，基本符合得1分，不符合得0分。 　 　 　
2、按规定实行明码标价，收费项目、收费等级、收费标准、服务内容在经营场所醒目位置公布。 符合要求得4分，不符合得0分。 　 　 　
3、未违背房屋所有人、使用人意愿收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门代收费用。 符合要求得4分，不符合得0分。 　 　 　
4、严格执行规定的收费项目、标准，提供质价相符的服务，无只收费不服务或多收费少服务现象。 符合要求得6分，每发现一项不符合行为扣2分，扣完为止。 　 　 　
5、住户对物业管理服务质量及收费满意。 符合要求得2分，每发生一起投诉扣0.5分，扣完为止。 　 　 　

附件2：
平湖市普通住宅小区前期物业服务等级收费标准

收费
等级 评分等级 收费标准（元/平方米•月）
多层住宅 小高层、高层住宅
A B
含电梯、增压水泵
维护使用及电费 不含电梯、增压水泵电 费
甲 90分
以上 0.60 1.20 0.80
乙 80分
以上 0.50 1.10 0.70
丙 70分
以上 0.35 0.95 0.55
丁 60分
以上 0.20 0.80 0.40
备

注 1、高层住宅物业管理服务收费标准可按两种方式选择收取。选择B的，电梯、增压水泵电费按实分摊。计收面积以房屋所有权证为准。小高层和高层物业各等级中准价格为楼层平均中准价格，楼层之间具体价格由物业管理企业与业主协商确定。
2、各等级收费标准可以适当上下浮动，上浮幅度不超过15%，下浮幅度不低于服务成本。
3、住宅小区被评为各级物业管理优秀、先进、示范、星级等荣誉称号或通过质量、环境管理体系标准认证的，可在上述中准价格基础上适当上浮物业服务费，但上浮幅度控制在15%以内。

附件3：

平湖市普通住宅小区物业服务收费等级申报表

申报单位：（盖章）

申报日期： 年 月 日

单 位
地 址 资质等级
单 位
负 责 人 联 系 人 联系电话
职工人数 其 中 持 证 上 岗 人 数
物
业
管
理
概
况 物业管理小区名称
小区面积 平方米 容 积 率
其 中 多层住宅 高层住宅 别 墅 非 住 宅
平方米 平方米 平方米 平方米
小区总户数 户
其 中 多层住宅 高层住宅 别 墅 非 住 宅
户 户 户 户
地面汽车
泊 位 数 地下汽车
泊 位 数
物业服务等级收费标 准 （盖章）
年 月 日
房地产主管 部 门
意 见

（盖章）
年 月 日
价 格 主
管 部 门
意 见

（ 盖章）
年 月 日
备 注

附件4：

住宅小区装修装饰垃圾清运费标准

建筑面积 收费标准（元/户•次）
100平方米及以下 150
100平方米以上─150平方米及以下 200
150平方米以上 300
注：1、收费前双方需签订书面协议。
2、业主自运不收费。
3、非住宅物业、别墅等高标准住宅按实际费用协商收取。

附件5：

住宅小区汽车泊位停放服务费标准

停车场类型 收费标准 备 注
临 时
停 车 1小时内（含）不收费 1、停车收费不分车型，那些吨位车辆能进入小区以《业主临时公约》中的约定为准，自备车库不收费。
2、实施救助的医院救护车、消防车、实施作业的自来水、电力、煤气工程、公安派出所治安管理、邮政投递的邮政车、环卫清洁车等特殊车辆不收停车费。
3、对室内或地下敞开式泊位服务的，每月每车位（不含泊位费）另收停泊服务费15元（负责保洁、照明、公共设施日常维护保养等费用）。
4、前期小区包月停车泊位收费标准中包含泊位费和停泊服务费。
5、停车收入扣除相关管理成本后的收益，主要用于补充小区设施日常维护保养等资金。
6、业主委员会成立后，临时停车收费继续实行政府定价。
7、住宅小区机动车停放服务费标准，在各停车收费处进行明码标价，接受车主监督。
1小时以上至4小时（含）2元/次
4小时以上至8小时（含）4元/次
8小时以上至24小时8元/次
前
期
小
区
室
外
及
道
路 包 月
停 车
50元/辆•月
前期小区室内或地下敞开式公共车库 150元/辆•月