阜阳市城市物业服务收费实施细则

关于印发阜阳市城市物业服务收费实施细则的通知

各县、市、区人民政府，开发区管委会，市政府有关部门：

《阜阳市城市物业服务收费实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○八年十二月二十四日

阜阳市城市物业服务收费实施细则

第一条　为规范城市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条　本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的服务费用。
第三条　市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责本行政区域内城市物业服务收费的管理与监督。
各县市区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。
第四条　物业服务收费应当遵循合法、合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
第六条　住宅物业综合服务收费实行分等定价，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门，根据行业平均成本和经济发展水平，制定物业服务收费分等定级办法，明确物业服务等级、服务内容、服务标准、基准价及浮动幅度，并适时调整和公布。
普通住宅小区物业综合服务收费标准根据小区设施设备配置、服务内容和服务质量分为一级、二级、三级、四级。
具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报价格主管部门、房地产主管部门备案。
双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。
第七条　实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5％。
第八条　实行市场调节价的物业服务收费，由业主或物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第九条　物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，并在物业服务区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十条　业主或业主委员会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
第十一条　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定前期物业服务的企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业综合服务收费标准，由建设单位或物业服务企业根据物业服务等级，对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定，并报价格主管部门备案。
双方约定不成的，按照管理权限报价格主管部门审定。
第十二条　住宅小区物业入住达50%以上、首批物业交付满2年且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备以上三个条件之一的，应当成立业主委员会。
业主委员会由业主大会选举产生。
第十三条 物业综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业服务区域清洁卫生费用；
（四）物业服务区域绿化养护费用；
（五）物业服务区域安全防范和秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）管理费分摊；
（八）物业服务企业固定资产折旧；
（九）经业主或业主委员会同意，办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（十）经业主或业主大会同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的支出。
第十四条　物业服务收费实行酬金方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于1次公布物业服务资金的的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第十五条　物业服务等级实行年度考核制。由价格主管部门会同房地产行政主管部门每年度按照物业服务收费分等定级办法，对物业服务企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行考核，服务达不到现行等级标准的，降低相应的服务等级。
经价格主管部门和房地产行政主管部门审定等级收费标准的住宅小区，被评为国家、省（部）级和市级物业管理优秀住宅小区称号的，经业主大会同意后，其物业综合服务费收费标准可以分别上浮20%、10%、5%。优秀住宅小区称号被取消，上浮的收费标准同时取消。
第十六条　物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十七条　县级以上人民政府价格主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。
第十八条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
对五保户和享有生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。
第十九条　纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用或者物业服务资金由物业权利人缴纳。
第二十条 物业综合服务费应当按建筑面积每月缴纳。
业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。
第二十一条　物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十二条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位收取有关费用，委托物业服务企业代收代缴的，可按规定或者约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取。
第二十三条　物业服务企业根据业主或业主委员会的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续。经营收入扣除经营者经营成本、相关税费和合理利润后，应当主要用于补充专项维修资金。业主大会另有决定的，按其决定使用。
第二十五条　实行政府指导价的物业服务收费实行收费许可证制度。物业服务企业收费前，应当到当地价格主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费，收费时使用税务票据。
第二十六条　物业服务企业违反价格法律法规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。
第二十七条　本办法由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责解释。
第二十八条 本办法自2009年1月1日起施行。