牡丹江市物业服务企业动态监督管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强物业企业动态监督管理，促进牡丹江市物业服务行业健康发展，根据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 牡丹江市房产管理局建立全市统一的物业企业资质动态监管平台，物业管理中心对全市行政区域内，三级(含三级)以上物业企业资质动态监督管理。

第二章 准 入

第三条 新设立的物业企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向物业管理中心申请三级资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）物业管理专业人员的岗位证书（市区不少于8人，所持岗位证书必须是2009年1月1日以后参加培训，取得由建设部统一印制和颁发的物业管理专业人员的岗位证书；外县市不少于5人）和劳动合同，管理和技术人员的职称证书（不少于10人，其中中级以上职称不少于5人）和劳动合同；
管理和技术人员职称证书必须与物业服务相关，例如工程、管理、经济等专业。其中工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
第四条 新设立的物业企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业中心每年对物业企业，物业管理和技术人员持有的执业资格证、岗位证书进行检查，达不到要求数量的企业，责令限期整改，逾期仍未整改的，处以资质降级或取消资质的处罚。
第五条 新设立的物业服务企业，应接管一个旧小区，有良好业绩后，方可参与新小区的物业管理投标。
第六条 三级暂定物业企业资质转正，应提交下列材料：
（一）企业资质等级申报表；
（二）营业执照；
（三）企业资质证书正、副本；
（四）物业管理人员的职业证书或岗位证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书或岗位证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书或岗位证书和劳动合同；
（五）物业服务合同复印件；
（六）物业管理业绩材料；
对于在暂定期内发生违规行为的物业企业，参照第三章评分中的规定，不予以资质转正，收回三级暂定资质证书。

第三章 评 分

第七条 由物业管理中心对物业企业实行记分管理。周期为每年1月1日至12月31日，周期届满，重新记分。
第八条 物业管理中心采取集中检查和抽查的方式，对物业服务活动进行检查、记分，并按照记分情况做出相应处理。
定期检查：在每年定期对市区范围内所有物业企业及管理项目进行检查。
不定期抽查：不定期对全市范围内物业企业及管理项目进行检查。
实行物业企业记分12分制，根据物业企业服务、管理、业主反映等情况进行记分。
第九条 物业企业有下列行为之一的，由物业管理中心视情节轻重，对其处以相应扣分，并在年终或适当时间对物业企业予以降级或吊销资质证书的处理：
（一）申报资质时，隐瞒真实情况、弄虚作假进而骗取资质证书的；（吊销资质证书）
（二）聘用未取得岗位证书的人员从事物业管理活动的；（扣除6分并限期整改，并处5万元以上20万元以下的罚款）
（三）物业企业转让、出借、出卖资质证书；（扣9分并处1万以上3万以下的罚款）
（四）取得资质证书后连续二年未接管物业管理项目的；（吊销资质证书）
（五）在物业项目招投标过程中，物业企业以不正当手段谋取中标的，或与其他物业企业相互串通谋取中标的；（扣除9分并在3年内禁止该企业接管新项目）
（六）物业企业未经招投标或批准擅自接管新建住宅物业项目的;（扣除9分，其接管项目无效，取消其今后新建物业项目的投标资格，按有关规定予以资质降级或吊销资质，对业主造成损失的应赔偿业主损失）
（七）不履行物业管理合同；管理混乱；社区居委会、业主反映强烈，经查证属实的；（扣除2分∕每次，在规定时间内物业企业整改不力，造成同一问题重复上访的，扣4分/每次）
（八）擅自改变物业管理用房用途的；擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（依据情况扣除2-6分并处以相应罚金，对业主造成损失的应赔偿业主损失）
（九）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；（扣除2分，逾期仍不移交有关资料的，扣除4分，并依照相关规定对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款）
（十）擅自放弃物业管理项目的；（扣除9分，不允许其接管新项目，并予以资质降级或吊销资质）
（十一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（扣除9分并处1万元以上3万元以下的罚款）
（十二）擅自收取、挪用专项维修资金的；（扣除12分并吊销资质证书）
（十三）在定期检查和不定期抽查中，环境卫生和清雪不达标的；（2分/次;影响严重的4分/项）
（十四）无故不按规定参加行政主管部门召开的会议的；（扣除2分/次）
（十五）因管理失职，造成重大事故的；（依据情况处以7-9分以上扣分）
（十六）有其他违反相关法律法规的；（依据情况轻重扣除1－9分）
第十条 对于违反本评分制度第二、第三、第五、第八、第九、第十一、第十二、第十五条的三级暂定物业企业，一经查实在暂定期过后其资质不予转正，并收回暂定资质证书。
第十一条 年终积分高于10分（包括10）的企业为优秀，将在物业前期招投标中优先予以推荐，并将在各类示范 项目考评和评优中予以推荐。年终积分在8-9分的企业为良好，将在各类示范项目考评和评优中予以推荐。在积分低于3分时，视情况由物业管理中心约谈该企业的法定代表人，予以行政告诫，责令限期整改，限制该物业企业在本市承接新物业项目，或依法降低资质等级或吊销资质证书。

第四章 退 出

第十二条 对取消资质证书的物业企业，其原管理的物业项目由业主委员会或委托单位另行聘请物业企业实施管理。
第十三条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到市房产局物业管理中心办理资质证书注销手续。
第十四条 本办法由牡丹江市房产管理局物业管理中心负责解释。
第十五条 本办法自2010年1月1日起实行。