资兴市住宅区物业管理办法

各乡、镇人民政府，街道办事处，市直机关各单位，市属企事业各单位：

《资兴市住宅区物业管理办法(试行)》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二OO七年一月二十二日

资兴市住宅区物业管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为规范我市城市住宅区物业管理，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保护安全、文明、舒适的居住环境，根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和《郴州市住宅区物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于资兴市所辖行政区域内住宅区的物业管理。

房地产开发住宅区，必须按本办法实行物业管理。其它各类住宅区，应逐步推行物业管理。

第三条 本办法所称住宅区是指以住宅为主体，并设有相应配套公用设施、设备、公共场地及非住宅房屋的居住区（含住宅组团）。具体住宅区区域范围由市房产行政管理部门会同有关单位按照住宅与公共设施的相关情况划定。

本办法所称物业是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理是指物业管理企业接受业主或使用人委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋及相配套的共用的设施、设备的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。

本办法所称的业主是指住宅区内各类房屋的所有权人。

本办法所称的使用人是指住宅区房屋的承租人和其他非业主使用人。

本办法所称物业管理企业是指取得物业管理资质，根据物业管理合同进行专业服务的企业法人。

第四条 住宅区业主在物业管理活动中，有行使业主公约和物业管理服务合同规定的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共秩序的义务。

房屋使用人经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利，履行相应的义务。

第五条 市房产管理部门是本行政区域内物业管理主管部门，负责对本行政区域内住宅区物业管理及其相关活动的监督、指导和管理。

住宅区所在地街道办事处、镇人民政府应当参与、配合物业管理主管部门做好辖区内住宅区物业管理的监督检查和组织协调工作。

第二章 业主组织

第六条 住宅区应当依照本办法规定，以本住宅区的全体业主组成业主大会。住宅区较大、业主人较多的，可以一栋、一单元或一层楼宇为单位，按比例推选业主代表组成住宅区的业主代表大会。业主大会或业主代表大会（以下统称业主会）选举产生业主委员会。

业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。

第七条 业主会履行下列职责：

(一)制定业主会章程和业主公约；

(二)选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；

(三)审查物业管理服务合同草案；

(四)授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同；

(五)审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法；

(六)决定物业管理的其他重大事项。

第八条 住宅区应当制定业主公约。业主公约经本住宅区业主会通过后生效。

业主会通过的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力，业主会的民事责任由全体业主共同承担。

第九条 业主会应当有过半数业主或业主代表出席才能举行。业主可委托代理人出席业主会。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

业主会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表达半数通过方能有效。

第十条 住宅区已交付业主使用，且入住率达60%以上时，由物业管理主管部门会同所在地乡镇(街道办事处)、开发建设单位召开第一次业主会，选举产生业主委员会。以后的业主会由业主委员会负责召开，每年至少召开一次。

经住宅区20%以上的业主或业主代表提议，业主委员会应于接到该项提议后15日内，就其所提议题召开业主会。

第十一条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件报所在地物业管理主管部门备案：

(一)业主委员会委员名单；

(二)业主委员会章程。

第十二条 业主委员会由5人以上单数组成，委员一般由业主担任，也可聘请所在地街道社区（居委会）的人员担任。其中业主委员不得少于业主委员会委员总数的三分之二。

业主委员会委员应当由热心公益事业，责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的人员担任。

第十三条 业主委员会履行下列职责：

(一)组织召开业主会；

(二)根据业主会的书面授权，采取招标投标等方式选聘物业管理企业，并负责与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同；

(三)监督物业维修基金的使用；

(四)听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议；

(五)督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同；

(六)业主会赋予的其他职责。

第三章 物业管理企业

第十四条 从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起30日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地物业管理主管部门备案。

第十五条 物业管理企业承接物业管理业务，应当与业主或业主委员会签订物业管理服务合同，无特别约定的，应使用省建设行政主管部门统一印制的推荐合同文本。

物业管理合同签订后20日内，业主委员会应将合同书副本报所在地的物业管理主管部门备案。

第十六条 物业管理企业享有下列权利：

(一)根据法律法规和物业管理服务合同，拟订物业管理制度；

(二)依照物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用；

(三)选择专营企业承担专项经营服务业务；

(四)制止违反物业管理制度的行为；

(五)法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。

第十七条 物业管理企业应当履行下列义务：

(一)履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；

(二)接受业主、使用人、业主委员会的监督；

(三)接受其业务活动所在地人民政府有关行政管理部门的监督管理；

(四)法律、法规规定的其他义务。

第四章 物业管理服务

第十八条 自出售住宅区房屋之日起，至该住宅区业主委员会成立之日止，开发建设单位应当承担本住宅区前期物业管理职责，自行或者委托物业管理企业进行管理，物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。

物业管理区域内未出售的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。

第十九条 物业出售单位在移交住宅区时，应按住宅区总建筑面积的千分之三至千分之五的比例提供物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权归全体业主共同所有。此房屋在作住宅区规划时；即应一并考虑，同时建设。

第二十条 物业出售单位应当在业主委员成立之日起15日内向业主委员会移交下列物业资料；

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用设施竣工图等竣工验收资料；

(二)设施、设备安装、使用和维修保养技术资料；

(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件；

(四)物业管理所必需的其他资料。

第二十一条 物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定：

(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；

(二)将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人；

(三)按照业主会审定的预算使用物业维修基金，6个月公布一次物业维修基金的使用情况；

(四)按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作；

(五)发现物业损坏或接到物业损坏报修时，按照物业管理服务合同的约定及时进行维修；

(六)妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；

(七)听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善服务措施；

(八)发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，必要时向业主委员会或者有关部门报告；

(九)不得擅自改变物业管理区域内的设施；

(十)按照物业管理服务合同做好其他服务事项。

第二十二条 确定物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、公平以及物业管理服务内容、服务质量适应的原则。

物价部门应会同物业管理主管部门加强对物业管理服务收费的管理、监督和指导。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、标准及缴纳使用情况应当定期向住宅区居民公布。

第二十三条 物业管理费用由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳；业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负最终交纳责任。

第二十四条 物业管理企业为业主、使用人提供物业管理服务合同约定范围以外的其他有偿服务事项需征得业主、使用人的同意。

第二十五条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起15日内，向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。

第二十六条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责；通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责；物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责；高层建筑供水泵房总计费水表以外（含水表）和多层建筑楼外自来水表井以外（含水表井）的供水管线及设备的维修管理由供水企业负责；供电线路、消防等公共设施的维护，分别由供电、消防等单位负责。

业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的，物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。

第二十七条 物业管理企业可以根据自愿、有偿原则，按政府定价或政府指导价接受水、电、气、热、通信、有线电视等公众管理服务单位的委托，代收有关服务性收费。物业管理企业为业主、使用人提供其他特约服务的，由双方协商定价。

第五章 物业使用与维修

第二十八条 住宅区域内的物业使用过程中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构、主体结构和破坏房屋外貌；

(二)擅自改变房屋的使用性质；

(三)占用、损坏房屋共用部位、共用设备、共用设施或者擅自移动房屋共用设备、共用设施；

(四)违章搭建建筑物、构筑物；

(五)违反规定设置摊点、集贸市场；

(六)乱倒垃圾、杂物，向门窗外抛物；

(七)擅自在共用部位、共用设施悬挂、张贴、刻画、涂写；

(八)排放有毒有害物质，放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品或者发出超过规定标准的噪声；

(九)法律、法规规定及有关行政管理部门依法明令禁止的其他行为。

第二十九条 业主需改变房屋结构、外貌或房屋使用性质的，应经业主委员会同意并报请有关部门批准后方可进行施工。对邻户造成影响的还须经邻户同意。

第三十条 业主或者使用人装修房屋时，物业管理企业应当将房屋装修的注意事项告知业主或者使用人。

第三十一条 维修房屋共用部位、共用设备、共用设施时，有关业主、使用人应当予以配合。不得无礼阻挠，因修缮造成邻户损失的，责任人应予以修复或赔偿。

第三十二条 因物业维修或者公共利益等特殊情况需临时占用、挖掘物业管理区域内的公用设施部位时，应当与业主委员会协商，并在限期内恢复原状。

第三十三条 利用房屋共用部位、共用设备、共用设施设置经营性设施的，应当在征求相关业主的意见，经业主委会书面同意后，按照有关法律、法规规定办理相关手续，并与业主委员会签订协议，支付场地租金。

按前款规定收取的场地租金应当纳入维修基金。

第三十四条 物业管理实施房屋共用部位、共用设备、共用设施维修基金制度。维修基金的筹集按照国家和省、市有关规定执行。

第三十五条 维修基金属于业主共同所有，不计入住宅销售收入，专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第三十六条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。维修基金闲置时，除可用于购买国债或者法律法规可以使用的其他范围外，严禁挪作他用。

前期物业管理期间，不得使用维修基金。

第三十七条 维修基金的使用应由物业管理企业提出年度计划，经业主会审定后，由物业管理主管部门从为其他代管的维修基金中核拨。

第三十八条 维修基金明细账应当单幢住宅设置，按户核算。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第三十九条 物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，物业出售单位应当按照国家有关规定和合同约定在保修期限内对物业承担保修责任。

保修期届满后，物业管理区域内共用设施维修、更新的费用，由全体业主按房屋的建筑面积分摊；房屋共用部位、共用设备维修、更新的费用，由相关业主按房屋的建筑面积从维修基金中分摊。

保修期届满后，房屋自用部位、自用设备的维修费用，由业主承担。

第六章 法律责任

第四十条 业主、使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反物业管理服务合同造成他人安全或利益受到侵害的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向郴州仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第四十一条 开发建设单位违反本办法第十九条、第二十条、第三十六条规定的，由市房产行政主管部门责令限期改正，并可依据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第三十五条规定，并处五千元以上五万元以下的罚款。

第四十二条 在物业管理活动中违反其他法律、法规的，由有关行政主管部门按照相关法律、法规处理。

第四十三条 物业管理主管部门应当建立投诉方受理制度，及时受理并处理业主委员会、业主、使用人或者物业管理企业对违反本办法规定行为的投诉。

第四十四条 物业管理部门工作人员玩忽职守、弄虚作假、以权谋私的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或造成维修基金损失的，由同级政府按有关规定进行处理，并追究直接责任人员和领导人员的行政责任；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十六条 写字楼、商住楼等物业管理可参照本办法执行。

第四十七条 本办法由资兴市房产管理局负责解释。

第四十八条 本办法自发布之日起实施。