安康市城市居住区物业管理实施办法

第一章 总　则

    第一条　为了加强和规范城市居住区物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，依据国家《物业管理条例》、《陕西省城市居住区物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
    第二条　本办法适用于本市行政区域内城市居住区的物业管理活动。
　　第三条　本办法所称居住区是指以住宅为主，具有相应配套的市政、共用设施设备和生活服务设施的住宅区。
　　本办法所称物业是居住区内投入使用的建筑物，构筑物及相应的共用设施设备和公用场地。
　　本办法所称业主是指居住区物业的所有权人。
　　本办法所称使用人是指物业的承租人和其他实际使用人。
　　本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
　　第四条　居住区内物业管理实施业主自治的原则。
　　第五条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平，搞好居住区的物业管理服务。
　　第六条　安康市房地产业管理局是全市城市居住区物业管理的行政主管部门，负责全市物业行政管理工作。各县房地产行政主管部门具体负责本辖区物业行政管理工作。
　　公安、电力、建设、通信、物价、工商等部门按照各自职责，负责受理职权范围内的物业管理投诉工作，做好物业管理的有关工作。
　　各区、县人民政府，各街道办事处，对物业管理与社区管理，社区精神文明建设和社区服务的相互关系进行协调；各社区居委会依照工作职责搞好区域内物业住宅小区综合治理的管理工作。

第二章 业主和业主自治管理

第七条　业主依照本办法规定享有对物业管理的权利，并履行相应义务。
业主的权利：
　　（一）参加业主大会，行使投票权和对物业管理的决定权；
　　（二）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
　　（三）监督业主委员会的工作；
　　（四）监督物业管理企业履行服务合同；
　　（五）按照物业管理服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（六）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（七）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其它权利。
业主的义务：
　　（一）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（二）遵守业主公约和业主大会议事规则；
　　（三）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境的维护等方面的规章制度；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业管理服务费；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第八条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会或业主代表大会。物业管理区域是指具有相对独立性，订立有同一业主公约的物业区域。物业管理区域的划分以自然街坊或一个封闭小区的原则予以确定。
　　第九条　同一个物业管理区域内的业主，应当在当地市、县房地产行政主管部门的指导下成立业主大会或业主代表大会，业主人数较少，经全体业主同意，决定不成立业主大会的，报物业管理行政主管部门批准后，由业主共同履行业主大会或业主代表大会、业主委员会职责。
　　第十条　召开首次业主大会或业主代表大会应具备下列条件之一：
　　1、物业管理区域内，商品房出售并交付使用建筑面积达百分之五十以上，或者首套商品房出售并交付使用两年以上；
　　2、公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到百分之五十以上。
第十一条　物业管理区域内的全体业主组成业主大会，物业管理区域内人数较多的，可以设立业主代表大会。业主代表由每幢楼内的业主通过协商推选，每个单元或500—1000平方米产生一名代表。
　　第十二条　业主在首次业主大会会议上的投票权数，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积确定，100平方米以下的为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米按四舍五入计票）。
房屋所有权共有的业主，由产权共有人推举一名代表行使表决权。业主是无民事行为能力或限制行为能力的人其投票权由其法定代理人行使。
　　第十三条　业主大会会议或业主代表大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当由物业管理区域持有1/2以上投票权的业主或业主代表参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　第十四条　大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域全体业主或业主代表所持投票权2/3以上通过。大会作出的一般决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
　　大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　第十五条　业主大会会议或业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年至少召开一次。
　　临时会议经1/5以上的业主或业主代表提议，业主委员会应当在接到该项提议之日起20日内就其提议召开大会。
　　第十六条　召开业主大会或业主代表大会，业主委员会应当于会议召开前15日将业主大会召开的时间、地点、内容、方式以及其它事项予以公告或送达每位业主。
　　住宅小区的业主大会会议还应当同时告知相关的社区居委会，接受居委会的指导。
　　第十七条　业主大会或业主代表大会履行下列职责
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十八条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　第十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主的投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等项作出约定。
　　第二十条　业主委员会的职责
　　（一）召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
　　（二）执行大会的决定；
　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；
　　（四）监督维修资金的使用和管理，在业主大会的授权下，负责续筹维修资金；
　　（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（六）监督业主公约、物业管理制度的遵守和执行；
　　（七）协助有关部门调解物业使用纠纷；
　　（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
　　第二十一条　 业主委员会应当自选举产生之日起30内，向物业所在地的物业管理行政主管部门备案。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
　　（一）业主委员会的组成一般为5~15名，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会设主任1名，副主任1~2名；
　　（二）业主委员会的任期为三年。物业管理行政主管部门在其届满三个月前，组织指导成立换届工作小组，选举产生新一届业主委员会。业主委员会成员可以连选连任；
　　（三）业主委员会经费，经业主大会或业主代表大会审核通过，由全体业主分摊。
　　第二十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居委会相互协作，共同作好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第三章 前期物业管理

第二十四条本办法所称“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。
　　第二十五条 业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
　　第二十六条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的临时业主公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　临时公约还应当对物业交付后的装饰装修有关事项作出约定。
　　第二十七条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　第二十八条 提倡建设单位按照建、管分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　招、投标的具体办法严格按照国家《前期物业管理招投标管理办法》执行。
　　第二十九条 提倡建设单位在房地产开发之初选聘物业管理企业介入物业的建设过程，以监督建设单位严格按照规划、设计要求，完善小区的配套设施。
　　开发建设单位在办理《商品房预售许可证》时，必须提供物业管理方面的内容。
　　第三十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第三十一条 前期物业服务合同可以约定期限，一般期限为2年，最长不超过5年，期限未满而业主委员会与物业管理企业签订的服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第三十二条 建设单位或者前期物业管理企业因小区建设遗留问题而导致前期物业管理期满后业主不能选聘物业管理企业的，建设单位应当继续聘请物业管理企业对小区实施物业管理。
　　第三十三条 前期物业管理期满小区验收合格而业主又未选聘物业管理企业的，当地物业行政主管部门应督促业主尽快选聘物业管理企业。
　　第三十四条 业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不能擅自处分。
　　第三十五条 物业企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施、设备进行查验，物业管理企业应当代表业主的利益，依据物业管理的法律、法规和政策的规定，按照物业服务合同的约定，做好承接验收工作。
　　在房屋承接验收中，交接双方应在当地物业管理行政主管部门监督下进行。
　　第三十六条 在办理承接验收手续时，建设单位应当与物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明书；
　　（四）物业管理所必需的其他资料（房屋产权资料、项目规划批准文件、用地批准文件、拆迁资料等）。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会或业主委员会选聘的物业管理企业。
　　第三十七条 建设单位应当在物业管理区域内按照不低于小区总建筑面积3‰的比例配置物业管理用房（建筑面积低于1万平方米的，物业管理用房不得少于30平方米），产权依法属于全体业主。
　　第三十八条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十九条从事物业管理活动的企业必须经物业管理行政主管部门核定资质等级，取得资质证书；未取得资质证书或者年检不合格的，不得从事物业管理服务活动。
　　资质等级的核定、资质证书的颁发应严格按照国家《物业管理企业资质等级管理办法》执行。
　　第四十条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，从事物业管理人员资格证书的管理应严格按照建设部《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》执行。
　　第四十一条 一个物业管理 区域只能由一个物业管理企业实施物业管理。
　　第四十二条　业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效后15日内物业管理企业应报当地物业管理行政主管部门备案。
　　第四十三条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致人身财产、安全受到侵害的，应当承担相应的法律责任。
　　第四十四条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第三十六条规定的有关资料。
　　第四十五条 物业管理用房产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或者改作他用，不得抵押、交换、买卖，物业管理企业不得改变用途。
　　第四十六条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本办法第三十六条规定的资料交还给业主委员会。业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间必须作好交接工作。
　　第四十七条 物业管理服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，物业管理的基本服务费分别实行政府指导价和市场调节价。
　　物业服务费必须实行明码标价。在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门的统一格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公布。
　　物业服务费按月收取，确需预收的，最多不能超过3个月。
　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　物业管理企业为业主、使用人提供基本服务项目以外的服务，价格由双方商定。
　　第四十八条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
　　业主购买房屋后从未入住的或入住后不使用期连续超过六个月的房屋，经物业管理企业登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
　　第四十九条 物业管理企业收取物业服务费必须接受价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。
　　第五十条 物业管理区域内，供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位须向最终用户收取费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第五十一条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定等行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。
　　第五十二条 物业管理企业应当协助作好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助作好救助工作。
　　物业管理企业雇请保安的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第五十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反本条例和业主公约规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第五十四条 物业管理行政主管部门依法履行对物业管理企业的监督管理职责。定期对居住区的综合管理水平和配套设施进行考核、评定服务等级。
　　第五十五条 物业行政主管部门应及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用和维护

第五十六条业主、使用人应当遵守业主公约和物业管理规定，爱护居住区内的共用部位、共用设施设备和花草树木。
　　第五十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途。
　　业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理有关手续并告知小区物业管理企业。
　　物业企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
　　第五十八条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
　　第五十九条 供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内管线和设施设备维修、养护的责任。
　　上述单位维修养护需要临时占用、挖掘道路、场地的，应及时恢复原状，维修养护的一切费用由上述相关单位自行承担。
　　物业管理企业受上述单位委托对相关管线和设施设备进行维修养护，所需费用由委托单位支付。
　　第六十条 业主需要装饰、装修房屋的，应当向物业管理企业申报登记。物业管理企业应当将装饰、装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
　　第六十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　经营不得影响市容，不得污染环境，不得非法经营，不得破坏绿化，不得损害其他业主的利益。
　　对物业共用部位、共用设施设备的经营管理，由具有所有权的全体业主共同决定。
　　第六十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法按照《安康市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理使用办法》的规定执行。
　　第六十三条 业主、使用人需要改变房屋用途的，应当在符合城市规划的前提下，征得相邻业主、业主委员会的同意，报物业行政主管部门审批。
　　第六十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，责任人应当及时维修养护，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修，造成损失的，责任人应赔偿。因物业维修、装修造成相关业主，使用人的自用部位、自用设施、设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第六十五条　违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，逾期不改的，可以并处10万元以下的罚款。
　　第六十六条　违反本办法规定，建设单位擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第六十七条　违反本办法规定，不移交有关资料的，由物业管理行政主政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，物业管理行政主管部门可对建设单位、物业管理企业予以1万元以上10万元以下的罚款。
　　第六十八条　违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由物业管理行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，处5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第六十九条　违反本办法规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资质证书的人员从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令停止违法行为，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第七十条　违反本办法规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业一并委托给他人的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第七十一条　违反本办法规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第七十二条　违反本办法规定，有下列情形之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域道路、场地、损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上10000元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第七十三条　物业管理企业违反本办法规定，委托管理服务合同生效、终止、解除未按规定报物业管理行政主管部门备案的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处500元以上3000元以下的罚款；情节严重的，可以降低资质等级。
　　第七十四条　违反本办法规定，物业管理企业未取得或者吊销物业管理资质证的以及委托管理服务合同终止、解除后，非法占用物业管理用房、场地和物业管理资料、财物或损坏、隐匿、销毁的，物业管理行政主管部门责令限期移交，并处2000元以上2万元以下的罚款，拒不履行移交决定的，物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行。
　　第七十五条　业主、使用人或者其他单位、个人违反本办法规定，损坏房屋承重、抗震、防水结构、房屋外貌的，由物业管理行政主管部门责令恢复原状，赔偿损失，并可处以500元以上5000元以下的罚款。
　　第七十六条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院起诉。
　　第七十七条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不够成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第七十八条　业主大会或者业主委员会作出的决定或者业主公约、业主自治章程违反法律、法规和本办法规定的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。
　　第七十九条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2陪以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第八十条　违反本办法规定的其他行为，由有关行政主管部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
　　第八十一条　拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第八十二条　物业管理行政主管部门工作人员滥用职权，徇私舞弊，玩忽职守的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附　则

第八十三条　安康市行政区域内的非居住物业的物业管理，参照本办法执行。

第八十四条　本办法由安康市物业管理行政主管部门负责解释。
第八十五条　本办法自公布之日起施行。