潮州市物业服务收费管理实施办法

潮府〔2006〕42号

印发《潮州市物业服务收费管理实施办法》的通知

各县、区人民政府，枫溪区管委会，市府直属各单位，市开发区管委会，市三百门港开发区管委会：
现将《潮州市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○六年十月十三日

潮州市物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门负责行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅（不含别墅，下同）的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价，其他的物业服务收费实行市场调节价。
第七条 实行政府指导价的物业服务收费，由政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，并每2年向社会公布一次。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在服务合同中约定。
湘桥区、枫溪区的物业服务收费政府指导价由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定并公布；潮安县、饶平县物业服务收费政府指导价由当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定并公布。
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显眼位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业管理服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、收费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
实行政府指导价的前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。
第十一条 业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十二条 买卖合同、物业管理服务合同原约定的收费标准与新公布的政府指导价不一致的或合同约定计费起止时间未到期的，若双方同意仍执行原合同约定的，从其约定；业主委员会（业主大会）或物业管理企业提出修改的,应按照同期新公布的政府指导价在买卖合同或物业管理服务合同中重新约定。
第十三条 开发建设单位售房时，承诺的物业服务收费标准低于公布的同一服务等级收费标准的，其差额部分由做出承诺的开发建设单位补付给物业管理企业。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。
物业管理服务成本或者物业服务支出的构成一般包括以下内容：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业管理服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主和业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业管理服务资金的支出情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。但双方另有约定的除外。
物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。
第十八条 物业管理企业在物业管理服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业管理服务合同，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第十九条 物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十三条 物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十四条 住宅小区内符合规划要求的配套专用停车场，由物业管理企业人员提供管理服务的，可收取停车管理服务费。停车服务收费实行政府指导价。具体收费标准在政府指导价范围内自行确定。物业管理企业应向价格主管部门申领《广东省经营服务性收费许可证》，实行亮证收费。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车以及临时停车时间在4小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过4小时的车辆按规定收费标准计次收费。
停车服务收费应用于补充物业管理支出。
第二十五条 装修保证金由业主与物业管理企业约定，并应以书面形式明确，不进行装修的不得收取。
在业主装修完毕后，经物业管理企业查验，没有损坏公共部位、设备设施的，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此以外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人、装修单位等收取其他押金、保证金。
装修产生的垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。
第二十六条 物业管理企业已接受委托实施物业管理服务并相应收取服务费用的，其它部门和单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。
第二十七条 物业管理企业根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十八条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十九条 本实施办法从2006年11月1日起施行。