关于规范随州市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知
随价房服〔 2009 〕 40 号
市城区各物业服务企业：
为进一步明确物业服务企业的服务内容和职责，提高服务质量，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔 2003 〕 1864 号）、湖北省物价局、建设厅《湖北省物业服务收费管理实施办法》（鄂价房服〔 2007 〕 107 号）、《随州市物业服务收费管理实施细则》（随价文〔 2009 〕 37 号）等有关规定，我们在原《随州市普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》和市城区普通住宅物业服务费及车辆停泊服务费指导价格基础上，修改并制定了《随州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》和市城区普通住宅小区物业综合管理服务费及车辆停车服务费指导价格，并报市政府批准，现印发给你们，请遵照执行。
一、普通住宅（含经济适用房）小区物业综合管理服务和停车收费实行政府指导价。
（一）普通多层住宅物业服务收费标准划分为三个等级，按建筑面积计收，一级 0.60 元 / 月· ㎡ ，二级 0. 45 元 / 月· ㎡ ，三级 0.30 元 / 月· ㎡ ；
（二）普通高层（带电梯）住宅物业服务收费标准划分为三个等级，按建筑面积计收，一级 1.20 元 / 月· ㎡ ，二级 1.00 元 / 月· ㎡ ，三级 0.80 元 / 月· ㎡ （含电梯电费等运行维护费用）；
（三）不具备等级评定条件的简易物业服务收费标准：按每套住房 10 — 25 元 / 月收费；
（四）对低收入、弱势群体物业服务收费实行优惠政策：对依靠民政部门补助生活费的下岗职工、特困职工、低保户的物业服务费，凭有效证件，由物业服务企业减半收取。对五保户免收物业服务费；
（五）普通住宅和经济适用住房小区内的封闭式共用车库和露天停车场（停车位），由物业服务企业人员提供管理服务的 , 经价格主管部门批准，可收取停车服务费。临时停车、未经价格主管部门批准的，不得收取车辆停车服务费。
环卫部门征收的城市生活垃圾处理费不包含在物业服务收费标准中，可由物业服务企业代收代缴。
以上指导价（详见附表一、表二）为最高限价，各物业服务企业执行价格可以向下浮动。其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。
二、根据《湖北省物业服务收费管理办法》和《随州市物业服务收费管理实施细则》有关规定，业主对房屋进行装修的，物业服务企业可与业主签订装修协议，约定有关责任义务及注意事项，并可按建筑面积收取不超过 2 元 / ㎡ 的垃圾清运费和每户不超过 1500 元的装修保证金（押金）。物业服务企业应在装修完工后 180 天内退还装修保证金（押金）。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。
三、物业服务企业应按照国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》（发改价检〔 2004 〕 1428 号）规定，实行明码标价，在物业服务区内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，并公布服务电话和价格举报电话，主动接受业主监督。
四、物业服务区域内，供水、供电、通讯、有线电视、环卫等单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述有关费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。未进行户表改造的小区，对水（电）总表与分表之间发生的损耗，可按水（电）量实际损耗额度与实际用水（电）量在用户之间合理分摊，严禁将水电损耗通过提高水电价格的方式进行分摊。
五、物业服务企业要加强管理，降低成本，切实为业主提供质价相符的服务，对只收费不服务或少服务、不实行明码标价、自立项目或提高标准、无证滥收费，侵害业主利益的各种价格违法行为，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
六、本文自 2009 年 8 月 1 日起 执行。实施前，市城区各物业服务企业按照《随州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》，向市房产局、市物价局重新申报住宅小区物业管理服务等级，按规定统一换发《湖北省服务价格（收费）监审证》。原市物价局、市建设委员会随价文〔 2005 〕 64 号、随价房服〔 2005 〕 65 号文件同时废止。
附：表一、随州市城区普通住宅小区物业综合管理服务等级收费标准
表二、随州市城区住宅小区停车场车辆停车服务费标准
表三、随州市普通住宅小区物业管理服务等级标准
随 州 市 物 价 局 随州市建设委员会
二○○九年七月二十日
附表一：
随州市城区普通住宅小区物业综合管理服务等级收费标准
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服务等级
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收费标准（元 / ㎡ ）
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备 注
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多层住宅
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高层住宅
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一级
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0.60
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1.20
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多层住宅指七层以下。
高层住宅（八层及以上带电梯），此标准含电梯电费等运行维护费用。二次供水加压费用据实分摊。
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二级
|
0.45
|
1.00
|
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三级
|
0.30
|
0.80
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表二：
随州市城区住宅小区停车场车辆停车服务费标准
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车 型
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单 位
|
长期停放
（元 / 月）
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备 注
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|
摩托车
|
辆
|
20
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业主长包车位或车库的收费，承租双方在不超过此标准前提下协商约定。露天专用停车场（位）按不超过此标准的 50% 收取。此标准经批准后方可执行。
临时停车免收费。
|
|
电动车
|
辆
|
12
|
|
自行车
|
辆
|
10
|
|
小 车
|
辆
|
70
|
|
大 车
|
辆
|
150
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表三 :
随州市普通住宅小区物业管理服务等级标准
一 级
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项 目
|
内 容 与 标 准
|
服务范围
|
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（一）
基
本
要
求
|
• 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
• 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3 、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4 、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5 、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6 、设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7 、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8 、业主与物业服务企业约定采取酬金制形式收取物业服务费用的，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9 、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10 、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80% 以上。
|
小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共服务的管理
|
|
（二）
房
屋
管
理
|
1 、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2 、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3 、每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4 、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5 、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6 、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
|
房屋共用
部位
|
|
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
|
1 、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2 、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3 、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4 、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5 、载人电梯 24 小时正常运行。
6 、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7 、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8 、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9 、路灯、楼道灯完好率不低于 95% 。
10 、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
|
物业共用部位、共用设施设备
|
|
（四）
协助
维护
公共
秩序
|
1 、小区主出入口 24 小时站岗值勤。
2 、对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，实施 24 小时监控。
3 、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4 、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5 、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
小区规划红线以内，业主户门以外（公共区域的秩序维护和公共财产的看管）
|
|
（五）
保
洁
服
务
|
1 、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运 2 次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2 、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运 2 次。
3 、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 2 次；电梯厅、楼道每日清扫 2 次，每周拖洗 1 次；一层共用大厅每日拖洗 1 次；楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次。及时清除道路积水、积雪。
4 、共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，每半年清掏 1 次，发现异常及时清掏。
5 、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6 、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害 。
|
小区规划红线以内，业主户门以外的公共部分
|
|
（六）
绿化
养护
管理
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• 按照开发建设单位移交的绿化面积实施绿化养护管理，有专业人员实施绿化养护管理。
• 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3 、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4 、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5 、定期喷洒药物，预防病虫害。
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小区规划红线内的公共绿地和花草树木
|
二 级
|
项 目
|
内 容 与 标 准
|
服务范围
|
|
（一）
基
本
要
求
|
• 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
• 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3 、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4 、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5 、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6 、公示 16 小时服务电话。急修 1 小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7 、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8 、业主与物业服务企业约定采取酬金制形式收取物业服务费用的，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9 、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10 、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 75% 以上。
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小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共服务的管理
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（二）
房
屋
管
理
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1 、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2 、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3 、每 3 日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4 、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 3 日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5 、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6 、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
|
房屋共用
部位
|
|
（三）
共用
设施
设备
维修
养 护
|
1 、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2 、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3 、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4 、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5 、载人电梯早 6 点至晚 12 点正常运行。
6 、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7 、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8 、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9 、路灯、楼道灯完好率不低于 90% 。
10 、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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物业共用部位、共用设施设备
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（四）
协助
维护
公共
秩序
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1 、小区主出入口 24 小时值勤。
2 、对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次。
3 、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4 、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5 、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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小区规划红线以内，业主户门以外（公共区域的秩序维护和公共财产的看管）
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（五）
保
洁
服
务
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1 、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。
2 、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次，半月拖洗 1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3 、区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。
4 、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5 、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
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小区规划红线以内，业主户门以外的公共部分
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（六）
绿化
养护
管理
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• 按照开发建设单位移交的绿化面积实施绿化养护管理，有专业人员实施绿化养护管理。
• 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3 、定期清除绿地杂草、杂物。
4 、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5 、适时喷洒药物，预防病虫害。
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小区规划红线内的公共绿地和花草树木
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三 级
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项 目
|
内 容 与 标 准
|
服务范围
|
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（一）
基
本
要
求
|
• 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
• 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3 、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4 、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5 、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6 、公示 8 小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7 、业主与物业服务企业约定采取酬金制形式收取物业服务费用的，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8 、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9 、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 70% 以上。
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小区规划
红线范围内，涉及共有财产和公共服务的
管理
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（二）
房
屋
管
理
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1 、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2 、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3 、每周巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4 、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5 、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6 、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
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房屋共用
部位
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（三）
共用
设施
设备
维修
养护
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1 、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2 、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3 、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4 、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5 、载人电梯早 6 点至晚 12 点正常运行。
6 、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7 、路灯、楼道灯完好率不低于 80% 。
8 、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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物业共用部位、共用设施设备
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（四）
协助
维护
公共
秩序
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1 、小区 24 小时值勤。
2 、对重点区域、重点部位每 3 小时至少巡查 1 次。
3 、车辆停放有序。
4 、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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小区规划红线以内，业主户门以外（公共区域的秩序维护和公共财产的看管）
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（五）
保
洁
服
务
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1 、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1 次。
2 、小区公共场所每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次；共用部位玻璃每季度清洁 1 次；路灯、楼道灯每半年清洁 1 次。
3 、区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。
4 、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
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小区规划红线以内，业主户门以外的公共部分
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（六）
绿化
养护
管理
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1 、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2 、定期清除绿地杂草、杂物。
3 、预防花草、树木病虫害。
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小区规划红线内的公共绿地和花草树木
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《随州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》的使用说明
1 、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
2 、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
3 、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
4 、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
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2009/12/8 23:49:00