靖江市物业服务收费管理实施细则

靖政办发〔2006〕27号

市政府办公室关于印发靖江市物业服务收费管理实施细则的通知

各镇人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《靖江市物业服务收费管理实施细则》已经市政府第11次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二ＯＯ六年六月六日

主题词：物业 收费 细则

抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市法院、检察院，市人武部，市各群众团体。

靖江市人民政府办公室　　　　　　 2006年6月14日印发

共印230份

靖江市物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本细则。

第二条 本细则适用于靖江市范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条 提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第五条 市物价局会同市建设局负责全市物业服务收费的管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

第七条 物业服务收费包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质和提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公室、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的物业公共服务收费，由市物价局会同市建设局，根据物业管理服务内容、服务质量等因素，制定相应等级的物业服务分项目收费基准价，其浮动幅度为上下浮动20%，双方可在物业管理服务协议中约定具体浮动比率。

第九条 在业主委员会成立前发生的物业公共服务收费称为前期物业公共服务收费。普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价管理，其标准由价格行政主管部门核准。

第十条 物业管理企业或建设单位在价格行政主管部门核定的政府指导价范围内，应在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定收费标准，并同时约定物业管理服务的具体内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条 申请核准普通住宅前期物业公共服务收费标准，应向市价格主管部门报送的文件资料:

（一）核准普通住宅前期物业公共服务收费标准的申请书。说明普通住宅小区的概况，建议制定前期物业管理服务收费的水平、浮动幅度等；

（二）前期物业管理协议；

（三）物业管理企业的资质证书(复印件)；

（四）市价格主管部门认为应当提供的其他有关资料。

第十二条 市价格主管部门应当受理符合规定要求的前期物业公共服务收费申请，并自正式受理书面申请之日起20个工作日内办结。

第十三条 鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业，以招投标方式确定的物业公共服务收费，应在中标后5日内报市价格行政主管部门备案。市价格、建设行政主管部门应加强对招投标过程及价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

第十四条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在市价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十五条 实行市场调节价的物业服务收费，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在协议中约定。

第十六条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十七条 物业管理公共服务费用构成因素为:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用(不含物业管理区域外的垃圾清运、处置等费用);

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)物业管理企业办公费用;

(七)物业管理企业固定资产折旧费用;

(八)物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用;

(九)经业主大会同意的其他费用;

(十)合理利润;

(十一)法定税费。

其中，合理利润:普通住宅最高不超过8%；其他物业参照由市价格、建设行政主管部门定期公布的市场平均水平。

第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列账，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定;业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。

第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

因开发建设单位分期开发需要，分期交付住房的普通住宅小区，先期入住的业主按规定标准的60%交纳前期物业管理公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳。

物业出租或以其他方式由他人使用的，物业服务费用可由使用人交纳，业主负连带交纳责任。

第二十条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费，由市价格行政主管部门另行制定。业主(使用人)已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则确定;业主(使用人)不拥有车位所有权或使用权，并在确保区内道路安全通畅条件下，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准、补偿物业管理企业管理费用并考虑占用公共设施应予合理补偿的原则确定。

第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。

第二十二条 物业公共服务收费的计费面积以房屋产权证载明的住房建筑面积计算，车库、阁楼等附属用房不在计费面积之内。

第二十三条 物业管理服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、收费标准、收费办法及公共照明、公共用水等公摊费用应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

第二十四条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。

实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预、决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

第二十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

第二十六条 市价格、建设行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由市价格行政主管部门依法进行处罚。

第二十七条 本实施细则由靖江市物价局、建设局按各自职能负责解释。

第二十八条 本实施细则自发布之日起施行。