市中心城区各物业管理公司：
根据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、《湖南省物业服务收费管理实施办法》的规定，结合市中心城区物业管理工作实际，经征求物业管理企业、业主代表的意见，现将益阳市中心城区物业管理服务收费指导价格及收费服务等级标准、住宅小区车辆停放服务收费指导价格标准予以公布，并将有关事项通知如下：
一、物业服务费用可采用包干制和酬金制。物业服务费用采用包干制的，住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理；物业服务费用采用酬金制的，及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅物业服务收费，均实行市场调节价管理，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定收费项目、收费标准和收费方式。
三、物业管理企业和业主委员会应在本通知公布的物业服务收费指导价格标准基础上，根据小区规模、设备设施、服务质量、物业新旧程度等因素，可在上下浮动20%的幅度内确定实际执行标准，并在物业服务合同中约定。
三、住宅区内设有固定停车场、停车棚或经业主大会及有关部门同意划定的固定停车位，并有专人看管的，可收取车辆停放服务费。物业管理公司和业主委员会应根据本通知公布的车辆停放服务收费指导价格标准，在上下浮动不超过20%的幅度，在物业服务合同中约定具体收费标准、管理规定及车辆停放服务费收入的资金使用范围等。
四、实施前期物业服务的，物业管理企业携带《物业管理资质证书》、《工商营业执照》和与委托单位签订的《前期物业管理合同》以及和业主签订的前期物业管理合同书等资料，向市物价局申报，并填报《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》，由市房地产管理局确定相应的物业管理服务等级，并在申报登记备案表相关栏目中签署意见后，到市物价局确定收费标准，办理《湖南省服务价格登记表》；已经成立业主委员会的住宅小区或经业主大会同意并在物业管理委托合同中明确了收费标准的，由市房地产管理局直接在《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》相关栏目中签署意见后，到市物价局办理《湖南省服务价格登记证》；物业管理企业在住宅小区内收取车辆停放服务费的，除提供上述资料外，还应填报《住宅小区车辆停放服务费申报登记表》（见附件），由市物价局核办《湖南省服务价格登记证》。
五、凡属政府指导价的物业服务收费实行价格登记证和收费公示制度。物业管理企业除按上述要求到市物价局办理《湖南省服务价格登记证》外，还应在物业管理区域内的显著位置悬挂“××小区物业服务收费公示牌”（式样见附件）。按规定内容进行公示，自觉接受业主和有关职能部门的监督和检查。
六、本通知自2005年9月1日起执行。原市物价局、市房管局有关物业服务收费的文件一律废止。
各县（市）的住宅小区收费可参照本通知标准执行。
附件：
一、《益阳市物业管理服务收费服务等级标准》
二、《益阳市住宅小区公共性物业服务收费及其他有关收费指导价格标准》
三、《益阳市住宅小区车辆停放服务收费指导价格标准》
四、《住宅小区车辆停放服务费申报登记表》
五、《××小区物业服务收费公示牌》（式样）
六、《住宅小区公共性物业服务费申报备案登记表》
二OO五年八月十六日
附件一：
益阳市物业管理服务收费服务等级标准
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服务
级别
|
服务
项目
|
内容与标准
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一级
|
基本
要求
|
1、物业管理企业持有资质证书
2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设立24小时客户服务体系，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。急修半小时内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、每年至少1次顾客意见调查，满意率85%以上。
8、能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。
9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
|
|
房屋
管理
|
1、房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
3、每日至少巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。
4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率99%以上，房屋完好率98%以上。
5、小区主出入口设有小区平面示意图，有完整的小区标识导示系统。
|
|
公用
设施
设备
维修
养护
|
1、公共配套设施完善；道路平整顺畅；电梯、水、电、消防设施先进；智能化程度高。
2、设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态。
3、建立完备的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
4、配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业管理人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范。
5、有完备的设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施。
6、消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于95%。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。
|
|
协助
维护
公共
秩序
|
1、配备先进的保安设备和监控报警系统，保持最佳运行状态。
2、小区出入口24小时站岗值勤。
3、重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
4、小区实行人车分流管理，进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
5、进出小区的外来人员实施登记出入管理。
6、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
|
保洁
服务
|
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、一层共用大厅保养良好，地面定期抛光、打蜡，楼内其它公共区域地面每日清扫2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水，无卫生死角。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据小区情况制订合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。
|
|
|
绿化
养护
管理
|
1、绿化覆盖率高，园林美观。
2、有专业人员实施绿化养护管理。
3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。花卉、绿蓠、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
|
|
二级
|
基本
要求
|
1、物业管理企业持有资质证书。
2、设立24小时客户服务体系，能及时受理物业管理服务诉求。
3、急修1小时内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
4、每年至少1次顾客意见调查，满意率80%以上。
5、能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准。
|
|
房屋
管理
|
1、房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、房屋外观完好、整洁，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
3、每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。
4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率95%以上，房屋完好率95%以上。
5、小区主出入口设有小区平面示意图，有较完整的小区标识导示系统。
|
|
公用
设施
设备
维修
养护
|
1、公共配套设施完善；道路平整顺畅；电梯、水、电、消防设施先进；智能化程度高。
2、设施设备管理科学、规范，维护良好，保持最佳运行状态。建立完备的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业管理人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范。
4、有完备的设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施。
5、消防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于95%。
6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象
|
|
协助
维护
公共
秩序
|
1、配备保安设备和监控报警系统，保持良好运行状态。
2、小区主出入口24小时站岗值勤。
3、重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
4、进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
5、进出小区的外来人员实施登记出入管理。
6、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
|
保洁
服务
|
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、一层共用大厅保持清洁，楼内其它公共区域地面每日清扫2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、无卫生死角。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据小区情况制订合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。
|
|
绿化
养护
管理
|
1、绿化覆盖率较高，植物选配恰当。
2、有专业人员实施绿化养护管理。
3、对草坪、花卉、绿蓠、树木定期进行修剪、养护，各种绿化植物长势良好。
4、定期清除绿地杂草、杂物。
5、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
6、适时喷洒药物，预防病虫害。
|
|
三级
|
基本
要求
|
1、物业管理企业持有资质证书。
2、设16小时客户服务体系。
3、急修2小时内到达，其它报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
4、每年至少1次顾客意见调查，满意率75%以上。
|
|
房屋
管理
|
1、有房屋共同部位管理制度，实施有效的日常管理和维修养护。
2、房屋外观良好，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。
3、每周巡查2次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。
4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率90%以上，房屋完好率90%以上。
5、有小区平面示意图，有小区标识导示系统。
|
|
公用
设施
设备
维修
养护
|
1、公共配套设施设备完善。
2、设施设备管理规范，定期维护，运行正常。
3、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
4、配备设施设备管理人员，按设施设备操作规程及保养规范运作。
5、制订设施设备运行、保养、维修、更新改造制度和计划，并有效实施。
6、消防设施可随时启用，路灯、楼道灯完好率不低于85%。
7、设备房保持整洁、通风，无明显跑、冒、滴、漏和蚁、鼠害现象。
|
|
协助
维护
公共
秩序
|
1、小区主出入口24小时值勤。
2、重点区域、重点部位每半天至少巡查1次；配有必要的技防监控设施。
3、进出小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放。
4、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
|
保洁
服务
|
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运1次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼内公共区域地面每日清扫1次，每半月拖洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水，无卫生死角。
3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据小区情况制订消毒和灭虫害计划并实施。
|
|
绿化
养护
管理
|
1、有专职人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿蓠、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、预防花草、树木病虫害。
|
|
四级
|
基本
要求
|
1、物业管理企业持有资质证书。
2、公示8小时客户服务电话。
3、报修按双方约定的时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
4、每年至少1次顾客意见调查，满意率70%以上。
|
|
房屋
管理
|
1、有房屋共用部位管理制度，实施日常管理和维修养护。
2、房屋外观良好。
3、每周巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，发现损坏进行养护、维修。
4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访。
5、小区、栋、单元（门）、户有明显标志。
|
|
公用
设施
设备
维修
养护
|
1、设施设备按期维护，运行正常。
2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修等记录齐全。
3、操作维护人员按设施设备操作规程及保养规范运作。
4、防设施可随时启用；路灯、楼道灯完好率不低于80%。
|
|
协助
维护
公共
秩序
|
1、小区24小时值勤。
2、实施巡视巡查制度。
3、车辆停放有序。
4、火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
|
|
保洁
服务
|
1、区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次，基本实现垃圾袋装化。
2、公共场所每日清扫，无卫生死角。
3、雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、据小区情况制订消毒和灭虫除害计划并实施。
|
|
绿化
养护
管理
|
1、对草坪、花卉、绿蓠、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
|
|
其他
|
基本
要求
|
1、物业管理企业持有资质证书。
2、公示客户服务电话。
3、报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和记录
|
|
房屋
管理
|
1、有房屋公用部位管理制度、实施日常管理和维修保养。
2、每半月巡查1次小区及公共部位，发现损坏进行养护、维修。
3、小区、栋、单元（门）、户3有明显樗
|
|
公用
设施
设备
维修
养护
|
1、设施设备按期维护，运行正常。
2、建立共用设施设备档案，有设施设备的运行、检查、维修记录。
3、消防设施可随时启用，路灯、楼道灯完好率不低于80%。
|
|
协助
维护
公共
秩序
|
1、小区12小时值勤。
2、实施巡视巡查制度。
3、车辆停放有序。
|
|
保洁
服务
|
1、区内设垃圾收集点、生活垃圾每日清运1次。
2、公共场所每日清扫，无卫生死角。
3、雨、污水井、化粪池发现异常及时清掏。
|
|
绿化
养护
管理
|
1、有专人进行绿化养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
|
附件二：
益阳市住宅小区公共性物业服务收费及其他有关
收费指导价格标准
金额单位：元
|
等级
收费标准
项目
|
一级
|
二级
|
三级
|
四级
|
其它
|
备注
|
|
多层住宅
|
1.00
|
0.7
|
0.5
|
0.3
|
0.2
|
|
|
多层住宅带电梯
|
1.4
|
1.1
|
0.8
|
0.6
|
|
|
|
高层住宅带电梯
|
1.8
|
1.4
|
1.1
|
0.8
|
|
|
|
办公使用的住宅
|
加80%
|
|
|
商业使用的住宅
|
加120%
|
|
|
二次供电加价
|
8%
|
|
|
二次供水加价
|
8%另加二次供水加压电费
|
|
|
装修管理服务费
|
带电梯房屋每平方米建筑面积每天0.02元，不带电梯房屋每平方米面积每天0.01元
|
|
|
装修垃圾清运费
|
拉垃圾量计费，最高不超过每平方米建筑面积2元，具体收费标准由双方协商确定
|
|
|
装修工人出入证工本费
|
出入证每证收取工本费5元
|
|
附件三：
益阳市住宅小区车辆停放服务收费
指导价格标准
金额单位：元
|
类别
收
费
标
准
项目
|
小 车
|
摩托、三轮车
|
自行车
|
|
月
|
日
|
月
|
日
|
月
|
日
|
|
室内固定停车场
|
120
|
5
|
25
|
1
|
12
|
0.5
|
|
室外固定停车场
|
90
|
5
|
20
|
1
|
9
|
0.5
|
|
室外固定停车位
|
60
|
5
|
15
|
1
|
6
|
0.3
|
|
说明：
1、上述标准为物业管理企业在物业管理区域内经业主委员会同意后向使用停车场的业主收取的停车服务费，外来车辆停放服务费可参照上述标准并由业主委员会和物业管理企业协商确定，在委托合同中明确。
2、住宅小区内停车场必须有专人看管，并公布收费标准，否则不能收费。
3、住宅小区内室外停车位应经业主大会同意并与有关部门联系划线归位，分类停放。
4、物业管理企业必须与业主委员会签订有关合同并制订相应的管理措施，对临时停放的车辆，也要在醒目位置公布管理规定，明确责任。
5、住宅小区停车场车辆停放服务费收入主要用于弥补物业服务费用不足和管理人员工资等。
|
附件五：
住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表
|
物业管理单位服务基本情况
|
|
申请
单位
|
名 称
|
|
资质等级
|
|
证书编号
|
|
|
法人代表及电话
|
|
|
财务主管及电话
|
|
|
|
地 址
|
|
邮 编
|
|
|
服务物业
|
名 称
|
|
负 责 人
|
|
电 话
|
|
|
地 址
|
|
邮 编
|
|
|
小区占地总面积
|
建筑占地面积
|
绿化面积(绿化率)
|
道路面积
|
其他
|
|
|
|
|
|
|
|
总建筑面积
|
住宅面积
|
办公楼面积
|
商铺面积
|
会所面积
|
|
|
|
|
|
|
|
物业类别
|
多层住宅
|
m2
|
户
|
级
|
|
多层带电梯住宅
|
m2
|
户
|
级
|
|
高层住宅
|
m2
|
户
|
级
|
|
办公使用的多层住宅
|
|
|
|
|
办公使用的多层带电梯住宅
|
m2
|
户
|
级
|
|
办公使用的高层住宅
|
m2
|
户
|
级
|
|
商业使用的多层住宅
|
m2
|
户
|
级
|
|
商业使用的多层带电梯住宅
|
m2
|
户
|
级
|
|
商业使用的高层住宅
|
m2
|
户
|
级
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
申请公共性服务费标准
|
|
服务项目
|
收费标准
|
备 注
|
|
多层住宅
|
|
|
|
多层带电梯住宅
|
|
|
|
高层住宅
|
|
|
|
办公使用的住宅加价率和标准
|
|
|
|
商业使用的住宅加价率和标准
|
|
|
|
二次供电价格
|
|
|
|
二次供水价格
|
|
|
|
特约服务项目
|
收费标准
|
备 注
|
|
|
|
|
|
公共配套设施情况
|
社区文化活动面积
|
提供服务内容
|
|
|
|
|
注：表中不够位置或新增项目可另纸补充
|
公共性物业服务收费成本构成计算表（单位：元/月）
|
|
序号
|
收费成本构成及计算
|
金额
|
备注
|
|
1
|
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
|
|
|
|
2
|
物业公用部位、共用设施设备日常运行、维护费用
|
|
|
|
3
|
用于物业管理的办公费和固定资产折旧费用
|
|
|
|
4
|
环境卫生清洁费用
|
|
|
|
5
|
绿化养护费用
|
|
|
|
6
|
秩序维护费用
|
|
|
|
7
|
公用水电费用
|
|
|
|
8
|
其他费用
|
|
|
|
9
|
小计（1+……+8）
|
|
|
|
10
|
共用部位、共用设施经营权益
|
|
|
|
11
|
法定税金
|
|
|
|
12
|
企业利润
|
|
|
|
13
|
公共性物业服务费总额
|
|
|
|
14
|
每平方米建筑面积公共性物业服务费
|
|
|
注：序号2-6号均不得重复计入已在序号1反映的员工工资、社会保险和福利费。
附件四
××小区物业服务收费公示牌（式样）
物业管理企业名称：
收费起止时间： 年 月 日至 年 月 日
|
收费项目
|
计费单位
|
收费
标准
|
收费
对象
|
收费
依据
|
服务价格登记编号
|
备 注
|
|
一、
|
|
|
|
|
|
|
|
二、
|
|
|
|
|
|
|
|
三、
|
|
|
|
|
|
|
|
代收费项目
|
|
|
|
|
|
|
|
一、
|
|
|
|
|
|
|
|
二、
|
|
|
|
|
|
|
|
其它应分摊费用的分摊原则及计算方法
|
|
|
|
|
|
|
|
服务内容
及标准
|
|
|
|
|
|
|
益阳市物价局监制 价格监督举报电话：12358
|
物业管理
单位申报
意 见
|
负责人：
年 月 日
|
|
业主大会或
业主委员会
意 见
|
负责人：
年 月 日
|
|
房地产
行政部门
审查意见
|
负责人：
年 月 日
|
|
价格行政部门
审查意见
|
负责人：
年 月 日
|
注：机关事业单位物业服务社会化改革过渡期内的公共性物业服务费申报，业主大会或业主委员会意见由同级机关事务管理部门签署。