射洪县物业服务收费管理细则

射价发〔2006〕3号

县直有关单位，物业管理企业：

　　为了规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院颁布的《物业管理条例》和四川省物价局、四川省建设厅印发的《四川省物业服务收费管理细则》的规定，结合我县的实际，制定了《射洪县物业服务收费管理细则》，现印发你们，请遵照执行。

　　附件：1.射洪县物业服务收费管理细则

          2.射洪县物业服务收费政府指导价（暂行）标准

　　　　　2.射洪县普通住宅物业管理服务等级标准

 射洪县物价局
 射洪县规划和建设局
                                    2006年1月10日

附件1：

射洪县物业服务收费管理细则

第一章　　总则

　　第一条　为了规范物业服务收费行为，维护正常的价格秩序，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，依据《中华人民共和国价格法》、国务院颁布的《物业管理条例》和《四川省物业服务收费管理细则》，特制定本管理细则。

　　第二条　凡在本县城镇规划区范围内从事物业服务管理的，适用本细则。

　　第三条　本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对管理区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和环境卫生的清保以及实施安全、保卫等服务工作，向业主所收取的费用。

　　第四条　国家有提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章　　物业服务收费管理及计费形式

　　第五条　县物价局会同县规划和建设局，负责对本行政区域内物业服务收费的监督管理。县规划和建设局为物业管理的主管部门，负责对本行政区域内物业管理企业的业务指导和管理。

　　第六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

　　第七条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　实行专业化物业管理的普通住宅和商住小区，物业管理服务收费实行政府指导价；普通住宅以外的，如高档别墅区、专用商场、专用写字楼（办公楼），工业区和特约服务等，实行市场调节价。

　　第八条　县物价局会同县规划和建设局根据物业管理服务等级标准等因素，制定和调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　第九条　前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准，计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　第十条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用（包括政府指导价和市场调节价）。

    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

    酬金制是指在物业管理资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十一条　物业管理服务收费按产权面积计算（以产权证登记的建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。

　　
第三章　　物业服务收费收费形式

　　第十二条　实行政府指导价的物业服务收费，由业主和物业管理企业按照本细则规定和县物价局会同县规划和建设局制定的基准价格和浮动幅度，在物业管理合同中约定计费形式和收费标准，但不得突破最高限价。

    实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报县物价局备案。

　　第十三条　实行物业服务费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本，法定税费和物业管理企业利润。

    实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

    1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
    2.物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；
    3.物业管理区域清洁卫生费用；
    4.物业管理区域绿化养护费用；
    5.物业管理区域秩序维护费用；
    6.办公室用；
    7.物业管理企业固定资产折旧；
    8.物业共用部位，共用设施设备及公众责任保险费用；
    9.经业主同意的其它费用。

    第十四条  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修基金列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

    第十五条  实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

    物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

    业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第四章　　实施
　　第十六条　物业管理企业在物业服务中应遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第十七条 业主应当按照服务合同约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　第十八条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　第十九条　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。住宅改变使用用途时应按改变后的使用性交纳物业服务管理费。

第五章　　相关价格、收费的管理

　　第二十条　物业管理区域内供水、供电、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十一条　利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金（产权属于物业管理企业的除外），也可按照业主大会的决定使用。

　　第二十二条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　第二十三条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第六章　　监督与检查

　　第二十四条　物业服务收费按规定实行明码标价。物业管理企业应当将收费项目、收费标准和提供相应的服务内容、服务质量在物业管理区域内的显著位置进行公示。

　　第二十五条　物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　第二十六条　县物价局会同县规划和建设局应加强对物业管理企业的服务内容，标准和收费项目和标准的监督。物业管理企业违反价格法律法规和规定的，县物价局将依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　
第七章　　其它

　　第二十七条   本细则由县物价局会同规划和建设局负责解释。

 

　　第二十八条　本细则自二○○六年一月一日起执行。

 

 

附件2：

射洪县普通住宅物业管理服务等级标准

          一级

项目         内　　容　　与　　标　　准
 
 
(一)基本要求

 　　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检查，验收手续齐全。

    3、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，

　　4、管理人员、专业操作人员必须具有物业管理资格证书或者岗位证书，并统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

　　5、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　　6、根据业主需求，提供特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。

　  7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用；按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　　8、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。
 
(二)房屋管理
 　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

　　3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　4、对业主实施室内装修实行监督管理工作。

　　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
 
(三)共用设施设备维修养护
     1、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运用、检查、维修、保养等记录齐全。并做好标志、规范操作，明确责任，保证正常运行。

 　　2、对共用设施设备进行日常管理和维修养护。属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

     3、载人电梯24小时正常运行。

     4、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　   5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　   6、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

　　 7、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

　　 8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
 
(四)协助维护公共秩序

 　　1、小区主出入口24小时站岗值勤。

　　 2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

　　 3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，车辆有序通行、停放。

　　 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

　　 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
 
(五)保洁服务

 　　1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

　　 2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。

　　 3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道、一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。并做好保洁工作，及时清除道路积水。

　　 4、共用雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；雨、污水管每年疏通1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

　　 5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　　 6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
 
(六)绿化养护管理

 　　1、有专业人员实施绿化养护管理。

　　2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

　　3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

　　4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　　5、定期喷洒药物，预防病虫害。
 

二级

项目  内　　容　　与　　标　　准
 
(一)基本要求

 　 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

　　3、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

    4、管理人员、专业操作人员必须具有物业管理职业资格资格证书或者岗位证书，并统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

    5、公示16个小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

    6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。

　　
　　7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用；按合同约定规范使用住房专项维修资金。
　

　　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
 
(二)房屋管理

 　 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　　2、根据房屋使用年限定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

　　3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　4、对业主实施室内装修进行监督、管理工作。

　　5、对私搭乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　6、小区内有小区平面示意图，出入口、各组团、栋及单元(门)户有明显标志。
 
(三)共用设施设备维修养护

　  1、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。并做好标志、规范操作，明确责任；保证正常运行。

　　2、对共用设施进行日常管理和维护养护，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　  3、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

　　4、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　　5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

　　6、小区道路及停车场交通标志齐全；路灯、楼道灯完好率不低于90%。

　　7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对突发设施设备故障有应急方案。
 
(四)协助维护公共秩序

 　 1、小区主出入口24小时站岗值勤。

　　2、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

　　3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

　　4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

　　5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取相应措施。
 
(五)保洁服务

 　 1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

　　2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。

　　3、区内公共雨、污水每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

　　4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　　5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
 
(六)绿化养护管理

 　 1、有专业人员实施绿化养护管理。

　　2、对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护。

　　3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

　　4、适时喷洒药物，预防病虫害。
 

三级

项目  内　　容　　与　　标　　准
 
(一)基本要求

 　 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收，手续齐全。

　　3、管理人员、专业操作人员必须具有物业管理职业资格证书或者岗位证书，并佩戴标志，服务主动、热情。

　　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

    5、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

　  6、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　　7、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
 
(二)房屋管理

 　 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修、养护，检修和保养记录齐全。

　　2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

　　3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯、过道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并及时维修养护。

　　4、对业主进行室内装修进行监督、管理工作。

　　5、对私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
 
(三)共用设施设备维修养护

 　 1、对共用设施设备进行日常管理和养护，保证设施设备正常运行。

　　2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。

　　3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　　4、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

　　5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　　6、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

(四)协助维护公共秩序

 　　1、小区24小时值勤。

　　2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

　　3、车辆停放有序。

　　4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
 
(五)保洁服务

 　 1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

　　2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

　　3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

　　4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
 
(六)绿化养护管理

 　 1、对草坪、花卉、绿篱、树木应定期进行修剪、养护。

　　2、定期清除绿地杂草、杂物。

　　3、预防花草、树木病虫害。
 

四级

项目  内　　容　　与　　标　　准
 
(一)基本要求

 　 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

　　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检查、验收，手续齐全。

　　3、管理人员、专业操作人员必须具有物业管理职业资格证书或者岗位证书。

　　4、管理服务人员行为规范，服务主动、热情。

　　5、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

　　8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

　　9、征询业主对物业服务的意见，满意率60%以上。
 
(二)房屋管理

 　 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

　　2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

    3、每周巡查1次小区房屋单元门，楼梯通道以及共用部位门窗、玻璃等，定期维修养护。

　　4、对业主进行室内装修实施监督、管理。

　　5、对私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　6、各组、栋、单元(门)、户有明显标志。
 
(三)共用设施设备维修养护

 　 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，保证设施设备正常运行。

　　2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设备设施的进行、检查、维护等记录齐全。

　  3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修，更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

　  4、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

　　6、路灯、楼道灯完好率不低于75%。

　　7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和预防措施；对突发设施故障有应急方案。
 
(四)协助维护公共秩序

 　 1、小区实行门卫值勤。

　　2、车辆停放有序。
   
    3、对重点区域、重点部门实行定期巡查。
 
    4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急方案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
  
(五)保洁服务

 　 1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

　　2、小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

　　3、区内公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
 
(六)绿化养护管理

 　 1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

　　2、定期清除绿地杂草、杂物。

　　3、预防花草、树木病虫害。