绥宁县物业管理招标投标工作规程

一、总   则
第一条   为了规范我县物业管理招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律、法规、规章的规定及市政府[2006]9号文件要求，结合我县实际情况，制定本操作规程。
第二条  本县所辖城镇规划区、建制镇、国有产权物业管理项目和相对集中的住宅区的前期物业管理及物业管理项目，均应依照本规定实行招标投标。
第三条  物业管理招标投标，是指房屋产权单位、物业开发建设单位或业主大会，为管理已投入使用或正在建设的物业向社会公开选聘确定物业管理企业以及物业管理企业投标竞争的活动。
第四条  物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。

二、招   标
第五条  招标人是指依照本规定提出招标物业管理项目，进行招标的房屋产权单位、物业开发建设单位、业主委员会或物业使用人。
第六条  招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可自行组织实施物业管理招标活动。前期物业管理招标活动，由物业开发建设单位负责组织；业主委员会已成立的，由业主委员会负责组织；房屋产权单位、物业使用人，由房屋产权单位、物业使用人负责组织。招标人也可委托经有关部门批准成立的招标代理机构办理招标事宜。
业主委员会组织招标投标活动，其招标投标方案，应经业主大会或业主代表大会讨论通过。
第七条  物业管理招标可采用下列方式：
（一）公开招标：由招标人在国家或省指定的媒介发布招标公告，邀请不特定的物业管理企业组织投标。
（二）邀请招标：由招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理企业组织招标。
参加公开招标的投标人和被邀请的投标人分别不得少于3家。
投标人少于3个或住宅区小于等于5000平方米、非住宅小于等于2000平方米的物业管理项目，经县房产局批准，可采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第八条  采取公开、邀请方式招标的，招标人应按照下列程序进行：
（一）填写招标申请书，编制招标文件，并报县房产局审核。
（二）发布招标公告或发出投标邀请书。
（三）审查投标人资质。
上述资料报县房产局审查备案后，方可向正式确定的合格投标人分发招标文件并按规定收取投标保证金。
（四）发出招标文件后5日内，组织投标人现场勘察，进行答疑。答疑纪要作为招标文件的补充，并以书面形式告知所有投标人并报县房产局备案。
（五）编制标底，标底一经确定，应密封保存，开标前任何人不得泄露标底，若有泄露，须重新组织招标。一个物业管理项目只能设一个标底。
（六）投标人报送投标书。
（七）召开开标会议，组织开标、评标。
（八）在公开媒体上公示中标候选人后，确定中标人。
第九条  招标文件应包括以下主要内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、办公及经营用房、维修基金、共用设施、设备及公共场地情况；
（二）物业管理内容和标准；
（三）组织解释招标文件及实地勘察的时间地点；
（四）投标文件的编制要求；
（五）投标报价要求；
（六）评标标准和办法；
（七）拟签订合同的主要条款；
（八）其它需要说明的事项。
招标文件一经发出，其内容一般不能变更或补充；确需变更或补充的，应在投标截止15日前报县房产局审查备案后，以书面形式通知所有投标人。
第十条  招标公告或投标邀请书应当载明招标人名称和地址；物业管理项目的名称、类别、用途、座落位置、建筑面积；投标人资质要求和条件；投标的地点和期限；获取招标文件的办法、时间、地点等。
第十一条  招标文件发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。如中止招标活动，应返还投标保证金，造成投标人损失的应予以赔偿。

三、投  标
第十二条  投标人是指响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。
第十三条  投标人应当按照招标公告或投标邀请书的规定时间向招标人报送投标申请书，并提供企业营业执照和资质证书以及会计事务所出具的验资报告。
第十四条  投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对投标文件提出的实质性要求和条件作出响应，并写明拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机构设备情况。投标文件应加盖单位公章、法定代表人或者代理人印鉴密封后送招标人。
第十五条  投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。
第十六条  投标人在招标文件要求提交招标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的招标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
第十七条  投标人因编制标书，需要对招标项目进行勘察活动的，招标人应予配合并提供方便条件。
第十八条  投标人不得互相串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其它投标人的合法权益。

四、开标、评标、定标
第十九条  招标人组织开标、评标、定标活动，必须在县房产局现场监督下进行。
第二十条  招标人应当组织所有投标人在招标文件确定的时间和地点召开开标会议，公布标底，当众启封投标文件，并宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。
第二十一条  有下列情况之一的，投标文件无效：
（一）未密封；
（二）未按照规定填写、内容不全、字迹模糊不清；
（三）未加盖单位和法定代表人或代理人的印鉴；
（四）有两个以上的不同的管理标准或投标价格；
（五）投标报价超出招标文件规定的标价浮动幅度；
（六）投标人或委托的投标代理机构未参加开标会议；
（七）在投标书上面设定特殊记号的。
第二十二条  招标人应当依法组建评标委员会，负责评标工作。
招标人、评标委员会应按照招标文件确定的评定标准和方法，组织评标并确定中标单位。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应当由招标人从综合评标专家库物业管理专业专家库中采取随机抽取的方式予以确定。
第二十三条  物业管理方面的评标专家由物业管理、工程技术、经济和法律等方面的人员组成。其成员的产生、培训、管理由县发改局和县房产局共同组织实施。
第二十四条  在确定中标人前，招标人、评标委员会成员不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第二十五条  招标人、评标委员会成员应客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任；不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或其它好处；不得透露投标文件的评审、比较及中标单位的推荐情况，以及与评标有关的其它情况。
第二十六条  招标人应当在中标候选人公示期3日起10日内确定中标人。
第二十七条  定标后，招标人应在5日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人，并退还投标文件和投标保证金。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向县房产局提交招标投标情况的书面备案报告。

五、合同的订立与履行
第二十八条  中标通知书发出之日起30天内，除不可抗力外，招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件约定的内容签订物业管理服务合同，并到县房产局备案。招标文件中要求中标人提交履约保证金的，中标人应提交。
第二十九条  定标后，中标人拒绝签订合同的，其投标保证金不予退还；给招标人造成损失的，由中标人负责赔偿。招标人拒绝签订合同的，应当向中标人双倍返还保证金。
第三十条  中标的物业管理企业应选聘专业人员承担本物业专项管理业务；不得将中标的物业管理项目另行转让给其他物业管理企业或其他人进行管理，否则将由县房产局按有关法律法规进行处罚。
第三十一条  房屋产权单位、物业开发建设单位、业主委员会、物业使用人未通过招标程序确定物业管理企业实施物业管理的，房产局不予办理备案手续，并按国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律、法规、规章进行处罚。
第三十二条  物业管理公司与物业人(业主)签订物业管理合同后未到房产局办理备案登记实施物业管理业务的，由县房产局责令停止业务活动，并按国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律、法规、规章予以处罚。
第三十三条  本规定自发文之日起施行。