根据市政府《余姚市城区住宅小区物业管理补贴奖励暂行办法》精神，从今年开始对全市住宅小区物业管理工作实施考核补贴奖励制度，现特制订城区老住宅小区（指1998年底以前建成的小区，简称老小区）物业管理考核评分细则。考核综合得分分别由物业服务费收缴率(60分)、业主满意率(10分)组成和基础工作考核分（30分）三部分组成。具体考核要求如下：
一、物业服务费收缴率（60分）：
物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。
1、标准：收缴率80%（含）以上得60分；收缴率80%--70%（含）以上得54分；收缴率70%--60%（含）以上得48分；收缴率60%--50%（含）以上得42分；收缴率50%--40%（含）以上得36分；40%以下不得分。
2、方式：物业服务费收费以套为计量单位收取费用的，统计按套占收入比例计算。物业服务费收费以面积为计量单位收取费用的，统计按面积所占比例计算。依据是物业公司出具的物业服务费的收据、发票，同时按10%以上的比例抽查、核实业主缴费情况。收费时限以年度为单位。收缴率按抽查核实的准确率比例确定。
3、要求：物业服务费按物价部门批准的收费标准严格执行，不得擅自提高或降低收费标准，不得有乱收费现象。
4、说明：小区内的低保户（特困户）凭政府发放的有效证件，享受物业服务费减免，不计入收缴率计算的基数。空置房屋的物业服务费由产权人（单位）足额交纳，计入收缴率计算的基数。
二、业主满意率（10分）：
业主满意率是指业主对物业服务企业从事物业服务行为的满意度。业主满意率＝抽查样本满意（含基本满意）户数／抽查样本总户数。
1、标准： 80%以上业主认为满意（含基本满意，下同）得10分；80%--70%（含）以上业主认为满意得8分；70%--60%（含）以上认为满意得6分；60%--50%（含）以上认为满意得4分；50%以下认为满意不得分。
2、方式：每半年随机抽样调查10%以上的业主，一年二次，二次抽查对象不重复。同时调查了解业主委员会成员意见。
3、要求：满意率调查表要发放到每个被抽查的业主家庭，实事求是，不得弄虚作假。
三、基础工作考核分（30分）：
基础工作考核分由综合服务、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护服务、公用配套设备设施日常保养维修服务、公共区域清洁卫生服务组成。
1、标准：（见附表）
2、方式：基础工作考核由社区组织进行不定期，经常性检查。检查要有记录、有台帐。年终考核根据台帐记录与现场检查情况综合评分。
3、要求：客观全面，发现问题及时整改。特别对群众反映强烈的问题及时解决。
（附表）：余姚市城区老住宅小区基础工作考核标准
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项目
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内容
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分值
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服务要求
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评分细则
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综合服务
10分
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服务处要求
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1
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小区内设置服务处，配置简单办公设备，配有电话。小区物业管理建立相关制度和各岗位工作标准。建立24小时值班制度。
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
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服务人员要求
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1
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服务处服务人员持证上岗；工作规范、热情。
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
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公示
制度
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2
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与委托方签订规范的物业服务合同，在小区醒目处公示公示物业服务内容。不得乱收费。
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符合2分,基本符合1分，不符合0分。
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投诉
处理
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2
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设立服务联系电话，受理业主、使用人的咨询、报修、投诉。有规范的投诉处理流程,对业主或使用人的投诉在及时答复或报有关部门。配合相关部门做好物业管理有关纠纷、投诉处理工作。
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符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅相关投诉记录)。
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业主委员会工作
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2
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支持、配合业主委员会按规定程序成立，并按章程和有关规定履行职责。
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符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅相关会议记录)。
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装修
备案
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2
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接受业主装修申报，发现问题及时阻止，不听劝告的及时上报
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分
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公共区域秩序维护
4分
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门岗
要求
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1
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每个出入口有专人值班看守(定时开放的边门除外)；保持出入口畅通。
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(在门岗处查阅相关登记情况)。
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巡逻岗要求
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1
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每天不定时在小区内巡逻，并有巡逻记录；在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查阅巡逻记录)。
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车辆
管理
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2
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规范小区内的道路停车位。禁止大型客车和货车进入小区，小区内停车有序，行车路线畅通；停车收费收支规范。
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符合2分,基本符合1分，不符合0分(查阅小区停车路线和停车费收支情况)。
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公共区域绿化日常养护服务
4分
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草坪
树木
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4
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小区绿地无明显缺水枯黄、死株缺株现象；控制大面积病虫害发生。绿地无改变使用用途和破坏践踏、占用、杂草丛生现象，绿地无纸屑、烟头等杂物。
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符合2分,基本符合1分，不符合0分(查看绿化地和养护记录)。
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公用配套设备设施日常保养维修服务
6分
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业主
报修
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1
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要积极配合业主做好维修养护工作，对业主维修提供方便，对公共部位属物业公司责职范围内的损坏及时维修，做好服务工作。
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查业主报修记录)。
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小区消防
设施、设备
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2
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消防栓及时检查，灭火器按规定定时检查，发现不符合要求的及时修复。
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查阅消防巡查记录和保养记录。
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公共
照明
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1
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每月1次以上巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等。保持属物业服务企业管理的楼道灯亮灯，发现损坏及时维修。路灯损坏及时通知相关部门修复。
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查阅公共照明巡查记录和维修记录)。
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道路、场地等
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2
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巡视路面、侧石、围墙、窨井、下水管道、粪化池、健身设施，发现损坏，及时修理。对铁制品每两年进行养护油漆。下水管道、粪化池及时清理，保持通畅。
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分(查阅巡查、维修记录)。
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公共
区域清洁
卫生服务
6分
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公共部位、公共设施保洁
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2
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公共场地清洁无杂物、垃圾。消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等保持清洁并及时保养，确保完好；垃圾厢（房）每日清理、冲洗1次。
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符合2分,基本符合1分，不符合0分 (查看现场和清卫录)。
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垃圾
收集
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2
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生活垃圾集中投放点保持堆放有序,不凌乱；定点收集装璜垃圾，及时清运。
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
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除四害
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2
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协助社区做好除四害工作
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符合1分,基本符合0.5分，不符合0分。
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2009/9/30 10:31:00