嵊州市物业专项维修资金管理暂行规定

嵊州市人民政府办公室关于印发嵊州市物业专项维修资金管理暂行规定的通知

各乡（镇）人民政府，街道办事处，市政府各部门：

《嵊州市物业专项维修资金管理暂行规定》已经市政府第7次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○七年八月六日

嵊州市物业专项维修资金管理暂行规定

第一章 总 则

第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业专项维修资金管理办法》和国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于嵊州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。 　　

本规定所称的物业维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本规定所称共有部分是指建筑主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本规定所称共有设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

第三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本规定交存专项维修资金。

第四条 专项维修资金实行业主自行管理的方式，业主应通过民主、协商的原则，实行自主管理，主体为业主大会。市建设局与各街道、社区应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。 实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。 　　

未成立业主大会或业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由市人民政府专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构）代存，由社区负责管理使用。 　　

第五条 市建设局会同市财政局等部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。 　

第二章 专项维修资金的交存 　　

第六条 新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准按嵊州市上年房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的比例，多层为5％，高层、别墅为8％。
本款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。 物业维修资金的具体交存标准由市建设局会同市财政局、建管局根据嵊州市实际建筑安装造价进行测算，并定期公布（每年一次）。 建筑安装工程造价由直接费、间接费、利润和税金组成（详见附表）。 　　

第七条 出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金，专户存储，专款专用。 　　

第八条 专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。 　　

新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积（规划行政主管部门批准的建筑工程规划许可证上明确的总建筑面积）和本规定第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款，未作说明的视专项维修资金已包含在购房款中。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专项维修资金由建设单位交存。建设单位不按规定交存专项维修资金的，市建设局不予办理规划验收及房屋产权登记。 　　

实行业主自主管理的，业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知维修资金管理机构，并报市建设局备案。维修资金管理机构应当在收到通知之起30日内，将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。 　　

第九条 专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。 　　

第十条 收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

第十一条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。续筹维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修资金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修资金，按其建筑面积比例，由建设单位分摊。续筹后维修资金的余额不得少于首期维修基金。
　　

维修资金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修资金移交市维修资金管理机构。维修资金管理机构按本规定第八条，执行移交或代存。 　

第三章 专项维修资金的使用 　　

第十二条 物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。 　　

本规定所称的保修期限自物业交付之日起计算。 　　

第十三条 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。 　　

售后公有住房与商品房混合物业，其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。 　　

第十四条 由业主自行负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报维修资金管理机构备案。 　　

未成立业主大会或未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。 　　

第十五条 专项维修资金管理的使用按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出实施项目和资金使用预算；未实施物业管理的住宅小区，由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目使用预算； 　　（二）专项维修资金使用方案和使用预算，报业主委员会或者社区居民委员会审核。社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见； 　　（三）物业服务企业持经审核的资金使用方案和资金使用预算及其他规定材料，向业主大会申请划拨专项维修资金。未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会持资金使用方案和使用预算，向专项维修资金管理机构申请划拨专项维修资金； 　　（四）业主大会及维修资金管理机构根据申请进行核准，并按照核准使用额度的70%划转至申请单位；
　　（五）工程竣工后，凭业主委员会或社区居民委员会，或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明，经业主大会、维修资金管理机构核实后拨付应付费用的剩余款项。 　　

第十六条 物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：
　　（一）涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；
　　（二）涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支； 　　

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。 　　

第十七条 应当按首期交存的专项维修资金总额的4%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。 　　发生前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的，社区可以组织代修。 　　

第十八条 下列费用不得从专项维修资金中列支： 　　

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；
　　（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
　　（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;
　　（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
　　（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第四章 专项维修资金的监督管理 　　

第十九条 下列资金应当转入专项维修资金： 　　

（一）专项维修资金规定的存储净利息； 　　

（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益； 　　

（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外； 　　

（四）共有设施设备报废后回收的残值；
（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项； 　　

（六）其他按规定转入的资金。 　　

第二十条 专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。 　　

第二十一条 专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督： 　　

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
　　

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况； 　　

（三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。 　　

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。 　　

第二十二条 专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。 　　

第二十三条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。 　　

除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。 　　

第二十四条 专项维修资金的管理费用，在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。 　　

第二十五条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。 　　

第二十六条 物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。 　　

第二十七条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持相关凭证，申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还： 　　

（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主； 　　

（二）公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。 　　

第二十八条 违反本规定挪用专项维修资金的，由市建设局会同财政局追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。 　　

第二十九条 财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： 　　

（一）未依照本规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；
（二）未按照本规定进行管理，造成专项维修资金流失的；
（三）截留、挪用、侵占专项维修资金的； 　　

（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第五章 附 则 　　

第三十条 用于销售的新建独立非住宅物业，专项维修金制度参照本规定实施。

第三十一条 本规定自发文之日起施行。

附表：

建设工程造价组成表 浙江省建设工程施工取费定额（2003版）
建设工程造价

一、直接费 直 接 工程费 1.人工费 2.材料费 3.施工机械使用费

措施费

施工技术措施费

1.大型机械设备进出场及安拆费

2.混凝土、钢筋混凝土模板及支架费
3.脚手架费
4.施工排水、降水费
5.其他施工技术措施费
施工组织

措施费

1.环境保护费 2.文明施工费 3.安全施工费 4.临时设施费 5.夜间施工增加费 6.缩短工期增加费 7.二次搬运费 8.已完工程及设备保护费
9.其他施工组织措施费

二、间接费规费

1.工程排污费

2.工程定额测定费

3.社会保障费（包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费）

4.住房公积金

5.危险作业意外伤害保险费

企业管理费

1.管理人员工资
2.办公费

3.差旅交通费
4.固定资产使用费

5.工具用具使用费

6.劳动保障费

7.工会经费
8.职工教育经费
9.财产保障费

10.财务费

11.税金
12.其他

三、利 润

四、税 金