南阳市物业管理办法

各县市区人民政府、高新区管委会、市政府有关部门：
　　现将《南阳市物业管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

南阳市人民政府
二00五年七月二十日

南阳市物业管理办法

第一章 总则

第一条  为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善业主、使用人的生活和工作环境，依据国务院和省《物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
本办法所称物业管理，是指业主或业主组织通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主，是指物业所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。
第三条 物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。
第四条 鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 本办法适用于市行政区域内的物业管理活动。
第六条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，并直接负责市规划控制区内物业管理活动的管理工作。
县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的物业管理工作。
卧龙、宛城两区房地产行政主管部门受市房产管理局委托，负责市规划控制区以外本辖区的物业管理工作。
第七条 城建、规划、工商、物价、公安、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、公用事业等部门和物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会依法履行各自职责，加强对物业管理相关工作的监督指导。
第八条 新建商品物业，应当实行物业管理。
原有物业，可以根据业主意愿，由业主聘请专人管理，或者采取其他形式进行管理。经超过70%的业主同意，应当实行物业管理。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第九条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会，享有表决权；
（五）享有业主委员会成员的选举权和被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十条 业主在物业管理活动中，履行下列义务；
（一）遵守物业管理法律、法规；
（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（三）遵守所在物业管理区域内的各项物业管理制度、规定；
（四）执行业主大会的决议、决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（六）按时足额交纳物业管理服务费用；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第十一条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第十三条 已交付业主使用的房屋，建筑面积达到50%以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到30%以上不足50%，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会会议。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十四条 业主投票权数，可以按下列规定计算：
（一）住宅物业按一户一投票权数计算；
（二）非住宅物业按建筑面积计算，100平方米以下的按一票投票权数计算，每增加100平方米增加一票投票权数。
未售物业可参照上述方法确定。
确定业主投票权数的具体办法由业主大会议事规则规定。
第十五条 首次业主大会会议由进行前期物业管理服务的企业牵头并负责前期筹备工作。
物业管理企业应当在符合第十三条规定条件之日起15日内，告知县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）并在其指导下组织首次业主大会会议的前期筹备工作。
对符合条件不进行前期筹备的物业管理企业，县（市）区房地产行政主管部门应责其限期筹备。在限期内仍不筹备的，在县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由居民委员会组织筹备或者由业主推荐的代表筹备。
第十六条 同一个物业管理区域内的业主不足100人的，可以直接组成业主大会；100人以上的，可以由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。业主代表大会的代表一般不得少于35人。
业主代表大会行使业主大会的权力。
第十七条 筹委会应当由前期物业管理企业会同部分热心公益事业的业主代表和建设单位（包括公有住房出售单位）组成，负责业主大会筹备工作。
筹委会成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第十八条 筹委会应当自组成之日起30日内（成立业主代表大会的60日内）在物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
第十九条 筹委会应当做好下列筹备工作
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（三）确定业主委员会成员侯选人产生方案及名单，并公示征询意见；
（四）参照市房产行政主管部门颁布的示范文本，依法拟定《业主公约》（草案）和《业主大会议事规则》（草案）；
（五）起草前期物业管理服务合同执行情况的报告；
（六）业主超过100人以上的，组织推选业主代表；
（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。但成立业主代表大会的，应当在会议召开15日前以书面形式送交参加会议的业主代表。
第二十条 推选业主代表可以幢、单元、楼层等为单位进行。筹委会应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。
推选业主代表候选人可以通过筹委会和业主推荐与自荐相结合的方式产生。
业主代表产生后以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表的任期由业主大会会议确定。业主代表的变更应当由其所代表的业主50%以上书面同意。
第二十一条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：
（一）制定业主公约；
（二）制定业主大会议事规则；
（三）选举业主委员会委员
（四）确定物业管理企业；
（五）决定物业管理其他重大事项。
第二十二条  业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。
第二十三条 业主大会议事规则应当包含以下内容：
（一）业主大会名称，物业项目地址、四至范围；
（二）业主大会职责；
（三）业主委员会职责；
（四）业主大会的议事方式及表决程序；
（五）业主代表的产生方式；
（六）业主委员会委员的组成和委员任期；
（七）业主投票权数的计算方法；
（八）活动经费；
（九）印章的使用和管理；
（十）其他关于业主大会的重大事项。
第二十四条  业主大会履行以下职责：
（一）制定、修改业主大会议事规则和业主公约；
（二）选举、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期，监督业主委员会的活动；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）审议通过物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（五）监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（七）决定涉及业主利益的其他重大事项。
第二十五条 业主大会依法作出的决定应当在本物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。
业主大会依法签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。
第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门备案：
（一）业主大会成立情况；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）经业主大会会议表决产生的业主委员会委员名单及基本情况；
（五）房地产行政主管部门认为必要的其他材料。
业主委员会持备案手续到公安部门指定的单位刻制业主大会和业主委员会印章。
业主大会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第二十七条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门，并在县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会和业主委员会印章交回县（市、区）房地产行政主管部门并由其销毁。
第二十八条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会委员在业主之中选举产生，届满可连选连任。业主委员会设主任1名、副主任1-2名，委员3-6名。
第二十九条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）遵守国家有关法律、法规；
（二）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（三）遵守业主大会议事规则和业主公约，模范履行业主义务，按时交纳物业管理服务费；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；
（六）身体健康，具备必要的工作时间。
第三十条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）执行业主大会作出的决议，定期报告有关决议执行情况，提出物业管理建议；
（三）业主大会会议作出决定后应当在30日内，代表业主签订、续签、变更、解除物业管理服务合同；
（四）听取和反映业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
（五）督促不交纳物业服务费用的业主限期交纳；
（六）监督业主公约的实施；
（七）履行业主大会赋予的职责；
（八）积极宣传物业管理的有关法律、法规；
（九）完成业主大会交办的其他事项。
第三十一条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举；逾期未换届的，县（市、区）房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第三十二条 经业主委员会或20%以上的业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主委员会组织召开业主大会作出决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，取消其业主委员会委员资格：
（一）物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故连续三次缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的：
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十四条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第三十五条 业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企业中任职。
第三十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议应当由业主委员会组织召开。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，在物业所在地县（市、区）房地产行政主管部门责令其限期召开后仍不履行组织召开会议职责的，经过本物业管理区域50%以上业主书面同意，取消业主委员会成员资格，由业主代表组成筹委会，按照规定重新选举产生业主委员会委员。
第三十七条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
第三十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
凡采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，需入户征求业主本人意见并由其本人签署具体意见。
业主大会作出决定，必须经与会业主或业主代表所持投票权二分之一以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
第三十九条 业主大会召开会议时，可以邀请街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、居民委员会和使用人代表列席。
第四十条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。
第四十一条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第四十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第四十三条  业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治理等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会的工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第四十四条 业主大会和业主委员会会议由业主委员会作好书面记录并存档。业主大会作出的重大决议，由出席会议的人员签字后存档。
第四十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则决定。
活动经费主要用于业主大会会议和业主委员会的办公费用。
具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每半年至少公布一次，并接受业主的质询。
第四十六条  业主大会和业主委员会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。
业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第三章 前期物业管理

第四十七条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当参照建设部制定的《前期物业服务合同（示范文本）》签订书面的前期物业服务合同，对物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接与验收、物业的使用与维护、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。
　　第四十八条　建设单位在销售物业之前，应当参照建设部制定的《业主临时公约（示范文本）》制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第四十九条　建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
　　第五十条　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　第五十一条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
　　第五十二条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　第五十三条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
　　第五十四条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
　　第五十五条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当在与物业管理企业签订物业服务合同之日起5个工作日内移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）物业管理所必需的其他资料。
　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第五十六条　建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配套修建能满足小区使用的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主所有。其标准为：
（一）总建筑面积5万平方米（含5万）以下的，应为总建筑面积的3-4‰；
（二）总建筑面积5万-10万平方米（含10万）之间的，应为总建筑面积3-3.5‰；
(三)总建筑面积10万平方米以上的,应为总建筑面积的2-2.5‰。
未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
　　第五十七条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章　物业管理服务

    第五十八条　物业管理企业必须具备规定的资质条件，依法登记注册，取得资质等级证书后，方可从事与其物业管理资质相应的物业管理活动。
市外物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到市房产行政主管部门备案。
　　第五十九条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　第六十条　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
　　第六十一条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业参照建设部制定的《物业管理合同（示范文本）》订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
符合业主大会决定或授权的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。
　　第六十二条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第六十三条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第五十五条规定的资料。
　　第六十四条　物业服务合同终止或解除时，物业管理企业应当在物业服务合同终止或解除后30日内将物业管理用房和本办法第五十五条规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间也可在业主委员会的监督下直接进行交接。
　　第六十五条　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
　　第六十六条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费项目和标准，由双方协商约定。也可实行政府指导价，由业主和物业管理企业按照市价格主管部门和市房产管理部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
　　第六十七条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理公共服务费用由建设单位交纳。
　　第六十八条　市、县（市、区）政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
　　第六十九条　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第七十条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第七十一条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第七十二条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第七十三条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
　　物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第七十四条　市、县（市、区）房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

    第七十五条 物业的使用与维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
　　第七十六条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
　　业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。
　　第七十七条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
　　第七十八条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　第七十九条　业主需要装饰装修房屋的，应当选聘具有装饰装修资质的企业，按照《南阳市房屋安全管理办法》的有关规定进行装饰装修，并事先告知物业管理企业。
　　第八十条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金归集、使用、管理的具体办法另文制定。
　　第八十一条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第八十二条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

    第八十三条　住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
　　第八十四条　建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第八十五条　不移交有关资料的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
　　第八十六条　未取得资质证书从事物业管理的，由市房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第八十七条　物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第八十八条　物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第八十九条　挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第九十条　建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第九十一条　未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
　　第九十二条　有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第九十三条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　第九十四条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第九十五条　县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章  附则

第九十六条  本办法中有关专业用语的含义：
（一）共用部位，是指住宅区内由住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、配电房、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位；
（二）共用设施，是指住宅区内由住宅的业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、窨井、化粪池、蓄水池、垃圾箱（桶、台、池）等设施；
（三）共用设备，是指住宅区内由住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、邮政信箱、垃圾通道、烟囱、水泵房、无塔供水装置、供电干线、电视共用天线、暖气干线、供暖锅炉房（管线）、消防器具、避雷装置、电梯等设备。
第九十七条  物业管理服务合同、业主公约、业主大会议事规则等示范文本、业主委员会管理办法等由市房产管理局制定。
第九十八条  旧有住宅小区、单体住宅和非住宅物业实施物业管理的，可参照本办法执行。
第九十九条  本办法具体应用中的有关问题由市房产管理局负责解释。
第一百条  本办法自发布之日起实施。1999年10月18日市政府印发的《南阳市住宅小区物业管理暂行办法》（宛政[1999]88号）同时废止。