宁波市住房专项维修资金管理办法

（草案20090707）

第一章 总 则

　　第一条  为加强住房专项维修资金管理，保障住房共用部位、共用设施设备正常使用，维护住房专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关法律、法规和规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本市行政区域内城市建成区的住房共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的交存、使用和管理监督，适用本办法。

　　第三条  业主是住房共用部位与共用设施设备维修、更新和改造的责任人。具有共用部位与共用设施设备的住宅、住宅小区内的非住宅以及与住宅结构相连的非住宅，业主应当按照本办法交存住房专项维修资金。

　　本办法实施前未交存专项维修资金的业主，应当按照本办法规定逐步建立专项维修资金帐户；未建立前，业主应按有关规定缴交日常维修费。住房共用部位、共用设施设备发生中修及中修以上维修时，实行一事一筹的办法，维修费用由相关业主按面积比例分摊，具体办法由市房产行政主管部门另行制定。

　　第四条  专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

　　专项维修资金实行业主自主管理或政府设定的维修资金管理单位代为管理的方式。

　　实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

　　未成立业主大会、业主大会决定委托政府设定的维修资金管理单位代为管理或者业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金均由政府设定的维修资金管理单位代为统一管理。

　　第五条 市房产管理局是本市专项维修资金的行政主管部门，会同市财政部门负责全市专项维修资金的指导和监督工作。

　　县（市）、区房产管理部门是辖区专项维修资金的主管部门，会同同级财政部门负责辖区专项维修资金的具体指导和监督工作。

第二章 专项维修资金的交存

　　第六条  新建房屋首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。未设电梯的房屋，购房人按照每平方米建筑面积建筑安装工程造价的5％计算交存；设有电梯的房屋，购房人按照每平方米建筑面积建筑安装工程造价的8％计算交存。开发建设单位未出售和出租、自用的房屋，按照上述标准交存维修资金，出售时向购房人收取，与购房人有约定的，从其约定。

　　出售公有住房，由业主和售房单位按房改政策规定的比例交存。

　　各类住房的建筑安装工程造价由造价主管部门会同建设行政主管部门定期公布。

　　第七条  商品住房的专项维修资金由开发建设单位代收代交。开发建设单位出售商品住房时，应将专项维修资金的交存规定告知购房人，并在购房合同中注明。购买商品住房的业主应在领取购房发票前，向开发建设单位结清应交存的专项维修资金。

　　第八条  公有住房售房单位、公有住房购房人、开发建设单位，应按以下规定向维修资金管理单位交存专项维修资金：

　　（一）公有住房售房单位应在收取售房款时交存；

　　（二）公有住房购房人应在付款时交存；

　　（三）开发建设单位代交或交存维修资金，应在建筑工程竣工验收备案前，按照有资质的测绘单位出具的房屋测绘总建筑面积为基数交存。

　　第九条  维修资金管理单位应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据。

　　第十条  业主分户帐面专项维修资金余额不足规定交存额的30%时，业主应当及时续交到规定交存额。

第三章 专项维修资金的管理

　　第十一条  维修资金管理单位应按小区、幢、单元、户设立专项维修资金帐户，并在设定的商业银行开立专户和建立专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金的查询，并接受市、县（市）、区房产管理部门的监督。

　　业主委员会或物业服务企业每年应在本小区公布一次专项维修资金使用管理情况。

　　第十二条  业主转让房屋时，该房屋结余的专项维修资金随房屋所有权同时转移，原业主交存的专项维修资金余额不予提取。

　　第十三条  因自然灾害、拆迁等原因造成房屋灭失的，业主可以凭原交存专项维修资金的票据（或有关证明）向维修资金管理单位返还个人交存的专项维修资金帐户余额，并办理帐户注销手续。

　　第十四条  专项维修资金存入专户后参照住房公积金规定的存款利率计息。在保证专项维修资金正常使用的前提下，维修资金管理单位可以按照国家有关规定将部分专项维修资金用于购买商业银行出售的一级市场国债转为定期存款的形式，确保专项维修资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

　　第十五条  专项维修资金的增值收益扣除管理成本后，其余收益转入专项维修资金帐户滚存使用。

　　第十六条  利用住房共用部位、共用设施设备进行经营的，扣除管理费和应交税金后所得纯收益可作为补充专项维修资金或用于日常维修，业主大会另有决定的除外。

　　第十七条   专项维修资金建立后，有下列情形之一的，物业服务企业或业主委员会应当在10日内到维修资金管理单位办理变更手续：

　　（一）物业管理区域调整的；

　　（二）业主委员会主任、副主任变更的；

　　（三）物业服务企业变更的。

　　第十八条  实行业主自主管理的，业主委员会应持业主大会关于自主管理专项维修资金的决定、建立财务制度的情况及书面报告向所在地的房产管理部门备案。维修资金管理单位应当在收到经房产管理部门备案的书面报告之起30日内，将该住宅小区住房专项维修资金有关账册移交业主委员会，业主委员会和维修资金管理单位应该按照本办法的有关规定进行管理和监督。

第四章 专项维修资金的使用

　　第十九条  专项维修资金专门用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，其使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十条  共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的费用，从有共有权的业主帐户中列支。未建立专项维修资金帐户或帐户余额不足的业主应按照住房建筑面积的比例分担相关费用。

　　第二十一条  实施物业管理的住宅小区，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案（包括费用预算）并公示，经业主大会通过并报当地房产管理部门备案后实施；对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案并公示，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的2/3业主以上通过并报当地房产管理部门备案后实施。

　　未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会提出中修及中修以上专项维修资金使用方案（包括费用预算）并公示，经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的2/3业主以上通过并报当地房产管理部门备案后实施。

　　第二十二条  发生危及住房安全或严重影响业主的正常生活，情况紧急需要立即对住房共用部位、共用设施设备进行抢修的，物业服务企业或者社区居民委员会应当立即向业主委员会或当地房产管理部门报告，然后组织抢修和补办有关手续，费用从相关业主专项维修资金帐户中列支。

　　第二十三条  实施物业管理的住宅小区，应当建立日常维修制度，并可设立备用金，用于住宅小区的日常维修，专款专用。备用金可按日常维修费标准从该小区业主维修资金账户提取，未建立维修资金帐户或帐户余额不足的业主，物业服务企业应当直接向业主收取。物业服务企业应做好维修登记，并公示日常维修费使用情况，接受业主和业主委员会的监督。

　　第二十四条  专项维修资金的拨付按照以下程序进行：

　　（一）物业服务企业或社区居民委员会凭经当地房产管理部门备案的专项维修资金使用方案，向维修资金管理单位申请划拨专项维修资金；

　　（二）维修资金管理单位根据物业服务企业或社区居民委员会的申请及有关业主帐户余额等情况，符合规定的预拨申请专项维修资金的70％,但不能超过有关业主帐户余额的70％；

　　（三）工程竣工后，物业服务企业或社区居民委员会应将工程决算在本小区内公示7天，经业主委员会认可（未成立业主委员会的小区、业主委员会有异议的工程决算，应交具有审计资质的单位审计）后向维修资金管理单位申请拨付工程款余额。

　　实行业主自主管理的,其专项维修资金的使用方案和使用程序，由业主委员会参照本办法规定组织实施。

　　第二十五条  下列费用不得从专项维修资金中列支：

　　（一）住房共用部位、共用设施设备在保修期内应由建设单位或施工单位承担的维修、更新和改造费用。

　　（二）依法由相关单位承担供水、供电、供气、供热、通讯、邮电、市政、有线电视等管线和设施设备的维修、养护的费用。

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需修复的费用。

　　（四）根据物业管理合同约定，应当由物业服务企业从日常维修费等代收资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用。

第五章  法律责任

　　第二十六条  未按照本办法规定交存、代交或承担相应专项维修资金的单位和个人，由当地房产管理部门责令其限期补交；逾期仍不足额交存的，可由当地房产管理部门按未交存额每日千分之二加收滞纳金。业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。

　　第二十七条  专项维修资金管理部门、单位及其工作人员不履行职权或者滥用职权的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　物业服务企业挪用专项维修资金或弄虚作假的，必须及时返回挪用的专项维修资金，没收违法所得，并给予不良行为公示；情况严重的，除没收违法所得外，可处以违规金额2倍以下的罚款，并可由颁发资质的部门降低或吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　社区居民委员会、业主委员会未按本办法规定履行其职责的，由房产行政主管部门可依法予以纠正；社区居民委员会、业主委员会负责人及其他工作人员有违法行为的，依法追究其法律责任。

第六章  附 则

　　第二十八条  本办法所称业主是合法占有住房等物业专有部分的人。

　　本办法所称物业服务企业是指依法设立，具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

　　第二十九条  本办法所称公有住房包括房产管理部门直管公有住房和单位自管公有住房。

　　本办法所称已售公房是指居民按照国家房改政策购买的原公有住房。

　　第三十条  本办法所称共用部位是指住房主体结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、电梯间、电梯前室、走廊通道、设备间、公共停车位、道路、场地、绿地和物业管理用房等法律、法规和房屋买卖合同约定的业主共用的部位。

　　本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的属于全体业主或单幢住房的业主、非业主使用人共同使用的高层供水箱、水泵、进水管道、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、照明、消防、安全防范、智能系统、避雷装置、单元防盗门、文体设施和区域围护等法律、法规和房屋买卖合同约定的业主共有的设施设备。

　　住宅小区内依法属于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、市政、环卫、街道、社区等单位负责建设管理的相关管线和设施设备，不属于本办法所称的住房共用部位、共用设施设备。

　　第三十一条  住宅小区外具有共用部位、共用设施设备的非住宅的专项维修资金交存、管理、使用可参照本办法执行。

　　第三十二条  本办法自2009年  月  日起施行。原相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。