宜兴市新建住宅物业移交验收接管办法

市政府关于印发《宜兴市新建住宅物业移交验收接管办法》的通知
 
宜政发[2007]220号

各镇人民政府，环科园、经济开发区管委会，市各街道办事处，市各办局，市各直属单位：

　　《宜兴市新建住宅物业移交验收接管办法》已经11月10日市政府第52次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

宜兴市人民政府

二○○七年十一月十五日

宜兴市新建住宅物业移交验收接管办法

　　第一条 为规范新建住宅物业移交验收接管工作，维护各方当事人的合法权益，保障新建住宅物业管理的正常秩序，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业移交验收接管，是指新建住宅的房地产开发企业将符合规定的物业移交给业主委员会，由前期物业服务企业代表全体业主按本办法规定，对住宅区物业共用部位、共用设施设备和相关场地验收并接管的行为。

　　第三条 本市城市规划区内的新建住宅物业移交验收接管适用本办法。

　　第四条 市建设行政主管部门（以下简称市建设部门）应当加强对本市新建住宅物业移交验收接管工作的监督管理。市物业管理机构具体负责新建住宅物业移交验收接管的指导和监督。
　　市物业管理机构与住宅区所在地镇人民政府（园区管委会、街道办事处）、公安派出所和社区居委会共同组成住宅物业移交验收接管协调指导小组（以下简称指导小组）。指导小组参与住宅物业移交验收接管工作。

　　第五条 新建住宅物业移交验收接管的主要内容包括：
　　（一）住宅区规划设计方案落实情况和满足物业管理要求的情况；
　　（二）各单项工程的竣工验收情况；
　　（三）共用设施设备的数量和质量情况；
　　（四）共用部位共用设施设备维修资金代收代缴情况；
　　（五）共用设施设备及相关配套建筑物、构筑物的产权界定；
　　（六）物业管理用房配套和产权落实情况；
　　（七）物业资料落实情况；
　　（八）有关承诺的落实情况；
　　（九）物业移交验收接管前、后的相关责任与界定；
　　（十）前期物业管理情况；
　　（十一）其他需要移交验收接管的内容。

　　第六条 新建住宅物业，必须同时符合下列条件和要求，方可进行物业移交验收接管。
　　（一）所有建设项目已按批准的规划、设计和相关主管部门的要求建设完毕，满足使用条件，并通过市建设部门的交付使用备案登记，取得备案证明文件；
　　（二）各类临时建筑物、构筑物等全部拆除，施工机具、建筑垃圾拆除并清运完毕，达到场清地净；
　　（三）竣工资料（图纸）和档案资料等已整理完毕；
　　（四）供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施按户控制，分户计量，具备提供相关服务，并向最终用户收费的条件；
　　（五）小区名称和房屋幢、户号已编排，并经有关部门确认；
　　（六）共用部位共用设施设备专项维修资金已按规定代收并缴纳；
　　（七）物业管理服务用房已按规定标准配置到位并具备实际使用条件；
　　（八）已实行前期物业管理；
　　（九）法律、法规规定的其他事项。

　　第七条 住宅物业移交验收接管时，必须同时提交下列资料：
　　（一）市规划行政主管部门最终批准的四图一书（规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿化规划图及小区详细规划说明书）；
　　（二）住宅区内所有单项工程竣工验收备案书、竣工图纸（包括竣工总平面图、单项建筑、结构、设备竣工图、地下管线竣工图）；
　　（三）住宅区内相关配套建筑物、构筑物及共用设施设备等项目清单、产权归属证明；
　　（四）房屋销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业管理服务合同；
　　（五）共用设施设备的合格证明、使用说明以及保修书；
　　（六）单项工程承、发包合同及保修责任书；
　　（七）物业清单和房屋业主汇总表；
　　（八）专项维修资金交纳资料及凭证。

　　第八条 住宅物业移交验收接管的程序和要求：
　　（一）约请验收接管。新建住宅取得交付使用备案证明文件后30日内，房地产开发企业应当以书面形式约请业主代表和前期物业服务企业进行物业移交验收接管工作，并提交各项资料；
　　（二）成立验收小组。业主代表和前期物业服务企业在收到相关资料的7日内与房地产开发企业约定验收时间，并成立由房地产开发企业、业主代表和前期物业服务企业组成的验收小组。验收小组对物业进行验收，指导小组对接收工作进行全程指导、监督；
　　（三）移交相关资料。验收小组应当对本办法第七条规定的相关资料进行查验。资料完整齐全的，房地产开发企业应当与物业服务企业及时办理资料交接手续。资料不齐全的，房地产开发企业应当书面说明情况并明确移交的具体时间，待资料齐全后办理交接手续；
　　（四）查验建（构）筑物及设施设备。验收小组对照移交物业清单，对接管的建（构）筑物及设施设备进行现场逐项查验核对，并做好记录。对符合接管标准的建（构）筑物及设施设备，前期物业服务企业应当及时接管。
　　（五）限期组织修复。对查验中发现的问题，房地产开发企业应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响建（构）筑物和设施设备使用的，房地产开发企业应当限期进行修复；对于不影响正常使用的，房地产开发企业可自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由房地产开发企业支付；
　　（六）签订验收接管协议。验收小组对验收内容逐项验收符合要求的，业主代表、前期物业服务企业与房地产开发企业应当及时签订《物业移交验收接管协议》，指导小组签署鉴证意见。验收接管协议应当包括：项目名称、验收的内容、建（构）筑物和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间，以及对其他有关事项的约定，并附移交的基础资料明细。
　　（七）移交接管。验收结束后，房地产开发企业应将相关物业和验收接管协议、资料及相关账册、资金移交前期物业服务企业。

　　第九条 住宅物业移交验收接管手续办结后7日内，前期物业服务企业应当将住宅区配套的建（构）筑物、共用设施设备情况及产权界定在物业管理区域内公告，并将《物业移交验收接管协议》送市物业管理机构备案。

　　第十条 接管验收的所有资料，归物业区域内全体业主所有，并委托业主委员会管理和使用。物业服务企业应当向业主委员会办理物业管理服务相关资料的借用手续。业主委员会未成立的，相关资料由物业服务企业保管。

　　第十一条 业主委员会成立后，重新选聘物业服务企业的，前期物业服务企业在业主委员会的监督下，除向新物业服务企业移交第七条规定的物业管理服务相关资料外，还必须提交预收的物业管理费用（包括物业管理公共服务费等）、专项维修资金的明细资料及物业管理服务用品、装备的明细清单及相关物品。并在移交接管完成后7日内报市物业管理机构做变更备案。

　　第十二条 新建住宅小区内，规划配套建设权属归国家所有的社区办公、服务和教育、医疗等公建配套用房，由市国资部门委托所在地镇人民政府、园区管委会、街道办事处或有关部门与房地产开发企业办理接管手续，签订移交接管协议。在办理相关权属登记后报市国资部门备案，移交接管协议应在签订后7日内报送市物业管理机构备案。

　　第十三条 分期建设的新建住宅，经市建设部门同意，房地产开发企业可申请实行分期物业移交验收接管，但相应的基础设施、共用设施设备和相关配套建（构）筑物必须基本满足业主的正常生活使用要求，并办理相关移交验收接管手续。其他基础设施、共用设施设备和相关配套建（构）筑物正式移交验收接管待住宅工程全部竣工后再行办理。

　　第十四条 新建住宅房地产开发企业违反本办法，不及时组织物业移交验收，造成物业管理无法顺利进行的，市建设部门及相关行政管理部门应依法予以查处。

　　第十五条 住宅物业移交验收接管过程中发生纠纷的，当事人可以申请市建设部门调解，也可以申请仲裁或直接向人民法院起诉。

　　第十六条 住宅物业移交验收接管过程中，有关单位和人员违反国家、省、市有关法律法规规定的，由市建设部门和市相关部门依法处理。

　　第十七条 本办法实施前已交付使用的住宅物业，业主、业主委员会及住宅房地产开发企业应参照本办法，完善物业移交验收接管手续。
　　本办法施行前，尚未全部交付的在建住宅，应按照本办法在住宅全部交付时办理物业移交验收接管手续。

　　第十八条 非住宅区的住宅物业及非住宅商品房实行物业管理的，其物业移交验收接管，可参照本办法执行。
　　其他应当实施物业管理的新建住宅的物业移交验收接管参照本办法执行。

　　第十九条 本办法自2008年1月1日起执行。