温州市住宅小区物业管理暂行办法[废止]

（温政令第48号）

　　经研究，决定对《温州市住宅小区物业管理暂行办法》作部分修改。现予重新发布，自发布之日起施行。
　　市长
　　二○○○年十月二十一日
　　温州市住宅小区物业管理暂行办法
　　第一章总则
　　第一条为了加强本市住宅小区的物业管理，规范住宅小区物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》、《浙江省住宅区物业管理办法》和国家有关规走，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条本办法适用于本市行政区域内住宅小区的物业管理。
　　第三条本办法所称的住宅小区，是指以住宅为主，公用配套设施比较齐全并具有一定规模的居住区。每个住宅小区的具体区域由县（市、区）人民政府及其物业管理行政主管部门按照住宅与公用配套设施的相关情况确定。
　　本办法所称的业主，是指住宅小区内各类房屋的所有人。非业主使用人根据业主委托，可以享受业主的权利，并承担相应的义务。
　　本办法所称的物业管理，是指业主委托物业管理企业对住宅小区的各类建筑物及其公用配套设施和公共场地提供维护、修缮服务，并对住宅小区的环境卫生、绿化、保安、交通设施等项目进行管理和维护。
　　本办法所称的物业管理企业，是指具备相应资质条件，经过登记注册，经营住宅小区物业管理服务的企业。
　　第四条物业管理按照专业服务与业主自治相结合，行业管理与属地监督、指导相结合的原则进行。
　　第五条温州市房产管理局是全市住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称市物业主管部门），主管全市住宅小区的物业管理工作，各县（市、区）的物业管理行政主管部门[以下简称县（市、区）物业主管部门]主管本行政区域内住宅小区的物业管理工作，业务上受温州市房产管理局的指导和监督。
　　城管、规划、公安、工商、物价、市政公用等部门按照各自的职责分工，对住宅小区物业管理进行监督、检查和指导。
　　各县（市、区）人民政府应当加强对本辖区内住宅小区物业管理的领导。街道办事处、乡（镇）人民政府协助物业主管部门对物业管理进行监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。
　　第六条市物业主管部门的主要职责是：
　　（一）根据国家、省物业管理的法规、规章及本办法的规定，制定有关物业管理措施和示范文本；
　　（二）部署全市物业管理工作规划和年度计划，检查、指导全市的物业管理工作；
　　（三）负责全市物业管理企业资质的审查和发证工作；
　　（四）负责物业管理人员的业务培训，指导全市住宅小区物业管理的达标、创优、升级工作；
　　（五）参与鹿城区、龙湾区、经济技术开发区内新建住宅小区的竣工验收，并负责鹿城区、龙湾区、经济技术开发区内住宅小区物业维修专项资金的收取、管理和使用；
　　（六）法规、规章和本办法规定的其它工作。
　　第七条县（市、区）物业主管部门的主要职责是：
　　（一）宣传、贯彻国家、省物业管理的法规、规章和本办法，制定和实施本辖区实施物业管理的规划和年度计划；
　　（二）指导组建辖区内住宅小区业主委员会，对物业管理企业进行检查和监督；
　　（三）协调辖区物业管理企业和业主委员会及业主、非业主使用人之间的关系和纠纷；
　　（四）负责辖区物业管理企业资质的申报登记和初审工作；
　　（五）负责县级优秀住宅小区的评比、日常考核和审批工作；
　　（六）参与辖区内新建住宅小区的验收和接管工作；
　　（七）负责辖区内住宅小区物业管理的统计和信息工作；
　　（八）法规、规章和本办法规定的其它工作。
　　第二章业主自治管理机构
　　第八条住宅小区交付使用后，入住率达到60％以上时，住宅小区所在地的县（市、区）物业主管部门应组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生住宅小区业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起15日内，向所在地县（市、区）物业主管部门办理登记，并在登记之日起15日内向市物业主管部门备案。
　　第九条业主大会由住宅小区的全体业主、非业主使用人及属地居民委员会的工作人员组成。业主代表大会由每个住宅单元推选的业主、非业主使用人代表和属地居民委员会代表组成。高层住宅可适当增加业主代表。
　　业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主、非业主使用人或者业主、非业主使用人代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，须经全体业主、非业主使用人过半数或者全体业主、非业主使用人代表过半数通过。
　　业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经10％以上业主、非业主使用人或者业主、非业主使用人代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。
　　第十条业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
　　（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
　　（四）决定或授权业主委员会聘用或解聘物业管理企业；
　　（五）监督业主委员会的各项工作；
　　（六）决定其它有关业主权益的重大事项。
　　第十一条业主委员会在业主大会或者业主代表大会组成人员中选举产主。根据物业管理的区域规模，业主委员会由5人至15人组成，其中业主、非业主使用人代表名额应不少于五分之四。
　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
　　业主委员会每届任期3年。
　　业主委员会决定问题，须经业主委员会组成人员的过半数通过。
　　第十二条业主委员会应当维护全体业主、非业主使用人的合法权益，履行下列职责：
　　（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
　　（二）受业主大会或业主代表大会的委托，签订、变更、终止物业管理委托合同；
　　（三）审查物业维修专项资金的使用，负责物业维修专项资金不足部分的筹集，协助物业管理企业催缴物业管理服务费；
　　（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划；
　　（五）听取业主、非业主使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用，检查业主公约的执行情况；
　　（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。
　　业主委员会在业务上接受物业主管部门的指导和监督。
　　业主委员会不得直接从事物业管理经营活动。
　　第十三条业主委员会主持制定业主公约，经业主大会或者业主代表大会讨论通过后实施。业主公约是对全体业主、非业主使用人具有约束力的行为守则。
　　业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
　　业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报住宅小区所在地县（市、区）物业主管部门备案。
　　第十四条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、非业主使用人具有约束力。
　　业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章和本办法的规定相抵触。
　　第三章物业管理服务
　　第十五条物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》，并向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理服务。
　　物业管理企业应按资质管理的规定从事物业管理服务。
　　第十六条物业管理企业资质分甲、乙、丙三级，其资格条件的具体管理办法由市物业主管部门根据有关规定制定。
　　本办法施行前成立的物业管理企业，应在本办法施行之日起60日内向所在地县（市、区）物业主管部门提出申请，经县（市、区）物业主管部门初审后报市物业主管部门核发相应的物业管理资质证书；本办法施行以后成立的物业管理企业，应自成立之日起30日内向所在地县（市、区）物业主管部门提出申请，经县（市、区）物业主管部门初审后报市物业主管部门核发丙级《物业管理资质证书》。
　　市物业主管部门应对物业管理企业实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，或者收回资质证书。
　　第十七条物业管理必须实行政企分开，政府及其职能部门不得直接从事物业管理经营活动。
　　第十八条物业管理应建立公开、公平竞争机制，在物业主管部门的指导监督下，推行招投标的方式取得住宅小区的物业管理服务权。禁止属地和开发建设单位垄断物业管理的行为。
　　第十九条新开发的住宅小区在业主委员会成立之前，由住宅小区所在地县（市、区）物业主管部门会同开发建设单位选聘物业管理企业，签订物业管理委托合同，对新建住宅小区实施前期物业管理，首届业主大会或业主代表大会召开后，由业主大会或业主代表大会或授权业主委员会决定物业管理企业的续聘或改聘。
　　本办法所称前期物业管理，是指住宅小区业主委员会成立前的物业管理。
　　第二十条前期物业管理的主要职责是：督促住宅小区开发建设遗留问题的整改；建立住宅小区各项管理制度；对住宅小区的设施和环境实行规范化管理；为居民提供入住服务。
　　第二十一条前期物业管理期间的物业维修费用，由住宅小区开发建设单位承担，不得使用物业维修专项资金。
　　前期物业管理期间的物业管理费用，未出售的房屋由开发建设单位承担，已出售的房屋由业主承担。