随州市物业管理暂行办法

第一章 总 则

    第一条 为了规范我市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善我市人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》），结合本市实际，制定本暂行办法。

    第二条 本暂行办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

    第三条 本市行政区域内的物业管理及相关活动适用本暂行办法。

    第四条 本暂行办法所称物业管理区域的划定原则是：凡按基建程序开发建设的物业项目，以一次性报送的规划红线为准，不论小区（大厦）规模匠大小，视为一个物业管理区域；历史形成的单位大院（庭院），或近几年形成的居住小区，只要具备相应的公共设施和管理基础，视为一个物业管理区域；旧城区的物业，即前面规定的物业管理区域以外的物业，按现行社区范围，可以由社区根据实际情况划分若干个物业管理区域。

    第五条 随州市建设委员会负责本市行政区域内的物业管理活动的监督工作。随州市房产管理局具体负责市城市规划区范围内物业管理活动的监督管理工作。曾都区房地产行政主管部门负责本行政区域内城市规划区范围以外物业管理活动的监督管理工作。广水市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

    第六条 房屋的所有权人为业主。

    业主在物业管理活动中，享有下列权利：

    （一） 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

    （二） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

    （三） 提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议；

    （四） 参加业主大会会议，行使投票权；

    （五） 选举业主委员会委员，并享有被选举权；

    （六） 监督业主委员会的工作；

    （七） 监督物业管理企业履行物业服务合同；

    （八） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

    （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

    （十） 法律、法规规定的其他权利。

    第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

    (一） 遵守业主公约、业主大会议事规则；

    （二） 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

    （三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

    （四） 按照国家有关规定交纳专项维修资金；

    （五） 按时交纳物业服务费用；

    （六） 法律、法规规定的其它义务。

    第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

    业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会应当在物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

    业主在首次业主大会会议上的投票权，属住宅类物业的按每套住宅为一票；属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积 100 平方米 计算为一票，每超过 100 平方米 加一票，单户不足 100 平方米 的，计为一票。

    业主在首次会议召开以后的业主大会会议上的投票权，应当按照首次业主大会会议上通过的业主大会议事规则中约定的投票权确定办法确定。

    第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。公有住宅出售率达 80% 、新建商品房出售率达 50% 或自第一个业主入住之日起满两年，由物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门会同建设单位组织召开第一次业主大会。

    第十条 业主大会履行下列职责：

    （一） 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

    （二） 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

    （三） 选聘、解聘物业管理企业；

    （四） 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

    （五） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

    （六） 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理职责。

    第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但需出据委托证明。

    业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权 1/2 以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

    第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。有 20% 以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

    第十三条 召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前用书面形式通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居委会，业主委员会应当做好业主大会会议记录。

    第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

    （一） 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，分析存在的问题，提出解决办法；

    （二） 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

    （三） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

    （四） 监督业主公约的实施；

    （五） 业主大会赋予的其它职责。

    第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门和当地社区备案（包括业主公约、业主大会议事规则、业主委员会名单、业主大会决议等材料）。

    业主委员会由 5 至 15 人组成，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

    业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

    第十六条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

    第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

    第十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

    第十九条 业主委员会的工作属公益性的，一般没有报酬，但有条件的小区，可以给予适当补助，其补助金额和办公费开支由业主自愿筹集承担。

    第二十条 业主大会，业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

    住宅小区的业主大会、业主委员作出的决定、应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

    第三章 前期物业管理

    第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

    第二十二条 建设单位应当在销售物业前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行义务、公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

    建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

    第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

    第二十四条 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

    住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

    第二十五条 住宅物业规模在 3 万平方米 以下（不含本数）的，经物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门批准，可以协议选聘具有相应资质的物业管理企业；规模在 3 万平方米 以上（含本数）的应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

    第二十六条 建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

    第二十七条 前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

    第二十八条 业主依法享有所在物业小区共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位按规划要求建设完毕后不得擅自转让给他人。物业管理企业承接物业时，应对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

    第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

    （一） 竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

    （二） 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

    （三） 物业质量保修文件和物业使用说明文件；

    （四） 物业管理所必需的其它资料。

    物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

    第三十条 建设单位应当在物业管理区域内按不低于物业总建筑面积的 5 ‰配置物业管理用房，物业管理用房所有权属全体业主。

    已出售的公房和商品房无物业管理用房的，原售房单位和原开发商应按规定补建物业管理用房。原售房单位不存在的，应由全体业主共同承担。

    第四章 物业管理服务

    第三十一条 从事物业管理活动的企业应当具备相应资质和具有独立的法人资格，从事物业管理的人员应当取得相应职业资格证书。

    建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

    第三十二条 一个物业管理区域，只能委托一个物业管理企业实施管理，一个物业管理企业可以管理两个以上的物业管理区域。物业管理服务标准另行制定。

    第三十三条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房的面积位置、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业管理企业承接物业时应按本暂行办法第二十九条的规定办理移交验收手续。

    第三十四条 应聘的物业管理企业可以将本物业管理区域内的专项服务如绿化养护、保安等委托给专业性服务企业，但须告知业主委员会，不得将该区域内全部物业管理委托给他人。

    第三十五条 物业管理服务收费办法及标准按市物价部门的文件规定执行，应在物业管理服务合同中约定，文件未明确的专项服务费和特约服务费应按服务的质量与业主协商定价。

    第三十六条 业主或物业使用人应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

    第三十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、球卫、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

    物业管理企业可以接受以上单位的委托代收有关费用，由委托单位支付物业管理企业相应的委托服务费，不得向粘主收取手续费等额外费用。

    第三十八条 物业管理企业对发生在本区域内有违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

    有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对建法行为予以制止或者依法处理。

    第三十九条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

    物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

    第四十条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约有关规定。

    物业使用人违反本暂行办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

    第五章 物业的使用与维护

    第四十一条 物业使用禁止下列行为：

    （一） 损坏房屋主体结构，破坏房屋外貌；

    （二） 擅自改变物业共用部位的规定用途；

    （三） 在小区内违章搭建；

    （四） 损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备；

    （五） 存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

    （六） 排放各种污染物、有害物质或者生产超过规定时间或规定标准的噪声。

    第四十二条 物业管理区域内按规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，业主或物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当得到业主委会的同意，并到规划、房产、建筑管理等部门办理相关手续，其费用由相关业主或全体业主承担。

    第四十三条 业主和物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，维修物业确需占用、挖掘道路场地的，应征得业主委员会同意并在约定期限内恢复原状。

    供水、供电、供气、供热、环卫、通讯、有线电视台等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，其因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

    第四十四条 业主需要装修房屋的，应当首先将装修方案告知物业管理企业，物业管理企业应就装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并签订装修协议明确责任。

    第四十五条 物业管理区域内所有物业的业主均应按购房款的 2% 交纳专项维修资金，建设单位应按总建筑造价的 1% 交纳维修资金收支项目，业主委员会每年公布一至两次。

    专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期后物业共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作地用。

    第四十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

    第四十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

    责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人责担。

    第六章 法律责任

    第四十八条 违反本暂行办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第五十七条规定责令限期改正，给予警告，可以并处 10 万元以下的罚款。

    第四十九条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位和共用设施的所有权或者使用权的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第五十八条规定处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    第五十条 违反本暂行办法的规定，不移交有关资料的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第五十九条规定责令限期改正；逾期仍不移交资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。

    第五十一条 建设单位不按规定要求配置必要的物业管理用房的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第六十四条规定责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处 10 万元以上 50 万元以下的罚款。

    第五十二条 违反本暂行办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第六十五条规定责令限期改正，给予警告，并处 1 万元以上 10 万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

    第五十三条 物业管理企业未取得资质证书从事物业管理的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第六十条规定没收违法所得，并处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

    第五十四条 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第六十一条规定责令限期改正，处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    第五十五条 有下列行为之一的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第六十六第规定责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

    （一）擅自改变物业管理区域内按规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

    （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

    （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房进行经营的。

    个人有前款规定行为之一的，处 1000 元以上 1 万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处 5 万元以上 20 万元以下的罚款。

    第五十六条 违反本暂行办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第六十二条规定责令限期改正，处委托合同价款 30% 以上 50% 以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    第五十七条 违反本暂行办法的规定，挪用专项维修资金的，由物业所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门根据《条例》第六十三条规定追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额 2 倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

    第五十八条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

    第五十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

    第六十条 违反本暂行办法的规定，房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

    第七章 附 则

    第六十一条 本暂行办法由市建委负责解释。

    第六十二条 本暂行办法自 2005 年 8 月 1 日起 施行。