南宁市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总  则
第一条 为规范本市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会规程》等规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 南宁市房产主管部门依法对南宁市城区、开发区范围内的业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导监督。
各城区人民政府、开发区管委会负责房产管理的主管部门（以下简称“城区、开发区房管部门”）具体负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。
第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，接受房产主管部门的指导和监督，不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得直接从事经营活动。
第四条 业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的城区、开发区房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第二章 业主投票权的确定和行使
第六条 业主的投票权数，由业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。
在首次业主大会会议上，物业建筑面积按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。
第七条 业主拥有的专有部分物业建筑面积按业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算，包括可以办理《房屋所有权证》的车库、杂物房等；
房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋权属证书的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积计算；未出售的房屋建筑面积，按房屋测绘面积备案的结果计算。
第八条 下列物业的建筑面积不计入专有部分物业建筑面积：
（一）依法归全体业主共有的物业；
（二）权属有争议的物业。
第九条 业主应当自行行使投票权。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权。
第十条 业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。业主不具有完全民事行为能力，应当由其监护人代为行使投票权。
第十一条   共有物业的业主投票时，只能行使一次投票权，可由共有人共同行使也可委托其中共有人行使。委托其中共有人行使的，应当有其他共有人同意的书面委托。

第三章 业主大会的成立
第十二条  业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起成立。
第十三条  物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会会议，业主大会会议方能有效召开。
第十四条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
第十五条  业主大会作出下列决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业的决定；
（五）法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条  业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

第一节  首次业主大会会议的筹备
第十七条 在一个物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。
第十八条 首次业主大会会议的内容包括：
（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员；
（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第十九条 城区、开发区房管部门接到业主的书面申请后20个工作日内，完成以下工作：
（一）核实业主联名签名情况；
（二）确定物业管理区域；
（三）了解物业项目的开发建设情况。
建设单位及物业服务企业应当配合城区、开发区房管理部门做好以上工作。
第二十条 城区、开发区房管部门核实情况后，对于符合条件的，20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组。
第二十一条 业主大会筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，人数为5—15名的单数。
     报名参加业主大会筹备组的业主应当具备民事行为能力，完全履行业主义务。
第二十二条 城区、开发区房管部门对报名参加业主大会筹备组的人员进行资格核查后，确定筹备组成员名单。
如报名的业主超过预定人数的，可采取随机抽签的方式确定业主大会筹备组成员；
如报名的业主未达到预定人数，可延长报名时间3至7日，经延期仍未达到预定报名人数的，则停止指导。
第二十三条 城区、开发区房管部门应将拟确定的业主大会筹备组成员名单在物业管理区域内公示5日以上。公示期满后无异议的，业主大会筹备组正式成立。
公示期间，如业主提出异议的，城区、开发区房管部门应当调查核实。
第二十四条 业主大会筹备组应当推选1-2名联络人负责召集业主大会筹备组会议及与指导部门联络。
   业主大会筹备组不接受指导和监督，自行开展筹备工作的，城区、开发区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。
第二十五条 业主大会筹备组成立后，应当做好下列筹备工作：
（一） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（二） 参照房产主管部门提供的示范文本，草拟《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三） 确定小区的房屋产权名册，确定业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；
（四） 根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法（草案），并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单。
（五） 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在城区、开发区房管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。
非筹备组的原因造成不能按期完成筹备工作的，经城区、开发区房管部门同意，可适当延期，延长期限不得超过30日。
第二十六条 业主大会筹备组发出业主委员会候选人报名的通知，通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为3-7日，并公示以下相关材料：
（一）《业主大会议事规则》（草案）；
（二）《管理规约》（草案）；
（三）成立业主大会、首届业主委员会的选举办法（草案）；
（四）选票、表决票（样本）；
（五）业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；
（六）其他应当公示的材料。
第二十七条  业主委员会由业主组成，人数为5至15人的单数，具体人数由业主大会筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
截止报名时间，符合条件的报名人员尚未达到预定人数，可继续征集业主报名参加，延长期限最长为7日。
第二十八条 业主委员会选举采取差额选举的方式，业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。
第二十九条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；
（二）遵纪守法；
（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等；
（四）热心公益事业，责任心强；
（五）具有必要的工作时间和组织能力；
（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。
第三十条 业主大会筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，经半数以上业主大会筹备组成员签名确认后，将所有候选人的材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核。
第三十一条 业主大会筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在小区内公布不少于5日，如业主在公布期间有异议的，需再次进行验核。公示期满，产生正式候选人。
业主大会筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公示不少于5日。
第三十二条 业主大会筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。
（一） 首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等；
（二） 《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三） 业主委员会的选举办法、候选人名单及简历；
（四） 业主在首次业主大会会议上的投票权数（专有部分物业总建筑面积及业主总人数）。
（五） 负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。
与业主委员会委员候选人有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。
第三十三条 业主大会筹备组应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将选票、表决票发放给全体业主。
选票、表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。
如收到选票、表决票的是非业主使用人时，应及时转交或告知业主。

第二节  首次业主大会会议的召开
第三十四条 在城区、开发区房管部门的指导监督下，业主大会筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织业主在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。
第三十五条 业主大会筹备组应在业主大会会议通知上载明的地点设定固定的投票箱，原则上不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。
第三十六条 以书面征求意见方式召开业主大会会议，投票的时间超过一天的，应当由筹备组与城区、开发区房管部门、社区委员会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。封好的投票箱由街道办事处或社区居委会负责保管。
第三十七条 业主投票时，应持证明本人有效的身份证件、产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票地点进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。
业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证明，书面委托书及证明代理人身份的合法证件。
第三十八条 涂改的选票或表决票无效。在将选票或表决票投入投票箱之前更改的，投票人应当重新领取选票或表决票填写。
第三十九条 投票时间截止后，不能再采用任何方式收取选票或表决票。
第四十条 投票结束后2日内，筹备组负责组织公开唱票，统计业主大会会议的投票结果。
第四十一条 统计选举业主委员会的结果时，应将所有的选票逐一进行核对，分别统计出每个候选人获得专有部分物业建筑面积的总数（以下称为“建筑面积数”）和业主支持人数的总数（以下称为“业主人数”）后，按下列方式确定选举结果：
（一） 候选人获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数的选票，才能当选业主委员会委员。
（二） 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数时，则按照候选人获得建筑面积数或业主人数，从高到低的顺序进行排列，建筑面积数高或业主人数高的当选。
（三） 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数，但当选最后一名委员的候选人为两人或两人以上、不能确定当选人时，由并列的候选人以抽签方式决定。（或由筹备组将选举结果在物业管理区域内公告，在公告中确定的时间内对票数相等的候选人进行第二轮投票，得票多的当选）
（四） 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于应选人数时，可以采用以下方式确定业主委员会委员：
1、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于5名（即业主委员会最低人数要求）时，不足的名额，根据差额选举的要求，按照差额比例不低于20%的比例，在30日内另行征集所需候选人报名，进行增选。
2、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5名以上的单数的，可以由筹备组与城区、开发区房管部门协商后缩减业主委员会人数，直接确定当选的候选人组成业主委员会，不再另行选举；不缩减业主委员会人数的，对不足部分的委员进行第二轮选举，第二轮选举根据在第一次投票时得票多少的顺序，依照差额比例不得低于20%，再次确定第二轮候选人名单。
3、获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人为5人以上，协商后缩减业主委员会人数，但最后两名候选人得票相同不能确定当选人的，由并列的候选人以抽签方式决定，或就票数相等的候选人第二轮投票，得票多的当选。
（五） 所有候选人都未经1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数同意的，本次选举失效。   
第四十二条 筹备组应当于业主大会会议结果统计完的次日将结果在物业管理区域内公告3—7日。
在业主大会会议结果公告期间，业主对该结果以书面形式提出异议的，城区、开发区房管部门应当组织人员对投票情况重新进行统计与核对。
第四十三条 业主委员会自城区房管部门备案之日起成立。
筹备组自业主委员会成立之日起自行解散。
    如业主大会无法选举产生业主委员会，筹备组自公布选举结果后自行解散。
第四十四条 业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。
第四十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区、开发区房管部门备案。
上述备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况到城区、开发区房管部门备案。

第三节  业主大会定期会议和临时会议
第四十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第四十七条 业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第四十八条 业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
第五十条   业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和议事规则的规定召集，每年至少应召开一次。
第五十一条 有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:（一）有20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。　　
20%以上业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会有权核实提议业主的业主身份，非业主使用人未经业主授权的提议无效，无法核实业主身份的业主的提议无效。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地城区、开发区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。
第五十二条 业主大会会议召开15日前，应当以书面形式在物业管理区域显著位置公告会议的议题、时间、地点、表决的事项等内容，公告时间不少于5日。
第五十三条 业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地的社区居民委员会参加。
第五十四条 业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。
第五十五条  除业主委员会、城区、开发区房管部门或社区居委会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
第五十六条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等应当按照相关法律法规、《业主大会议事规则》的规定执行，参照首次业主大会的相关规定执行。

第四章  业主委员会
第五十七条 城区、开发区房管部门应当掌握本辖区内业主委员会的任期情况，并建立业主委员会档案。
第五十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，委员应当依法履行下列职责：
（一） 模范遵守管理规约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修资金；
（二） 参加业主大会会议和业主委员会会议；
（三） 定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；
（四） 向业主大会报告业主的意见和建议。
（五） 配合主管部门、街道办事处、社区居委会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（六） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同；
（七） 业主大会赋予的其他职责。
第五十九条 业主委员会委员在任期内应当参加市房产主管部门组织的业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。
第六十条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管。档案一般包括以下内容：
（一）工作经费来源及使用情况。
（二）各类会议记录、纪要；
（三）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（四）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（五）房屋产权名册；
（六）物业管理服务合同；
（七）有关法律、法规和业务往来文件；
（八）业主和使用人的书面意见、建议书；
（九）物业专项维修资金收支情况；
（十）其他书面和实物资料。
第六十一条  经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。有不同意见的，应记录在案。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时，可邀请所在地的社区居民委员会派员列席会议。
第六十二条 业主委员会会议作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示7日以上。有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上的委员在公示上签字：
（一）关于专项维修资金使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的工作方案；
（四）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的建议；
（六）关于罢免委员的建议；
（七）向主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的建议；
（八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大事项。
第六十三条 以业主委员会的名义发布信息的，须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
第六十四条 业主委员会委员是否领取津贴、工资或发放标准、来源等事项应在《业主大会议事规则》中确定，由业主大会表决通过。
第六十五条 业主委员会可以聘请专职秘书，负责处理业主委员会的日常事务，酬金根据业主大会的决议确定。
    专职秘书应当按照国家的有关规定取得物业管理职业资格证书。
第六十六条  业主委员会自城区、开发区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。
第六十七条 业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。
第六十八条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举；逾期未换届的，城区、开发区房管部门应当指导换届工作。
第六十九条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第七十条 业主委员会任期届满后因行使职能给业主造成的损失，责任人应当负责赔偿并承担相应的法律责任。
第七十一条   新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第七十二条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。
第七十三条 分期开发的物业，已交付使用物业已成立业主委员会的，新交付部分的物业区域内有20%以上业主联名要求的，应当增补业主委员会委员。
　　增补的候选人从新交付物业的业主中推举，增补后的业主委员会委员总人数不得超过15人。
　　增补工作应当在城区、开发区房管部门的指导下开展。增补工作完成后，应当将增补情况报城区、开发区房管部门备案。
第七十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业区域业主的；
（二）因犯罪或其他原因被持续限制人身自由三个月以上的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）在本物业管理项目所聘请的物业服务企业工作的。
第七十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第七十六条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第七十七条 业主委员会成立后凭城区、开发区房管部门的备案通知刻制业主委员会印章，刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。
第七十八条 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第七十九条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在城区、开发区房管部门或社区居委会的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第五章  附  则
第八十条  本规则自二00九年五月一日起施行。
第八十一条 业主委员会的名称须与物业管理区域的名称保持一致。
第八十二条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本规则执行。
第八十三条 市辖县业主大会及业主委员会的成立及活动参照本规则执行。
第八十四条 本规则由南宁市房产管理局负责解释。