南京市业主大会和业主委员会指导规则

关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知
宁房物〔2009〕70号

各区房产局、县建设局，各有关单位，各业主委员会：
    为贯彻《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○九年四月三日

南京市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总 则

第一条 为指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。
第三条 各街道办事处或镇人民政府负责牵头组织召开本辖区业主大会、成立业主委员会，指导、监督业主大会及业主委员会的日常运作。

第二章 业 主

第四条 本规则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋权属登记册记载的权利人（含已实际入住的商品房预登记的权利人）。
第五条 业主可以行使下列管理权：
一、通过业主大会行使对物业共有部分的共同管理权；
二、监督物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同；
三、按程序提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权；
四、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
五、选举业主委员会委员，并享有被选举权；
六、监督业主委员会的工作；
七、对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议；
八、对物业共有共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
九、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
十、制止侵害业主共同利益的行为；
十一、认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼；
十二、法律、法规规定的其他权利。
第六条 业主承担下列义务：
一、遵守物业服务（前期物业服务）合同的相关约定，按时足额交纳物业服务费用；
二、遵守管理规约、业主大会议事规则；
三、遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
四、执行业主大会和业主委员会作出的决定；
五、按照有关规定交纳专项维修资金；
六、法律、法规规定的其他义务。

第三章 业主大会

第七条 一个物业区域成立一个业主大会。业主大会由物业区域内全体业主组成，代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第八条 业主大会履行下列职责：
一、制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
二、选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
三、决定续聘、选聘、解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；
四、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
五、决定改建、重建建筑物及其附属设施；
六、决定业主大会、业主委员会活动经费筹集方式，并监督使用；
七、制定、修改本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
八、制定、修改本物业区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案；
九、法律、法规和业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第九条 物业区域内，已交付使用的物业专有部分建筑面积占建筑物总面积过半数，且业主人数占总人数过半数的，应及时组织筹备召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
第十条 符合前条规定条件后的30日内，建设单位应书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。建设单位和物业服务企业应当积极配合召开首次业主大会会议，及时向物业所在地的街道办事处或镇人民政府提供业主清册等业主大会会议所需的相关材料。
建设单位未及时书面告知的，物业区域内五个以上业主可联名书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。
第十一条 街道办事处或镇人民政府应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的30日内,负责组织成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。筹备组由五至九名成员组成，其中街道办事处或镇人民政府代表一名、社区居委会代表一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表二至七名。筹备组组长由街道办事处或镇人民政府代表担任。
筹备组中的业主代表由街道办事处或镇人民政府在符合条件且愿意参加筹备工作的业主中确定。筹备组成员名单确定后，应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。
社区居委会应当在物业区域做好相关法律法规的宣传工作，引导广大业主依法参与业主大会的成立活动。
第十二条 业主大会筹备组中的业主代表应具备下列条件：
一、具有完全民事行为能力；
二、遵守管理规约，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用；
三、遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
四、具有一定的组织能力；
五、具备必要的工作时间。
第十三条 筹备组的职责为：
一、确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容。
二、草拟管理规约、业主大会议事规则。
三、核实业主身份和业主人数及专有部分面积，确定选票、表决票的发放人、计票人、唱票人和监票人，监票人应由街道办事处或镇人民政府派员担任。
四、确定业主委员会委员候选人产生办法。
五、确定首届业主委员会委员候选人。
六、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第十四条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和换届选举，委员资格、职责和任期，业主大会临时会议的召开，业主委员会的运作方式，业主委员会的管理，业主委员会的活动费用等事项作出规定。
第十六条 管理规约、业主大会议事规则可以对欠交物业服务费及相关费用，或有其他侵害业主共同利益行为的业主在物业管理中表决权的行使予以限制。
第十七条 业主委员会委员候选人的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢。筹备组应根据物业区域的具体情况确定委员候选人名额。
业主委员会委员候选人可以由十名以上业主联名推荐，也可以由筹备组推荐。筹备组应当审查委员候选人资格，并最终确定候选人名单。
第十八条 业主委员会委员候选人应具备下列条件：
一、本物业区域内的业主；
二、具有完全民事行为能力；
三、未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益的行为；
四、本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理服务的物业服务企业中没有任职；
五、遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用；
六、遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力；
七、具有一定的组织能力；
八、书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；
九、具备必要的工作时间。
第十九条 筹备组应于首次业主大会会议召开15日前，在本物业区域内显著位置公告下列事项，公告时间不少于7日：
一、首次业主大会会议通知；
二、业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案)；
三、业主人数及专有部分面积明细表；
四、业主委员会委员候选人产生办法；
五、业主委员会委员候选人名单及简况。
业主不在物业区域居住的,应事先委托本物业区域人员向其转达公告内容。业主如对业主人数、专有部分面积等有异议的，应当在公告期内以书面形式向筹备组提出，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第二十条 筹备组应当在业主委员会委员候选人名单公告后30日内召开首次业主大会会议。
筹备组在规定的期限内，未召开首次业主大会会议的，应当按本规则重新组织筹备工作。
第二十一条 首次业主大会会议应当在审议通过业主大会议事规则及管理规约后选举业主委员会委员。业主委员会委员名单应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。
第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面方式征求意见的，业主委员会应当组织发放、回收书面表决票，并做好签收和登记工作。
第二十三条 业主身份及其专有部分建筑面积的确定，以房屋权属登记册或者其他能够证明其权属合法的有效文件为依据。
单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主人数按一人计算；数人共有一个物业专有部分的，共有人应当书面确定一人行使表决权。
第二十四条 业主为非自然人的，应书面委派代表参加业主大会会议。
业主书面委托本物业区域的其他业主代理出席业主大会会议的，委托书应当载明委托的具体事项和权限。一名业主可同时代理其他业主的具体人数应当在业主大会议事规则中确定。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其监护人代为出席业主大会会议。
业主不出席也不委托他人出席业主大会会议的，视为弃权。弃权业主应服从业主大会决定。
第二十五条 同类型物业业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等为单位成立业主小组，推选出各小组的参会业主代表。业主代表应当于业主大会会议召开前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后（业主本人不签字的视为弃权），由业主代表在业主大会投票时提交业主大会存档。
第二十六条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，审定物业服务合同内容、选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。表决事项正式通过前，应维持原状。
第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
第二十八条 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
一、物业区域内20%以上业主书面提议；
二、发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；
三、业主大会议事规则规定的其他情况。
属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后20日内应当就所提的议题组织召开业主大会会议；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。
第二十九条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知、会议需要表决事项及有关材料在物业区域内公告，公告时间不少于7日。

第四章 业主委员会

第三十条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
一、按时召集和主持业主大会会议，报告执行业主大会决议、物业管理状况以及业主委员会的工作情况；
二、草拟业主大会议事规则及管理规约修改方案，提交业主大会表决；
三、草拟关于本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，提交业主大会表决；
四、组织业主委员会的换届、委员补选工作；
五、执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，负责与物业服务企业订立、变更物业服务合同；
六、草拟本物业区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决；
七、督促业主按时足额交纳物业服务费用及其它相关费用；
八、草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决；
九、草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决；
十、督促业主、物业使用人遵守管理规约和本物业区域的其他有关规章制度；
十一、及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施；
十二、听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同；
十三、接受街道办事处或镇人民政府、社区居委会的指导和监督，并积极配合做好本物业区域内的社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷；
十四、配合公安机关，共同做好维护物业区域内的治安和安全防范等相关工作；
十五、法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第三十一条 业主委员会的人数应当是5至15名的单数，具体名额应当在业主大会议事规则中明确规定。
第三十二条 筹备组负责人应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，并由委员根据业主大会议事规则推选产生业主委员会主任一名，副主任一至二名。
第三十三条 首次选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地街道办事处或镇人民政府备案：
一、业主大会会议记录和会议决定;
二、审议通过的业主大会议事规则、管理规约;
三、业主委员会成员名单和基本情况;
四、其他相关材料。
街道办事处或镇人民政府在接受备案材料后7日内，向业主委员会出具备案证明。
第三十四条 业主委员会经业主大会授权作出的决定，一经在物业区域内公告，对物业区域内全体业主、物业使用人具有约束力。
第三十五条 业主委员会应建立业主委员会会议制度，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任提议的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数以上同意。业主委员会作出的决定，应当由参会委员签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业区域内公告,公告时间不少于7日。
第三十六条 两个或者两个以上物业区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由物业所在地街道办事处或镇人民政府组织召开。
第三十七条 业主委员会应当建立管理档案，档案主要包括以下材料：
一、业主委员会备案证明；
二、业主清册；
三、业主大会、业主委员会会议记录；
四、业主大会、业主委员会的决定；
五、业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同、本物业区域的其他有关规章制度等；
六、有关法律、法规和业务往来文件；
七、业主委员会委员选举及更换的有关材料；
八、公告及其证明材料；
九、业主意见及建议；
十、其他相关材料。
第三十八条 业主委员会实行任期制，每届任期年限在业主大会议事规则中确定，可以连选连任。业主委员会应当在任期届满前3个月，组织召开业主大会会议，由业主委员会主任做任期内的工作报告，并主持选举新一届业主委员会。
第三十九条 业主委员会的换届选举，由原业主委员会筹备组织。新一届委员的选举应按照业主大会议事规则的规定或按照首届业主委员会委员的选举办法执行。业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，物业所在地街道办事处或镇人民政府可以责令该业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由街道办事处或镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届。原业主委员会委员怠于或阻挠换届选举的，不再列入新一届委员候选人名单。
第四十条 原业主委员会负责人在新一届业主委员会成立之日起15日内，应当移交其保管的有关档案资料及属于业主大会所有的用房和财物等，并做好其他交接工作。逾期未移交的，物业所在地街道办事处或镇人民政府应当责令其及时移交，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。
第四十一条 业主委员会委员缺额时，应按业主大会议事规则的规定补选。
第四十二条 业主委员会委员在任期内有下列情形之一的，其业主委员会委员职务终止：
一、因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的；
二、被司法部门认定有犯罪行为的；
三、无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
四、因疾病等原因丧失履行职责能力的；
五、拒不履行业主义务、不遵守管理规约的；
六、以书面形式向业主大会提出辞呈的；
七、本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理的物业服务企业中任职的。
业主委员会成员有前款所列内容之一的，业主委员会应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员职务终止的，应当及时将其保管的有关财务凭证、档案资料等文件及其他属于业主大会所有用房、财物等移交给业主委员会。如不及时移交的，业主委员会可请求街道办事处或镇人民政府、当地派出所给予协助。
第四十三条 业主委员会备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，向物业所在地街道办事处或镇人民政府办理备案变更手续。
第四十四条 因物业区域发生变更等原因导致业主大会、业主委员会解散的，在解散前业主委员会应将档案等资料移交给物业所在地街道办事处或镇人民政府，并在其指导监督下，按照有关法律、法规的规定做好业主共同财产清算工作。

第五章 指导监督

第四十五条 召开业主大会会议应当听取物业所在地街道办事处或镇人民政府的意见和建议。发现违反法律、法规或业主大会议事规则、管理规约情形的，街道办事处或镇人民政府应当及时指导其改正。
第四十六条 业主委员会不按时组织召开业主大会会议的，经20%以上业主书面提议，物业所在地街道办事处或镇人民政府应责令其限期组织召开；逾期仍不召开的，由街道办事处或镇人民政府组织业主召开业主大会会议。其他任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。
第四十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会怠于履行职责的，或者业主大会、业主委员会作出的决定违反国家相关法律、法规和管理规约，严重损害业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，街道办事处或镇人民政府应责令其及时改正或直接撤销其决定。业主委员会擅自作出的决定造成他人经济损失的，由签字同意该决定的委员承担赔偿责任。业主委员会经业主大会授权或同意并公告的决定、办理事项，造成他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。

第六章 活动费用和办公场所

第四十八条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理、使用等具体内容由业主大会议事规则约定。
筹备召开首次业主大会会议所必须的费用应由建设单位承担。
业主大会、业主委员会和业主委员会工作经费的使用情况，应当定期在物业区域内公告，接受业主的质询。
第四十九条 业主委员会的活动场所，可在物业管理用房中安排，业主委员会不得随意占用物业管理用房。新建住宅小区已按规定提供物业管理用房的，可在物业管理用房中统筹考虑，合理安排业主委员会的活动用房；原有住宅小区实施物业管理的，可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。

第七章 附 则

第五十条 本规则自发布之日起施行。《南京市业主大会导则》（宁房物[2003]136号）同时废止。