郑佳欣 钱倩 穗房宣/《南方日报》/20080618
广州小区物业管理的焦点问题将有范本可以参照。记者昨日（17日）从广州市国土房管局获悉，由业主和广州市国土房管局协作制定的《物业小区管理规约示范文本》（下称《物管规约》）、《业主大会议事规则示范文本》（下称《业主规则》），正式下发全市各物业小区参照执行。其中首次规定，业主代表可以在形成统一意见后全权代表相关业主投票。
市国土房管局相关负责人表示，两份文件不具备强制性，是为了给业主在协商管理小区公共问题时提供一个规范性的参考，以促进小区管理，维护业主权益。业主还可以结合小区实际情况，增加或删除有关内容。在具体实施过程中，业主遇到问题，可及时反映。该局也将依据法律法规，结合广州市物业管理实际，不断修改完善示范文本。
房屋租售：出售出租须告知业委会及物管
据了解，在广州不少楼盘小区中，部分业主往往因为不满物管公司而拒绝交管理费以及专项维修资金，而在楼盘还拥有不少物业的开发商，其作为业主也常常不交物业管理费。在此情况下，往往损害了其他按时交物管费和专项维修资金的业主。
《业主规则》征求意见稿曾规定，“未按时缴纳物业服务费及维修基金的，业委会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更”。正式公布的《业主规则》删去了此项内容，但是也明确规定，业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明。
《业主规则》还首次要求，业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自签订物业转让合同或租赁合同起5日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主代表：300户以上小区可设代表大会
《业主规则》规定：物业小区（大厦）业主超过300户的，可以实行业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的单位面积1／2且人数1／2书面同意。业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。这有望改变目前不少小区决策时往往面临一盘散沙的问题，改变一些小区由于无法召集全体业主开会议事使业委会工作开展困难的问题。
《业主规则》为小区提供了两种代表制的方式供选择。一是委托代表制，即业主代表在参加业主大会表决3日前征求所代表业主意见。凡需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二是全权代表制。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主意见，经所代表的专有部分占建筑物总面积1／2以上业主且占总人数1／2以上业主投票表决，形成统一意见，由业主代表按照统一意见代表所代表的全部面积和人数在业主大会上行使表决权。
业主大会：4种情况可开临时会议
《业主规则》规定，4种情况下可以召开业主大会临时会议：（一）30％以上业主委员会委员提议；（二）20％以上业主提议；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
小区公共收益：一定比例可用于业委会开支
小区管理经费如何分担，如何既通过合理报酬保持业主委员会的工作积极性，又避免业主委员会违规挪用小区的公共收益，一直是广州各楼盘关注的热点问题。
《业主规则》规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，共用部位、共用设施设备等经营收益的一定比例可用作经费开支。经费收支账目由业主委员会专人负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支账目于业主大会会议结束后7日内在物业小区内公告，接受业主质询。
房屋装修：18时后不能装修施工
《物管规约》对业主装修进行了严格的限制。
业主装修必须经过物管公司和业委会同意。业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并交纳1000元装修押金。装修完工后，经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还押金。业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备，不得擅自拆改。
装修时间也进行了限制。正式公布的《物管规约》明确，业主建筑物区域的装饰装修施工时间为8时至12时、14时至18时，其他时间不得施工。
房屋改造：擅改房中房或成被告
据悉，现在不少业主违反相关规定擅自对房屋进行房中房改造，其他业主和物管公司只能向相关部门投诉，没办法通过诉讼来禁止其行为。
而根据新的《物管规约》，物管公司可以直接告违反规定的业主。《物管规约》规定：无论是业主还是开发商违反了《物管规约》规定的，其他业主和物管公司都可向人民法院提出诉讼。
此外，对于因特殊情况需要改变物业规划用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。
小区养宠物：公共场所要用绳索牵好
在广州，不少住宅小区经常因业主养宠物而出现纠纷。《物管规约》特意对此作了规定：要求业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物应遵守以下约定：不得在公共场所大小便；进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人；不得因喧叫妨碍他人休息。
专家说法
社区物业知名专家孙威力：根据小区实际制定合适公约
社区物业知名专家、东悦居业主委员会主任孙威力表示，这两个示范文本的出台将有利于广州小区物业管理、业委会工作等一系列热点难点问题的解决，为业主提供了方便。
孙威力强调，本次两个示范文本是帮助业主讨论小区管理规约，让业主彼此有协商的平台。示范文本并不是强制要在所有小区内实行，小区业主可以以此为参考，按照各自小区的特点，自行再制定更合适的公约，也可以在示范文本的基础上进行讨论做出增删。但小区通过了公约，就必须按此执行。
广东中泽律师事务所周玉忠律师：小区自治向法制化发展
广东中泽律师事务所周玉忠律师长期关注业主自治问题，他高度评价广州出台的两个示范文本。他表示，《物权法》的规定都是粗线条的，落地效果一直不明显，广州的示范文本可以使小区自治向规范化、制度化和法制化发展。
周玉忠表示，《业主规则》中的全权代表制对于推进业主自治具有重大意义。他表示，以前建设部规定的业主代表制是委托代表制，业主代表只是代表业主投票，走个形式而已。这次，广州首次提出由业主代表在所代表的业主中形成统一意见后再投票，大大提高业主大会的决策效率。
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2008/6/19 9:25:00