全国：针对车位、物业服务问题 最高法院征求两司法解释意见

王阳/《京华时报》/20080617

    昨天，最高人民法院公示《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》。据悉，针对城市生活中关注度较高的车位、物业服务问题，意见稿首次在法律上明确小区车位4年内优先保证业主使用。
   
    小区车位优先保证业主
   
    【规定】建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后4年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
   
    【解读】“这一条款确定了一个原则：小区车位4年内应优先保证业主。”昨天，中央民族大学田小穹说。
   
    他表示，因为没有预料到中国汽车行业的迅猛发展，目前很多城市小区的停车位设置严重不足。在个别小区，出现了一些倒卖停车位的现象。更有甚者，个别开发商将停车位高价倒卖给了非小区居民。出台这一司法解释，在小区停车位的归属问题上，给小区业主维护自己的车位权利作出了操作性很强的规定。
   
    个人诉讼结果全体共享
   
    【规定】业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：已经选举出业主委员会的，为业主委员会；没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。
  
    【解读】“业主有权在业主委员会怠于行使权利的情况下提起诉讼、诉讼结果及于全体业主，这是首次在法律上明确。” 房地产律师秦兵表示，单个业主提出来的公益诉讼效力归于全体业主这一规定，具体实施时要予以甄别，要警惕开发商买通个别业主以虚假诉讼的方式达到自己的特殊目的。
   
    业委会可辞退物业公司
  
    【规定】物业服务合同期限届满或者终止、解除后，业主委员会或者业主大会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房以及物业管理服务所必须的相关资料及费用的，应予支持。
  
    【解读】“意见稿首次对小区更换物业公司的情况进行了法律上的明确，并提供了一定的诉讼便利。”房地产律师王佳红说，目前，在一些小区，业主委员会或业主大会对物业公司的服务不满要求解除合同，或物业合同到期时，很多物业公司从自身利益出发，往往作出拒绝移交物业服务用房、相关资料及费用的行为，导致了很多矛盾。意见稿对物业公司的这些行为作出限制，首先，从法律上赋予业主委员会或业主大会两者都有解除物业合同的资格；其次，对物业企业退出后的法定义务作出明确界定，即退出物业服务区域、移交物业服务用房、移交相关资料及费用。
 
    业委会今后可成被告
   
    【规定】业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。
   
    【解读】中央民族大学法学教授田小穹说，以前，业主委员会可以作为原告，代表全体业主提起诉讼，但不能作为被告上法院，因为业主委员会是全体业主的代表机构，其本身没有注册资金，故没有能力来承担对外的赔偿责任。
   
    “实际生活中，有可能出现业主委员会损害其他业主、损害物业公司利益的行为。出于公平责任的角度，应该赋予其完整的原被告地位。”田小穹说，现在，意见稿首次明确其可以成为被告。
 
    田小穹表示，业委会造成他人损失的，究竟是由有过错的业委会成员承担，还是由全体业主分担，司法解释应对此予以明确。