面对越来越多的有车一族，小区车位问题日益凸显。昨日，南宁市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产开发项目车位和车库租售管理的通知》(以下简称《通知》)，该《通知》主要适用于新建小区和有车位在售的小区。《通知》明确了车库及车位的权属、销售原则、规划建设要求等内容，规定小区业主一户只能购买一个车位。《通知》从本月起开始实施。
车位租售要优先满足小区业主
在小区里，车位停放场地哪些共有部分属于业主？哪些属于开发商？对于这些，有些业主不是很明白。
规定：房地产开发项目建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位和车库，属于全体业主共有，只能出租；依照房产测量规范不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位和车库，可以出售；利用依法结合民用建筑修建的防空地下室划定的车位和车库，经审核同意，房地产开发企业可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则出租，但不得出售及办理房屋登记。
房地产开发项目建筑区划内的车位和车库，应当首先满足购房人和物业使用人的需要，车位和车库不得出售给购房人以外的单位和个人。
解读：小区车位可分为三类：一类是业主共有部分，这是属于全体业主的，只租不售，收益归全体业主共有；第二类为开发商所建部分，这部分属于开发商，可租可售，收益归开发商所有；第三类是人防车库，只租不售，收益归投资者所有。《通知》规定权属明确，保障业主的知情权。
占共有地停车需经业主同意
不少业主都会有这样的疑惑：小区里的道路或其他场所属于业主共有，为什么在上面停放车辆每个月都要收取一定管理费？另外，对于可售可租的车位来说，可否改变它的用途用于投资或经营？
规定：房地产开发项目专有产权车位和车库未售出前，房地产开发企业可以向购房人或者物业使用人出租。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位和车库的使用及出租，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。
房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库，未经规划部门批准不得擅自改变其使用性质。
用于出租的车位和车库，在满足房地产开发项目购房人和物业使用人需要的前提下仍有空余的，可以临时出租给项目购房人和物业使用人以外的单位、个人使用，但每次出租前应在项目所在地显著位置公示15日，且每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
解读：在车位未出售之前，收取车辆管理费都属于小区内部管理问题，这需要业主和业主大会商讨解决。因此，业主要有意识地维护自己的权益。而且规划用于停放车辆的车位，不能用于投资、经营商店等，一旦发现有以上行为，业主可向规划部门举报。
明确车位配置防止“有车位不卖”
在南宁一些小区里，市民经常看到小区的绿化带上停满了车辆，但小区地下停车场却空空如也。如何解决这一种现象？
规定：专有产权车位和车库作为房地产开发项目的重要附属设施，其销售行为纳入商品房销售管理。
房地产开发企业首次办理商品房预售许可时，应当将车位和车库规划配置情况在商品房预售方案中明确，并在销售现场予以公示。
房地产开发企业在销售商品房时，将车位和车库规划配置情况、车位和车库的归属等在商品房买卖合同中载明。
解读：《通知》首次强制要求开发商要将“车位和车库规划等情况”写入商品房买卖合同中，主要是方便业主可以在市住房局网站查询该楼盘车位预售登记情况，让业主更明白和清楚车库的配备情况，以防止开发商“有车位不卖”的现象。一旦发现开发商有上述行为，业主可向南宁市房地产监察支队举报。
车位只许卖给同小区其他业主
如果小区业主要转让房屋，其所购买的车位是否一起转让？
规定：房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同时，购房人已签订了车位或车库买卖合同的，房地产开发企业和购房人应当同时解除车位或车库买卖合同。
购房人购买专有产权的车位或车库，经登记并取得房屋所有权证后可依法出售、赠与及以其他方式进行转让，但车位或车库受让人应当为本项目其他购房人。
解读：为了避免炒车位，《通知》分两种情况予以规定，在购房者未取得房产证时，在解除商品房合同时，车库买卖合同一律解决，因此不存在实际的买卖车位问题；如购房者取得房产证后进行转让的，即二手房出售，车位的受让人必须是本小区的其他业主。意思就是，出售车位只能在小区业主之间进行。
业主遵循“一户一车位”原则
如今，有车一族是越来越多，有些家庭一家三口都有车，那么一家能买几个车位？如果只能买一个车位，其他车辆该如何解决？
规定：房地产开发企业在销售商品房时，应当按照购房人每购买一套房屋只能相应购买一个专有产权车位或车库的原则销售。
房地产开发项目取得商品房现售备案证明时，尚有车位和车库未售出的，而且经公示3个月仍未能全部售出的，对剩余未售出的车位和车库，购房人可以自主选择购买多个车位和车库。
解读：出售车位的原则是只允许本小区的业主购买，并要求每一户业主只能购买一个车位，这是为了平衡业主的需要，避免出现炒车位的现象。对于在尚有车位和车库未售出时，《通知》也充分考虑一些特殊情况和时间的问题，让开发商在小区显著位置公示3个月，让业主可以选择是否买车位或买多个车位。
违规出售车位不予办理房屋登记
开发商如果进行不符合规定的条件出售车位，会受到哪些约束？
规定：房屋登记机构对不符合本通知规定条件出售的车位和车库，不予办理商品房买卖合同登记备案和房屋登记。
本《通知》发布前，房地产开发项目车位和车库已办理商品房买卖合同登记备案的，可以按原规定办理房屋登记；已签订车位、车库买卖合同且缴纳契税的，可以按原规定办理商品房买卖合同登记备案或者房屋登记。
解读：《通知》只是一个规范性文件，不是法律法规，不能具体规定开发商的法律责任，能做出的约束就是不予办理商品房买卖合同登记备案和房屋登记。
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2012/11/30 10:26:00