包头：物业管理有了新章法

    编者按

　　物业管理与百姓生活息息相关，近年来已成为社会关注的焦点。我市物业服务行业1996年起步,历经15年的发展，到目前已拥有物业服务企业248家，并呈现继续发展的态势。物业管理是一个新兴产业，在快速发展的进程中，许多问题亟待破解———体制机制有待进一步健全完善，政府对物业服务收费价格标准缺乏科学的指导，对物业服务企业的发展政策扶持力度不足；物业服务企业经济效益整体出现亏损或低水平维持状态；旧住宅区基础设施配套不完善且损坏严重；管理物业企业的相关部门职责不清、监管不到位；在物业维修上存在推诿扯皮现象……这些问题导致业主与物业企业纠纷频发，一定程度上阻碍了物业管理行业的健康发展。

　　《实施意见》在构建“四级”物业管理体系，推进物业管理模式多样化，扶持物业服务企业快速发展等方面，出台了一系列新的措施，对于促进我市物业管理工作步入规范化轨道，破解当前物业管理工作中存在的热点、难点问题具有重大意义。

　　《实施意见》强化了加强属地管理职能，明确了相关机构责、权、利，要求建立市、区（旗、县）、街道、社区“四级管理，条块结合，以块为主”的物业管理新体制。具体职责分别为：①市住房保障和房屋管理部门负责贯彻落实物业管理的相关法律、法规和政策，制定全市物业管理发展规划，修订和完善物业管理政策法规，指导和监督全市物业服务行业。②各旗县区政府、稀土高新区管委会负责物业管理法律、法规和政策的贯彻实施；监督指导物业管理服务工作；对物业管理项目实施考评定级；对物业服务企业资质进行年检初审；监督指导物业维修工程实施；监督物业服务用房和经营用房的使用和经营；指导前期物业管理合同期满后物业服务企业的续聘、选聘；对未推行物业管理的住宅区，指导街道办事处、社区居民委员会组织召开业主大会、成立业主委员会，选聘物业服务企业实施物业管理或实行业主自治管理；开展物业管理政策法规宣传，受理物业管理服务投诉和举报。③街道办事处要对辖区内物业管理活动进行监督、指导和协调；定期或不定期召开物业管理工作会议，研究解决辖区内物业管理工作中出现的重大问题。④社区居民委员会负责指导社区内业主大会和业主委员会的成立，选聘、解聘物业服务企业；参与对物业维修工程进行初始认证及竣工验收；调解社区内物业管理纠纷；列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；住宅区没有业主委员会或业主委员会停止活动期间，社区居民委员会要主动行使职责并承担社区物业管理工作。

　　明确了物业管理的目标

　　规范了新建物业和前期物业管理

　　加大了扶持老旧小区物业管理的力度

　　将旧住宅区改造资金列入财政预算，按市、区两级财政共同负担的原则，积极筹集治理改造的专项资金，利用3至5年时间基本完成旧住宅区的治理改造工作；加强旧住宅区的物业管理，经过改造后的旧住宅区，具备推行物业管理条件的，要在街道办事处、社区居民委员会组织指导下召开业主大会，选举产生业主委员会，通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订《物业服务合同》，实施规范的物业管理；对不具备推行物业管理条件的，应按照属地管理的原则，由街道办事处、社区居民委员会负责管理；为解决部分旧住宅区和保障性安居工程住宅区物业费收缴标准低，困难人群较多的问题，各旗县区政府、稀土高新区管委会可选择2—3家信誉度好的物业服务企业对其实行准物业管理，经年度物业管理效能考核符合标准的，给予适当的资金补贴。其中对廉租住房家庭可减免物业费，减免费用由属地政府列入当年财政预算，用于补贴物业服务企业；各旗县区政府、稀土高新区管委会要积极扶持物业服务企业发展，对承接旧物业管理项目的物业服务企业给予一定的资金补贴，以保障低收入群众的正常居住生活条件。

　　街道办事处、社区居民委员会要对具备成立业主委员会条件的住宅区，积极组织其成立业主委员会，不断规范业主自治行为，增强自治意识，有效提升居住环境质量。

　　《实施意见》要求，要加大对全市物业服务企业的执法检查力度。对物业服务企业违法违规经营、乱收费、侵害业主合法权益等行为依法进行查处，规范物业市场秩序；建立“菜单式”收费制度，制定《包头市普通住宅物业服务等级和收费标准》，规范物业服务收费行为；建立物业服务收费公示制度，在物业管理区域内公开物业服务收费项目和标准；建立物业服务收费监管制度，可委托社区居民委员会代收物业服务费，经社区居民委员会、业主委员会、业主代表考核，达到考核标准的，将物业服务费转入物业服务企业账户；推行缴费“一卡通”服务，新建商品住宅区要推行收费“一卡通”，方便业主缴费，实现住宅小区智能化管理，提高物业管理服务费收缴率，建立物业管理良性运行机制。

　　加快物业服务企业诚信管理系统建设，通过报纸、电视、网络等媒体向社会定期公布物业服务企业的信用信息，实现信用信息资源共享，强化社会监督；开展物业管理从业人员业务培训，推行物业企业经理、项目经理和从业人员持证上岗制度，经过2-3年，实现持证上岗率达到100%；制定出台《包头市物业项目退出管理办法》，同时建立物业项目履约保证金制度，在物业服务企业接管物业项目时，一次性向所在地区住房保障和房屋管理部门交纳年物业管理费总额10%的履约保证金，用于对物业服务企业违约行为的处罚和弃管小区的善后处理，规范物业服务企业退出行为，确保住宅区物业管理工作“不断档”，维护住宅小区的和谐与稳定。

　　制定出台《包头市房屋专项维修资金管理办法》和《包头市房屋应制急解危专项资金管理暂行办法》，科学合理的使用房屋专项维修资金，满足业主房屋维修需要，保障物业管理工作顺利实施。

　　鉴于物业管理纠纷多，诉讼额度小、事实清楚等特点，设立物业纠纷快速仲裁和审判绿色通道，市仲裁机构和人民法院要通过建立快速仲裁或审判中心，简化仲裁或诉讼程序，减少流程环节，降低当事人诉讼成本，提高仲裁或诉讼效率，快速、便捷化解物业管理矛盾和纠纷。

　　为进一步加强全市物业管理工作的组织领导，保障《实施意见》的顺利实施，我市专门成立以市政府分管领导为组长，以各旗县区政府、稀土高新区管委会及房管、价格、建设、环保、水务等相关行政部门为成员单位的包头市“物业管理年”工作领导小组。各地区要加强领导、健全机构，把物业管理工作作为一项重要工作来抓，实行一把手负责制，采取有效措施，完善工作制度，扎实推进各项物业管理工作，为人民群众营造良好的生产生活环境。