昨日，青岛市业主权益研究会邀请了部分法律、物业管理等方面专家，对《物业服务收费管理暂行办法(征求意见稿)》逐条剖析，研究其中值得推敲和改进的内容。据介绍，专家们近日将把相关修改意见汇集成文字，上报到物价局等相关部门。
下午2时许，记者在市业主权益研究会看到，数名围坐在一起的专家正在讨论我市日前公示的《物业服务收费管理暂行办法(征求意见稿)》，大家拿着各自整理的修改意见发表不同见解。市业主权益研究会秘书长李义翔告诉记者，他们日前召集了部分小区业主委员会负责人和物业公司负责人，专门对这个《暂行办法》展开讨论，这次又邀请了法律和物业方面的专家给《暂行办法》“挑刺”。
一：业主车被划物业能免责？
常年从事企业法律顾问的王涛律师表示，《暂行办法》第24条规定：“业主或者物业使用人对车辆有看管要求的，应当与物业服务企业或其他管理人另行约定，停车看管责任按照约定执行。”王涛认为，根据这条规定，物业公司收取了停车费并不负责车辆的看管，业主停在小区里的车辆出现划车、扎胎等损失，物业公司是可以免责的。但第18条中规定，物业关于停车费的收取只有“停车服务费”和“车位租赁费”。王涛认为，很多小区的停车位是业主自己购买的，不存在“车位租赁费”，物业收费只能收取“停车服务费”。但从以往相关案例来看，即便业主没同物业公司签订看管要求的协议，如果业主的车辆在小区内被损坏，法院判决一般都会支持业主，要求物业公司负担一定赔偿责任。“‘停车服务费’涵盖很多内容，其中就包括管理服务，《暂行办法》只是一个地方性法规，法院肯定要按照《民法》等更高一级的法规来判决。”
二：信息由主管部门公示
“每个小区都有很多业主的共有资产，这些信息应该由物业办等行政主管部门负责向业主公示。”李义翔表示，现在有许多小区的物业公司将小区业主共有的房产出租，产生大量收入，但小区居民并不知道这些收入应该归业主共有。“因此就产生了许多小区的物业费连一半都收不上来，物业整天喊亏损，但物业公司却在小区干得依然很欢。”李义翔说，既然这笔隐性收入这么高，物业公司肯定不会愿意公示，即便公示出来，小区居民也无法判断公示信息的真伪。李义翔认为，这些事关业主切身利益的重要信息应由物业办等主管部门负责公示，因此应该在《暂行办法》中增加行政主管部门的责任要求。
三：条款内容有漏洞
“《暂行办法》中有一些文字不准确，内容涵盖不全面，很容易在今后的实施中产生歧义。”王涛说，《暂行办法》第8条对普通住宅的界定存在很大缺失。记者在《暂行办法》第8条看到：普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价……普通住宅物业管理区域包括下列建设项目：(一)单独立项的保障性住房建设项目、(二)单独立项的公共租赁性住房建设项目、(三)单独立项的限价商品住房建设项目、(四)配建保障性住房的商品住房建设项目。王涛认为，根据国家相关规定，普通住宅的区分应该按照小区的容积率、单套住宅面积、房屋每平方米的售价等条件来确定，仅仅这4种建设项目很难涵盖普通住宅。“这样的描述容易产生普通住宅只有这4种建设项目的歧义，给物业公司提供了乱收费的空间。”王涛说，同样的问题还存在于“停车服务收费管理”章节中。王涛表示，该章节只提到“车位租赁”、“车位使用”和“公共场地使用”这3种停车收费，但很多小区中都存在业主从开发商处购买室内车位，对这种既不是租赁、也不归全体业主所有的停车位如何收费，《暂行办法》没有明确规定。
四：电梯运行费该收多少
从事物业公司管理的牟军对第27条关于电梯费的规定提出异议：“现在的电价正处于听证阶段，今后电价上涨应该是大趋势，在《暂行办法》中硬性规定电梯运行费的标准，似乎有些武断。”牟军表示，《暂行办法》中规定，普通住宅的电梯运行费每月每建筑平方米不得超过0.4元，但电价听证目前尚未结束，电费是涨是跌尚且没有定论。从长远来看，电费涨价是大势所趋，如果硬性按照这个标准，电费涨价后肯定会难以维持电梯运行费用。牟军认为，这个标准应该增加“根据电费涨跌有区域性浮动”的空间。
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2012/5/25 15:42:00