备受关注的旧楼加装电梯问题将有法可依。记者昨天从市法制办获悉，《广州市既有住宅增设电梯试行办法》（以下简称《办法》）已于近日由广州市政府办公厅正式印发，并将从7月1日起施行。《办法》规定，既有住宅增设电梯的建筑设计方案，除需要2/3以上业主同意之外，同意加装电梯的业主所拥有的专有部分面积还必须占建筑物总面积的2/3以上。
【条件】
问题：多少业主同意增设电梯才有效？
解答：占总人数2/3以上业主同意
既有住宅增设电梯问题是广州市民关注的热点民生问题。据此前披露的数据显示，广州有超过5万幢旧楼需要加装电梯，其中居住人口仅60岁以上的就有近100万人，出入不便。
记者了解到，在旧楼加装电梯所遇到的难题中，增设电梯的“既有住宅”如何界定以及多少业主同意增设电梯才有效等问题备受争议。
针对旧楼加装电梯的条件，《办法》规定，既有住宅是指具有合法报批手续或权属证明，已建成投入使用的4层及4层以上的多业主无电梯住宅。这也意味着，广州符合条件的4层及以上旧宅都可以依法申请加装电梯。
而对于高低层业主争议的多少业主同意增设电梯才有效的焦点问题，《办法》规定，既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见，并应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，但增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意。
据市法制办有关负责人介绍，《办法》中的两个“三分之二”原则和“专有部分”提法，均源自《物权法》，其中，“专有部分”是指业主享有专有权的部分。
【协调】
问题：高低层业主发生争议怎么办？
解答：可向基层人民调解组织请求调解
据了解，目前大部分无电梯的旧楼业主对于加装电梯的态度是：一至三楼的业主不想装电梯，四楼无所谓，五楼可装可不装，六楼要求装，七楼以上强烈要求装。然而《办法》又明确规定了“2/3原则”，那么剩下的"1/3"业主与之产生争议怎么办？
《办法》提出，既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商，增设电梯的建筑设计方案应当在拟增设电梯所在物业管理区域范围内公示，公示期不得少于10天。
此外，针对加装电梯的协调难问题，《办法》中明确，街道办、居委会、原房改售单位或者业主委员会等应当予以协助和协调。业主之间发生争议，向基层人民调解组织请求调解的，基层人民调解组织应当依法组织调解。
【补偿】
问题：如何补偿因加装电梯而利益受损的业主？
规定：补偿问题由业主自行协商解决
旧楼加装电梯，低层住户的利益如何补偿？记者了解到，去年6月，《办法》征求意见稿便向社会公众征求意见。而在多次征求意见会中，有关低层住户利益受损后补偿标准如何确定的问题备受关注。
针对这一问题《办法》指出，同意增设电梯的业主应当以书面协议形式达成以下事项解决方案：（一）增设电梯工程费用的预算及其筹集方案；（二）电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案；（三）与不同意增设电梯的业主展开协商，并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。
《办法》同时表示，业主认为因增设电梯侵犯了自己的所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决。业主之间协商调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。
据了解，市法制办曾在答复政协委员韩志鹏提交的《“四个一点”加装电梯的建议》议案中表示，将委托广州市社科院研究制定相应的补偿参考标准，并将该标准作为一个指导性的补偿参考标准，在业主之间协调提供参考、指引。然而记者在《办法》中并未看到相应的补偿参考标准。
【资金】
问题：加装电梯的资金如何筹集？
解答：房改房可申请使用单位住房维修金
对于加装电梯和维护电梯等巨额费用的来源问题，《办法》明确，既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照以下5种方式筹集：(一)根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定；(二)属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；(三)可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金；(四)原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资；(五)社会投资等其他合法资金来源。但申请使用单位住房维修基金的需要向广州住房保障办提交相关资料，住房保障办对其进行审核后方可。
【程序】
问题：哪些人可提出增设电梯申请？
解答：个人或单位可作为增设电梯主体
《办法》指出，业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的，应当推选不超过5名业主作为代表；业主也可以委托原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等提出增设电梯申请；拟增设电梯的住宅属于房改房的，业主可以委托原房改售房单位提出申请；原房改售房单位已经关闭、破产、撤销，其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的，也可以委托上级主管部门申请办理。
此外，记者了解到，按照《办法》既有住宅增设电梯的整个流程，从协商到到办理产权登记，大致分为4个步骤：1.业主协商同意增设电梯，满足“2/3原则”；2.办理规划、建设施工手续；3.动工建设；4.竣工验收及产权登记。其中，对于已经预留电梯井的，不需要规划审批手续和建设工程规划验收手续；工程投资额小于30万元的，不需要办理建设工程施工许可证。
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2012/5/18 9:26:00