《文汇报》/20100903
新增34条、修改33条、仅保留原条文17条———《上海市住宅物业管理规定》正酝酿“变脸”。建立物业维修保证金制度、申请房屋转移登记和抵押登记时，需提供足额缴纳物业费的凭证……昨天，在市人大举行的法规解读会上，首度亮相的《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》创设了一系列的新制度，力求逐个破解物业服务收费难、维修资金动用难等目前物业管理中存在的诸多难题。
建立物业维修保证金制度
住进新房不久，就发生外墙渗漏水、管线破损等问题。照道理，房屋还在物业保修期内，理应由建设单位承担保修责任。可是房子造好了，项目公司也随之注销，保修责任根本没法落实。这样的情况在现实生活并不少，业主遇上了便有无穷无尽的烦恼。
为防止此类情况一而再、再而三的发生，切实维护购房人的利益，修订草案创设性提出“建立物业维修保证金制度”，专项用于保修期内物业维修的保障。草案要求建设单位在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定账户，专项用于保修期内的物业维修。保修期内，资金如果出现赤字，建设单位应当立即补足；保修期满后，如尚有余额，则如数返还给建设单位。
引入“第三方”监督业委会
趁换届前突击使用维修资金；在换届中，不愿移交小区财物资料、业主资料、印章等物品……在不少小区的业主委员会改选中，这样的情况屡屡发生，并引发了不少小区矛盾。
为此，业委会换届改选过渡期制度应运而生。修订草案提出在业委会换届改选小组成立后10日内，原业委会应将其保管的资料、印章等物品移交换届改选小组；同时改选期间，原业委会的权利也将受到限制，不得组织召开业主大会对选聘、解聘物业企业等重大事项作出决定。
针对近几年，时有发生的业委会成员滥用权力、谋取个人私利、侵害业主权益的情况，修订草案中还专门增加了建立业主大会内、外部监督机制的内容。明确业主大会可以决定建立监督机制，由其他业主代表或委托第三方机构对业委会活动进行监督。
破解物业收费“双轨制”
同是一个小区，却施行两种物业收费标准。近几年来，上海历史遗留下来的商品房和售后公房混合小区实行差异化收费标准，一直受到社会质疑，且引发不少纠纷。
据介绍，目前，商品房的物业服务收费按照《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》执行，而售后公房的物业服务费则按照《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》操作。依据上述规定，同一小区的业主虽享受同样的物业服务，但在交纳的物业服务费标准上有着明显差异。这不仅与质价相符及权利公平的原则不相符合，且容易引发不同性质房屋业主之间的纠纷，有的业主甚至以此为由，拒付、拖欠物业服务费。
为此，修订草案明确了同一小区一种收费的原则，即同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。
遇紧急情况物业可强制维修
目前，住宅专项维修资金的使用，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意。如果达不到这两个“三分之二”，物业公司无法出面维修。
此次，修订草案专门增加了房屋安全使用的相关规定。明确当发生屋顶、外墙渗漏，电梯、水泵故障影响正常使用，外墙墙面有脱落危险等严重影响房屋使用和安全的紧急情况时，物业服务企业无需通过业主大会表决程序，即可组织维修、更新或者采取应急防范措施。
期间发生的维修费用，在经中介机构审价后，由相关责任人承担或者在专项维修资金中直接列支。
居改非前需听证
此外，在生活中，居改非是引发相邻矛盾的一个重要诱因。一方面，住宅中开办公司、餐饮和娱乐店铺，对相邻居民造成油烟、噪声污染；另一方面，客户、工作人员与楼内居民同进同出，也会带来小区安全隐患。
为此，修订草案首先规定，封闭住宅物业管理区域内的住宅、非沿街底层的住宅等不得改变物业使用性质。同时，对那些确需改变物业使用性质的房屋，草案也设定了具体的审批程序，并提出居改非前必须召开听证会，听取相关居民的意见。
阅读：
5515
次
2010/9/3 15:14:00