山东：住宅维修基金新政5月实施

王善龙/《山东商报》/20100128

　　今年五月一日起，山东的住宅维修基金新政将正式实施。昨日在公布的《山东省住宅专项维修资金管理办法》中记者发现，新办法对商品住宅专项维修资金的交存标准等九大方面做出了调整，也将沿用了十余年之久的维修基金更名为住宅专项维修资金。
　　名称之变：“基金”改叫“资金”

　　范围之变：“大修”改叫“维修”

　　1998年，我国建立维修基金制度，根据国家起初的设计，只动用维修基金增值部分实施共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。随着经济的发展，物价水平的提高，仅仅依靠增值部分维修房屋已不现实。2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》把“维修基金”改为“维修资金”。

　　此次新《办法》中，将过去的“维修基金”变为“维修资金”，一字之差决定了管理方式的重大调整。

　　原《办法》中的维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。

　　新《办法》所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　从“大修”变为“维修”，范围扩大，门槛降低。物业服务合同约定以外的共用部位、共用设施设备的大小维修都可使用维修资金。

　　增值之变：维修资金可购买国债

　　新办法规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期，确保资金的安全和保值增值。但利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意。除本办法规定的使用范围外，不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、证券、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　费率之变：“3%”变“5%-8%”

　　商品房维修资金标准也发生调整，变为每平方米造价的5％至8％。新办法规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。县级以上地方人民政府物业主管部门应当根据当地实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

　　管理之变：鼓励业主自主管理

　　原办法对业主委员会如何管理资金并未做出详细规定，新办法对其进行了细化。新办法规定，实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责住宅专项维修资金的日常管理。

　　原办法中并未对住宅专项维修资金支出如何分摊进行详细规定，新办法则对这一内容进行了明确。新办法规定，住宅专项维修资金的支出由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。已出售公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，已出售公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

　　补建之变：未建小区要补建

　　新办法明确规定了4类费用不得从住宅专项维修资金中列支，包括：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。商品住宅已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。本办法施行前已出售的公有住房，业主可以按照当时房改成本价的2％的比例补交，也可以根据购房面积，按照每年1-3元/平方米向物业服务企业交纳住宅专项维修资金。

　　此外，新办法还规定，维修资金管理机构、业主委员会和公有住房售房单位，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额，发生列支的项目、费用和分摊情况，以及其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　住宅专项维修资金将建立查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。